房企买房送车位，合同和发票一定要注意这样做！

房地产企业在促销过程中，常常会采取“买房送车位”方式进行营销，看起来都是车位赠送，但相关的合同签定、发票开具及后续的产权办理真的一样吗？

首先我们先要明确一个概念，买房赠送的车位是否要视同销售，缴纳相关税费？

由于地产企业赠送的车位，仍然属于本企业自己开发的产品范畴。根据国税函（2008）875号文件第三条规定，企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

根据上述文件规定，这里的买房赠车位同我们日常中赠送的视同销售并不一样，需要视同销售的赠送特指无偿赠送的情况，这里地产企业的赠送显然不属于无偿赠送。所以上述国税函（2008）年875号文件实际上将其界定为捆绑销售，基于这种思路，不需要再将赠送的车位再视同销售交纳相关税费，处理为捆绑销售即可。

其次，买房赠送的车位，车位在实务中可能存在两种情况，有产权的车位和无产权的车位，那么在合同签定、发票开具及后续的产权办理中存在很大差异。

一、买房赠送无产权的车位情形

1、房屋销售及车位转让分别签定合同

例：某地产企业推出买一赠一优惠活动，即在规定时间内购买住宅的客户可以免费赠送独立规划无产权的的车位一个。即：商品房销售总价100万元中，含赠送的车位转让价10万元。

（1）合同分别签定

根据上述捆绑销售的思路，等于开发商同时销售住宅和车位，当然按捆绑销售的逻辑，将100万元价款进行分拆，合同分开签署。即：住宅90万元，车位10万元。

（2）发票分别开具

发票自然也应当分开开具，按照住宅和车位各自的价格单独开票，提供给业主。

（3）注意相应风险

但企业由于各种原因，如果合同未能区分两部分价款，统一按照100万签署网签合同，发票就很难进行分拆，只能同网签合同保持一致，按照100万开具住宅销售发票，车位无法开具发票，那后续车位的成本结转，包括最终的土增清算都会给企业带来麻烦。

2、买房送车位，对赠送车位签定补充协议

一般地产企业的配套车位通常不在可售面积内，作为公共配套也不允许对外销售，但实际上很多公司将配套车位对外转让，将与土地等长的使用权转让给业主，相当于转让车位的永久使用权。

（1）合同签定补充协议

根据上述案例情况，由于该车位无法办理产权证，因此只有住宅能够办理网签合同，为了保证与实际业务相吻合，通常只能由企业自己同业主签署补充协议，约定网签合同中100万元中包含赠送的车位10万元，即总价款100万元是由两部分组成：房价90万元和车位10万元组成，车位部分以《车位使用权转让协议》进行补充，而且约定车位不办理产权证书。

（2）发票开具情形

企业在买房赠送车位开具发票时，最好能够同时注明这种捆绑销售的性质，即按照商业折扣进行处理。

在开具发票的时候时需要注意，根据2003年16号文件规定，单位和个人在提供应税劳务时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为收入额，如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从收入中减除。

在实务中有两种开具发票的情形：

①按100万元开具不动产销售发票，同时在备注栏中注明：包含赠送的10万元车位一个；

②在一张发票上开具：房屋销售100万元，车位销售15万元，折扣15万元。

（3）房管部门风险

上述两种方式开具发票，企业从后续的财税处理、成本结转及税费缴纳基本上问题不大，但需要考虑的是这样开具发票，网签合同房管部门是否允许这样开票约定。

（4）签署补充协议的风险

签署补充协议，虽然企业自认为将100万元的房价中包含的10万元车位补充约定清楚了，也保证了企业财税处理、成本结转及后续清算等的一致性，但在后续税务检查时，一定要提前和税务人员沟通解释，避免将车位认定为赠送，从而要求按照100万正常销售+10万视同销售合并缴税。

3、将赠送的车位做为该栋楼的配套

（1）合同统一签定

还是沿用上述案例，如果业主由于其他原因，不愿意将赠送的车位单独与企业签定补充协议进行约定，即：住宅网签合同100万元，不约定或补充签定车位赠送合同。

（2）发票开具

如果合同统一签定，住宅发票也应统一开具100万元，那么地产企业就存在赠送的车位成本无法分摊的情形。

如果地产企业为了体现车位赠送的事实，按照分拆价款开具发票，会导致合同与发票的不一致，未来给房子办证带来新的困扰。

建议：在实务中，如果该车位属于无产权的人防等配套设施，可以将该赠送的车位做为该栋楼的配套，发生的成本做为配套费用在该栋楼进行分摊处理，但需要补充完善相关配套资料，设计好各个环节的处理方案来支撑该财税处理。

