财务总监关注的四个土增税问题的正确税务处理

近日，甲房地产财务总监咨询了四个土地增值税问题，笔者认为较具有代表性，在此与大家分享。

1“政府奖励”是否需要从实际支付的土地出让金中扣除

（一）问题描述

甲房地产公司为开发“月亮城”项目取得50亩国有建设用地，共向县国土资源局支付150000万元出让金，其后县财政局先后两次共给予甲房地产公司奖励资金2000万元。在土地增值税清算时，对此2000万元“政府奖励”的税务处理，税企双方产生分歧，税局认为2000万元应该从土地出让金中扣除，而甲房地产公司认为2000万元属于招商引资奖励，与取得土地使用权所支付的地价款无关，不应从土地出让金中扣除。

（二）税务处理

要对2000万元“政府奖励”进行正确的税务处理，需要判断这2000万元的政府奖励究竟和土地有没有关系。

从财务总监提供的中共某县委办记录整理的《会议纪要》，我们看到这样的记录：“一、月亮城项目享受的有关优惠政策……3、土地出让金奖励，……土地成交价与起拍价差额为8000万元，给予2000万元奖励。”另从县财政局出具的《情况说明》中我们也看到这样的说明：“某县财政局支付给甲房地产公司的2000万元是根据县委的会议纪要精神，给予甲房地产公司月亮城项目的土地出让金奖励。”据此，能够证实房地产公司从财政局获得的2000万元系月亮城项目的土地出让金奖励。

2
向非金融机构借款利息能否直接计入开发费用

（二）税务处理

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项的规定：“开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。”《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函（2010）220号）第三条第一项规定：“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。”第二项规定：“凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。”根据上述规定，向非金融机构借款的，房地产开发费用应当按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”两项金额之和的一定比例计算扣除。因此，甲房地产公司从非金融机构借款而支付的利息45000000元，税局不允许直接计入开发费用予以扣除，而是按照甲房地产公司取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％作为房地产开发费用，符合税法规定。

由上，需要提醒地产财务总监注意，计算土增税时要想据实扣除利息费用，需要同时满足三个条件：一是借款要来源于金融机构；二是能够按转让房地产项目计算分摊；三是最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

3以不动产对外投资计税价格如何确认

（一）问题描述

甲房地产公司在月亮城项目建成后，以其中42000㎡房屋对外投资入股A公司，房屋协议作价155001715元，房地产公司和A公司为关联方。甲房地产公司在同一地区、同一年度无同类房地产销售平均价格，当地当年也无同类房地产的市场价格。税局在清算时认为甲房地产公司将该部分房屋对外投资应视同销售，并且聘请价格认证机构对该房屋进行了评估，以评估价格185008785元确认为收入。而甲房地产公司认为，其以不动产对外投资，双方对房屋价值已达成协议并履行，税局应当以此确认为收入，不应当再进行评估。

根据《中华人民共和国公司法》第二十七条的规定：“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。”据此，甲房地产公司以不动产对外投资，应当评估作价。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006）187号）第三条的规定：“非直接销售和自用房地产的收入确定：房地产开发企业将开发产品用于……对外投资等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”据此，由于甲房地产公司在同一地区、同一年度无同类房地产销售平均价格，当地当年也无同类房地产的市场价格，税局在清算时只能按评估价值确认收入。甲房地产公司认为应以协议价格确认收入，无税法依据。

4
应收未收的款项是否应当确认为销售收入

（一）问题描述

甲房地产公司与购房者签订商品房买卖合同，约定购买人支付首付款后，房地产公司开具了预收款发票并将房屋交付给购买方使用，但截止清算时尚有1500万元余款未支付。税局在清算时认为应按照房屋买卖合同约定的总价款确认为收入；而甲房地产公司认为1500万元应收款只是债权，不是实际收入，不应确认为销售收入。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条：“纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。”《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条：“条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”的规定及《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函（2010）220号）第一条“关于土地增值税清算时收入确认的问题”规定：“土地增值税清算时，未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。”据此，税局按其合同约定的售房价款全额确认收入，符合上述规定。

由上，需要提醒财务总监的是，在土增税清算时，要保证收入的完整性，不能因为未实际收到款项，就不作为清算收入。否则，将面临税务风险。

免责声明： 谢德明博士财税服务团队 我们致力于保护作者版权，版权归原作者所有，除我们确实无法确认作者外，未注明来源，如涉及侵权，请及时联系我们删除（13718703875），分享财税知识，感谢原创！

