胡志明市近年房产状况分析

近期越南的经济发展可谓十分迅猛，甚至有超越当年亚洲四小龙的势头。人口红利、高速发展的经济都将为越南未来房地产市场的发展做铺垫，如同十年前的上海浦东。

越南此国

越南是一个南北狭长的沿海国家，面积约33万平方公里，海岸线长3260多公里，人口近1亿，人口结构以年轻人为主体，19-40岁青壮年劳动力约为45%。

越南有两个高速发展的城市，河内市越南的首都，有点像北京。还一个是胡志明市，是对外开放的特区和经济中心，相当于上海+深圳。

经济水平

越南百姓的工资收入水平为起点低但增长快，符合典型的发展中国家由农业国向工业国转型刚起步的阶段。2012年时越南一般公司月工资约850人民币；建筑业月工资为1000人民币；广告设计公司月工资为1150人民币；银行业月工资为2000人民币；到了2016年时上述的工资水平已经平均上涨了1-1.5倍。

越南是典型的藏富于民的社会，由其是位于南方经济发达胡志明，越南侨民众多每年向国内汇入的美元可达上百亿规模，一直以来都对当地的经济和房地产市场有着重大影响。

地产行情

越南经济北轻南重，越往南经济越活跃，生活越富裕，自然房价就越高，炒房的现象就越多。炒房是发展中国家普遍的现象，是必然经历的过程，和所有发展中国家一样炒房的投机资金也跟进入市。

2005年-2009年房价步步高涨，直到2009年1月1日政府意识到炒房的严重性于是发布新政，越南楼市全面暴跌，2011-2013年期间越南房产泡沫终于被引爆，越南房地产价格平均下跌约30%，河内由于前期涨幅没有胡志明疯狂，所以受到的冲击也相应较小，只下跌了20%左右，而胡志明市则跌掉了一半还多，但即使是跌掉一半，其住宅楼的价格依然维持在每平方米1300-1500美元，商务楼则每平方米达到1500-2500美元。

由于越南经济是典型的信贷驱动型，这场风暴影响了越南银行金融系统，每年高达50%以上的信贷增长率高的令人咂舌，政府虽然不断调高利率来冷却信贷狂潮，但泛滥的贷款还是不受节制的流向了房地产领域，房地产贷款达到了97亿美元(203万亿越南盾)，占GDP的10%。

历经了3年的修复和调整，期间政府也对银行金融系统进行了整顿和改组，一些中小银行被合并和重组。在走出经济循环的低谷后越南政府意欲再次启动房地产市场，这一动态不仅反映国家经济的复苏，而且表明政府采取的房地产市场抒困措施开始见效。

对内政府于2014年推出30万亿越盾的一揽子购房贷款计划并要求银行优先支持贫困者、国家公务员等对象贷款买房，使国内需求猛增。

对外政府于2015年7月颁布新法律，允许拥有有效居民签证的外国人以及外国公司购买越南当地的房产。

随着这两大政策的颁布和实施越南房产市场开始复苏，交易量和房价开始同步放大和上涨。

河内和胡志明的地产市场

进入到2016年河内和胡志明两地的房地产市场，无论量、价均已完全恢复到其前期高位水平。河内成交相对温和，高端公寓价格上涨到3000-4000美金。胡志明成交火爆，核心地段的高端公寓价格已经上涨到4000-5000美金，一线地段3000-3500美金，二线和未来新区2500-3000美金，且还在呈继续上涨势头中。

在短短10个月的时间里，核心商业区已经上涨了1倍左右，一二线地段上涨了50%左右，新楼盘如雨后春笋般冒出来均成交火爆，市场明显已经进入了一个爆发期，这里既有对过去房价暴跌的修复性补涨，也有对越南未来经济的长期看好的成分在里面，但也要对房价上涨过快的投机性予以警惕。

高端商品房的成交人群主要为越南先富起来的越桥、工商人士、外企高管以及政府官员约占60-70%，另一部分就是外企常驻人员、外籍经商人士以及外国投资客，比如日韩老年银发团和中国炒房团，约占20-30%。

随着越南经济高速发展和加入TPP，大量游客和外资进入越南，越南的休闲度假地产和工业地产也将迎来一个高速发展的机会。