二、买房赠送有产权的车位情形

如果企业采取“买房送车位”方式进行销售，而该车位是有产权的，不论促销活动如何宣传，地产企业都必须将房屋销售和车位销售合同分别签署，发票分别开具。否则，由于合同签署和发票开具约定不清，会给后续房屋和车位的产权证办理带来无法解决的麻烦。

三、总结

买房送车位，本质上属于捆绑销售，应当分拆两部分价款，分别结转收入和成本；同时，对于赠送无产权的车位，要求企业必须在合同签署和发票开具两个重要节点保持一致且对后续房屋产权办理不受影响；如果是赠送有产权的车位，合同签署及发票开具更不能含糊，必须严格约定区分，否则，对于后续产权办理将产生无法解决的矛盾。

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详细课程提纲

第一节：商业模式设计与税务规划系列

一、企业战略与商业模式设计

二、商业模式与税收关系分析

三、税务策划与避税行为之界定

四、商业模式设计与创新案例分析

第二节：资本运作与税务规划系列

一、房地产企业集团组织架构设计案例分析

二、房地产项目公司股权架构设计案例分析

三、资产重组过程中的税务规划与案例分析

四、房地产项目公司股权并购策划案例分析

五、房地产业关联交易操作要点与案例分析

六、房地产企业融资与资金管控的案例分析

七、房地产企业员工股权激励模式案例分析

八、房地产企业反避税案例分析

第三节：房地产业务流程税务规划系列

一、房地产合作开发模式类型与税务规划

二、房地产企业拿地环节税务管理与规划：

1．招拍挂方式取得土地操作要点

2．房地产土地置换的操作要点

3．土地出让金返还的操作要点

4．红线外配套设施的操作要点

5．无偿为政府配套房的操作要点

6．房地产企业拆迁安置房的操作要点

7．延期缴纳出让金补交利息的操作要点

8．延期开发缴纳土地闲置费的操作要点

9．“烂尾楼”转让双方的操作要点

10．“三旧改”方式取得土地成本的税务规划

三、房地产项目工程委托代建的税务规划

四、房地产项目境内外设计费的税务规划

五、房地产企业立项报批报建的税务规划

六、开发项目工程总承包与分包税务规划

七、房地产开发企业酒店项目的税务规划

八、房地产开发企业预售环节的税务规划

九、房地产企业商业用房售后回租的税务规划

十、房地产开发企业各种促销方式的税务规划

十一、房地产业限价与限购销售模式的税务规划

十二、房地产企业先租后售销售模式的税务规划

十三、房地产企业以租代售销售模式的税务规划

十四、房地产企业精装修房销售模式与税务规划

十五、房地产企业渠道费与代理佣金的税务规划

十六、房地产开发企业持有物业经营的税务规划

十七、养老地产商业模式设计与税务规划

十八、工业地产商业模式设计与税务规划

十九、房地产开发企业特定业务的税务规划：

1．人防车位与非人防车位的操作要点

2．房地产企业容积率超标的操作要点

3．房地产半成品拆除重建操作要点

4．房地产企业临时建筑物操作要点

5．房地产企业售楼处与样板房操作要点

6．房地产企业承担物业管理费操作要点

7．房地产企业承担意外工程责任操作要点

8．开发产品转作固定资产后出售操作要点

9．房地产企业未及时取得发票的操作要点

10．房地产项目公司清算注销操作要点

二十、房地产企业各税种重难点提示：

1．房地产企业增值税一般计税方法

2．土地增值税清算的若干税务问题

3．企业所得税汇缴的若干税务问题

4．股东及员工个人所得税若干问题

5．房产税、土地使用税、印花税若干问题

二一、房地产企业会计核算要点提示：

1．土地成本的核算与分摊

2．开发成本的核算与分摊

3．开发成本与期间费用的划分

4．主营业务收入与成本的结转

第四节：房地产企业税务风险管理模式系列

一、房地产集团风险管理模式

二、房地产企业税务管理方法：

1．税务风险识别与防范

2．税务风险控制与化解

3．税务风险应对与救济

第五节：现场答疑环节，专家现场解答学员企业税收疑难问题。

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培训时间

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培训地点

江 苏◇南 京（学员报名后，会前一周发送详细参会确认函）

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