课程大纲

第一节：大势观澜—看清趋势，谋定而后动

一、数字化货币、银行账户监管升级，大数据管税时代渐行渐近，房地产企业应如何应对？

二、经济内循环，地方财政吃紧，房企税务征管力度频频加码，房地产企业如何适应税务新常态？

第二节：拿地环节税收筹划

一、股权架构（谁做拿地主体？谁做投资主体？）

1、如何通过股权架构设计避开分红股的个人所得税？

2、如何通过股权架构设计降低集团内的企业所得税？

3、如何通过股权架构设计降低土地增值税、契税？

4、家族企业应如何设计股权架构以实现风险隔离+财富传承+资产保值增值？

5、本小节案例：龙湖地产、加加集团、红星美凯龙等

二、拿地筹划

1、拿新地：

⑴招拍挂拿地中如何对勾地成本进行处理？

⑵税务如何对一方出钱、一方出资源、一方出运营的合作建房进行认定？

⑶什么是联姻生子模式、借鸡生蛋模式、联合立项模式？分别应如何处理？

⑷特殊拿地：旧城改造、拆迁还建等应如何进行税务规划？

2、拿存量地：

⑴股权收购VS资产收购VS吸收合并

⑵什么叫税负转嫁？股权收购过程中应如何防止税负转嫁？

⑶如何通过设计过桥公司降低资产收购过程中的税负？

⑷什么情况下可以使用吸收合并的并购模式？有哪些注意要点？

第三节：运营环节税收筹划

一、如何进行资产或业务剥离？如何理解分立、转让、划转、投资四种剥离模式？

二、分立：荣安地产分立案例（流程+节税点+风险点+点评）

三、投资：肥肥地产投资案例（流程+节税点+风险点+点评）

四、划转：某上海地产公司剥离商业地产案例（流程+节税点+风险点+点评）

五、买卖：整体资产转让过程中一定要交增值税吗？有哪些处理空间？

六、如何将子公司变成分公司？如何将分公司变成子公司？

七、换股过程中有哪些税收优惠政策可以利用？

第四节：退出环节税收筹划

一、应如何对房地产项目公司进行注销清算？

二、自然人股东退出：

1、自然人股东转股过程中的个人所得税应如何筹划？

2、股权转让过程中常犯的财税错误以及补救措施？

三、公司股东退出：

1、公司股东退出过程中如何降低企业所得税？

2、转让项目公司股权到底征不征土地增值税？

3、公司股东退出的三种方式：转股/撤资/注销的税务处理

4、股权转让协议中10个需要关注的涉税条款解析及注意事项

第五节：融资环节税收筹划

一、股东融资：股东以资本金方式投入资金，还是以股东借款方式投入资金？

二、房企创新融资模式的税政筹划案例（信托、ABS、供应链金融等）

三、房地产基金运作模式及税收筹划

第六节：专家现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。

培训对象

各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

培训资料

本次2天专题配套的讲义，政策辑要与案例集资料。

培训时间

2020年10月22日至24日（22日全天报到，23-24日两天课程）

培训地点

郑 州◇百利中州国际饭店（郑州市金水区经五路与纬三路交汇处） 

培训费用

人民币3880元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）

如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。

Ø户  名：北京金旭红企业管理中心有限公司

Ø账  号：0719 1001 0302 0001 683

Ø开户行：北京农村商业银行股份有限公司翠屏北里支行↘

增值服务

☆参会学员可享房地产企业管理教育网会员积分赠送服务：税法查询、纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流。☆参会学员可同时获赠我公司最新版房地产“财税答疑”手册一本。

