【社情民意】引入金融活水 加速城市更新
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民革四川省委经济委员会副主任、成都交投简州新城城市综合运营有限公司高级主管孙林建议引入金融活水 加速城市更新。
近两年，城市更新成为各方关注的高频词。自2021年“城市更新”被正式写入《政府工作报告》后，全国各地加快了城市更新的步伐。据浙商证券统计，截至2021年底，我国411个城市共实施2.3万个城市更新项目，总投资额达5.3万元，预计“十四五”期间拉动投资10—12万亿元以上，平均每年拉动投资2—2.5万亿元以上。面对如此大的投资规模，金融市场在迎来重大机遇的同时也面临一定挑战。
一、城市更新的融资现状
我国城市更新的资金来源包括财政资金、地方政府专项债、银行贷款、企业信用债券和其他融资等。据不完全统计，截至2022年5月，已有各类银行累计向全国各地投放城市更新贷款超过3500亿元。其中，2021年国家开发银行已提供将近5000亿元的授信额度，3100亿元授信已落地。据此来看，银行贷款仍将是城市更新的主要融资渠道。目前通过地方政府专项债发行的债券金额已超过326.9亿元，部分企业使用城市更新信用债，累计近百亿元，城市更新基金的估算额已超过4300亿元。
二、城市更新项目融资存在的问题
（一）缺乏项目资本金。按国家项目资本金的有关规定，项目资本金一般为项目总投资的20%—25%。以成都市为例，若未来城市更新投资规模超过10万亿元，则需各地投入的项目资本金至少在2万亿元以上，而这些资金主要依赖于地方政府的财政预算。在各地财政收入有限的情况下，仅依靠地方政府投入略显不足。
（二）受监管政策影响较大。城市更新实施主体提供的项目往往涉及一级土地整理和二级开发，可能涉嫌房地产前期融资和房地产开发贷款，受当前金融监管政策影响较大。同时，城市更新项目往往和房地产分不开，也受国家对房地产政策的宏观调控。
（三）项目参与主体较单一。城市更新项目涉及重资产投资，具有资金体量较大，开发周期较长，业态较为复杂等特点，且项目现金流与收益均不确定，项目建成后的运营收入和销售收入，受市场供需影响极大，难以直接确定；退出渠道相对较少，大多数依靠政府回购以及自身销售运营来实现退出。因此，金融机构和大型企业是城市更新资金的主要来源，而其他参与主体相对较少。
三、相关建议
（一）加快设立多层次的城市更新基金。由金融主管部门指导，财政部门牵头，相关企业参与，设立国家城市更新基金，以母基金的形式直接参与全国各地城市更新项目子基金，统筹全国城市更新靠前发展。推广北京、上海等地经验，各地设立省级城市更新基金，加强与银行资金、外资、险资、信托基金、民间资本等多元化社会资本的合作，实现第一级放大，引导资本投资方向。同时通过专业化运作，再次引入社会资本，实现城市更新项目子基金资本二级放大，进一步撬动银行贷款，化解前期融资难点，减少政府投入，减轻地方财政负担，为城市更新“造血”。
（二）进一步完善金融支持政策。将纳入城市更新类的项目融资从房地产开发贷款中分离单列，从监管统计、考核中剔除以区别对待，并制定城市更新贷款指引和激励措施，为城市更新提供更多活动空间。金融机构应充分意识到城市更新在当前以及未来时期对我国经济发展的重要性，对城市更新项目进行有效梳理和信贷资源再分配，在监管政策的指引下，进一步提升项目挖掘能力和后续管理能力。
（三）加大房地产信托投资基金的应用力度。公募REITs是房地产金融的创新方式，通过金融监管部门的政策支持，以公募REITs将城市更新推向市场，让中小投资者享受参与城市更新的收益，可吸引市场资金进入，也可建立资本退出渠道，以此将资金流转起来，形成良好的资金投入循环，为城市更新“输血”。
（来源：省委会参政议政处）
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