报名咨询

电话：[phone] 找刘翔老师13718703875（同微信）

详细课程提纲

第一节：商业模式设计与税务规划系列

一、企业战略与商业模式设计

二、商业模式与税收关系分析

三、税务策划与避税行为之界定

四、商业模式设计与创新案例分析

第二节：资本运作与税务规划系列

一、房地产企业集团组织架构设计案例分析

二、房地产项目公司股权架构设计案例分析

三、资产重组过程中的税务规划与案例分析

四、房地产项目公司股权并购策划案例分析

五、房地产业关联交易操作要点与案例分析

六、房地产企业融资与资金管控的案例分析

七、房地产企业员工股权激励模式案例分析

八、房地产企业反避税案例分析

第三节：房地产业务流程税务规划系列

一、房地产合作开发模式类型与税务规划

二、房地产企业拿地环节税务管理与规划：

1．招拍挂方式取得土地操作要点

2．房地产土地置换的操作要点

3．土地出让金返还的操作要点

4．红线外配套设施的操作要点

5．无偿为政府配套房的操作要点

6．房地产企业拆迁安置房的操作要点

7．延期缴纳出让金补交利息的操作要点

8．延期开发缴纳土地闲置费的操作要点

9．“烂尾楼”转让双方的操作要点

10．“三旧改”方式取得土地成本的税务规划

三、房地产项目工程委托代建的税务规划

四、房地产项目境内外设计费的税务规划

五、房地产企业立项报批报建的税务规划

六、开发项目工程总承包与分包税务规划

七、房地产开发企业酒店项目的税务规划

八、房地产开发企业预售环节的税务规划

九、房地产企业商业用房售后回租的税务规划

十、房地产开发企业各种促销方式的税务规划

十一、房地产业限价与限购销售模式的税务规划

十二、房地产企业先租后售销售模式的税务规划

十三、房地产企业以租代售销售模式的税务规划

十四、房地产企业精装修房销售模式与税务规划

十五、房地产企业渠道费与代理佣金的税务规划

十六、房地产开发企业持有物业经营的税务规划

十七、养老地产商业模式设计与税务规划

十八、工业地产商业模式设计与税务规划

十九、房地产开发企业特定业务的税务规划：

1．人防车位与非人防车位的操作要点

2．房地产企业容积率超标的操作要点

3．房地产半成品拆除重建操作要点

4．房地产企业临时建筑物操作要点

5．房地产企业售楼处与样板房操作要点

6．房地产企业承担物业管理费操作要点

7．房地产企业承担意外工程责任操作要点

8．开发产品转作固定资产后出售操作要点

9．房地产企业未及时取得发票的操作要点

10．房地产项目公司清算注销操作要点

二十、房地产企业各税种重难点提示：

1．房地产企业增值税一般计税方法

2．土地增值税清算的若干税务问题

3．企业所得税汇缴的若干税务问题

4．股东及员工个人所得税若干问题

5．房产税、土地使用税、印花税若干问题

二一、房地产企业会计核算要点提示：

1．土地成本的核算与分摊

2．开发成本的核算与分摊

3．开发成本与期间费用的划分

4．主营业务收入与成本的结转

第四节：房地产企业税务风险管理模式系列

一、房地产集团风险管理模式

二、房地产企业税务管理方法：

1．税务风险识别与防范

2．税务风险控制与化解

3．税务风险应对与救济

第五节：现场答疑环节，专家现场解答学员企业税收疑难问题。

培训对象

各房地产行业集团的董事长、总裁、高管、税务总监、项目公司总经理、财务总监、税务经理、办税员，税务师事务所从业人员。

培训时间

2020年10月22日至24日（22日全天报到，23-24日两天课程）

培训地点

江 苏◇南 京（学员报名后，会前一周发送详细参会确认函）

培训费用

人民币4800元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。

办理会员更为划算！
 ↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。
Ø户  名：北京金旭红企业管理中心有限公司Ø账  号：07191001 0302 0001 683Ø开户行：北京农村商业银行股份有限公司翠屏北里支行

报名咨询

电话：[phone] 找刘翔老师13718703875（同微信）

学习是对自己最好的投资！

房建财税名师大讲堂

【详细课件点击下面标题链接获取】

【南京·10月22–24日】 高金平主讲：2020房地产企业运营全流程税务规划与税务风险管理【郑州•10月22–24日】 李利威主讲：2020房地产企业全生命开发经营周期资本税务规划实战
【郑州•10月26–28日】 何广涛主讲：2020新形势下的建安企业用工模式重构、挂靠模式财税筹划与疑难问题实务操作【长沙•10月21–23日】 陈志坚主讲：2020年建安企业最新财税政策解读及应用常见疑难问题处理与涉税风险管控【青岛•10月30日–11月1日】 黄海波主讲：2020年房地产企业八大阶段税务风险防控与税务筹划关键节点、策略及案例分析专题【线上视频课程】6天玩转房产全程全税种税收筹划【线上视频课程】6天成为建筑财税处理及筹划高手【线上视频课程】7天玩转地产业所得税汇算及筹划【线上视频课程】6天学透土地增值税清算方法技巧【线上视频课程】6天成为房地产企业开发项目税负测算与税务筹划高手

温馨提示：如果您外出学习不方便，可申请办理网上学习！【网课详细说明】点击获取

分享本文到朋友圈领取下列资料↓点开查看内容※免费领取：44套房地产成本管理资料  ※免费领取：全行业纳税筹划完全手册 ※免费领取：土地增值税清算申报软件 ※超赞！2020年房建企业财税实操视频 ※免费领取：全税种应纳税额自动计算模板.xls

点分享分享本文到朋友圈与好友共享