纽约最佳购房季|之：纽约买房常见问题解读（第一期）

他：妳想要什么礼物？
她：（反问道），你呢？
他：妳已经送给我了，痛苦，难过，失望，快乐，爱，和生命。

——陈冲《纽约的秋天》

纽约的秋天，今年早早就感受到了凉意

然而

在您和朋友和家人感受肃穆和欣赏落叶时

千万不要忘记

纽约的最佳购房季节

已经来临！

据美国房产经纪人协会数据统计：

每年买房最佳时间为10月！

特别是感恩节前后

当别的买家因为天气和假期等因素推迟看房时

您的机会就来到了！请抓住这过期不候的买方市场！

为了让广大有意愿在纽约购置房产的朋友

可以在这个冬天找到合适自己居住和投资的高性价比房源

本公众号特意开办“纽约买房常见问题解答”专栏

并邀请到了纽约留学生网资深专家经纪人Alvin

为大家提供最专业的解答

大家有任何关于纽约买房租房投资相关问题

都可以在评论区留言

并添加Alvin微信：nystudentservice

专家经纪人简介

Alvin Liu

纽约留学生网房产部主管

纽约地产协会，长岛地产协会会员，拥有多年纽约地产买卖以及租赁经验，熟知纽约本地楼市；金融学硕士，移民美国15年，有多年服务华人及留学生经验。

目前纽约地区房价趋势如何

最近，标普公司刚刚公布2018年7月份凯斯-席勒(Case-Shiller)房价指数。其中，纽约市2018年7月较去年同月增长3.41%。标准普尔/凯斯-席勒房价指数是衡量全美房价波动的一个重要数据。该指数用于衡量美国普通住房价格的变化。每个月初，标普公司会更新三个月前的房价指数。

2018年7月份，纽约市整体房产市场较去年相比增长3.41%， 50万美元以上的高端房产较去年相比增长1.71%，增长速度近期有所下降。50万美元以下的中端房产增长5.35%，以及低端的房产增长7.11%。

为什么要在纽约地区投资

纽约市被誉为世界经济之都，在全球经济发展中起着有举足轻重的作用。在《财富报告》中，纽约市在各项指标中的排名：经济活力全球第一;知识和影响力全球第一;政治影响力全球第二;生活品质全球第九。纽约控制着全球40%的财政资金，世界500强有42家总部都在纽约。同时，纽约也是一个多元文化的都市，像是高科技产业、影视传媒产业、时尚产业在这里蓬勃发展，这不是一个靠着单一产业生存的城市。正式基于如此完善稳健的经济形态和城市构建，相比于美国其他州在2008年经济危机中100%-150%的房价下跌，纽约的房价依然处于基本稳定保值的坚挺状态。

纽约还有一个健全的法治市场，防止投机炒作，保证了投资的安全。现在，纽约正处于房地产的上升阶段。低利率，房源少，空置率低促成了纽约房市的稳定发展。不管是投资私人住宅还是商务用楼，其房地产的保值和增值空间都非常可观，是投资者的明智之选。现在纽约曼哈顿房产市场机制成熟，房价稳定，房产泡沫在这里的可能性微乎其微。

纽约拥有得天独厚的文化与教育环境，享受着全球最好的教育资源与多元文化的氛围。纽约拥有全美最好的公立教育系统和众多高品质私立学府，例如位于曼哈顿上城区的哥伦比亚大学，中城区的康奈尔大学和福特汉姆大学，下城区的纽约大学，视觉艺术学院等。中国买家多以投资曼哈顿房产为首选，四成作为投资，有六成是作为自用为即将来美就读的子女所居住。许多父母为了孩子选择购置一套曼哈顿房产, 既可以当做投资，又可以保证孩子有一个舒适的居住环境。

还有不得不提的一点就是美国房屋产权私有制。中国房屋产权是公有制，买了房子之后最多有70年的使用权。而美国房产实行私有制，并且是永远产权。一经购买，包括房子和房子上方领空权和下方空间的使用权永远属于自己。

综上所述，纽约的房地产优势明显，曼哈顿作为纽约的中心地段一直是中国高净值投资者最理想的区域。而近段时间位于曼哈顿东侧的长岛市Long Island City作为性价比最高的区域也吸引着众多国内开发商和国内个人投资者的目光。想要投资买房的朋友可以添加Alvin微信进行一对一咨询。

纽约买房为何需要一个

代表自身权益的买房经纪人

首先，在纽约买房，一个经验丰富的经纪人会对市场，区域，房源，户型非常熟悉，借助其帮助，要比自己盲目查找、大海捞针的效率高出许多。

其次，纽约州对经纪人有严格法规，经纪人要对自己的客人绝对忠诚， 并将纽约州的经纪声明表（Agency Disclosure Form)出示给客人签字认可。当一个买家直接去找卖方的经纪人时，买家的利益完全不会得到保障，因为卖方经纪人是完全为卖方利益服务。而且卖方经纪人在买方没有主动提出疑问时是没有义务向买房主动透露或者说明有关大楼财务问题，房子是否曾经有过事故等其他影响房屋价值的信息。

再次，买方经纪人是不收取买家任何佣金费用的，一切费用由卖家承担。当一个房源产生的时候，拿到这个房源代理的经纪公司就已经确定了给经纪公司的佣金，买卖双方经纪公司会依照之前的约定分摊这个佣金。

最后，在纽约买房，买方经纪人会帮买家提供整个楼宇公寓的买卖史和价格史并与对方讨价还价，拿到最好的价格， 并负责帮助填写申请购买书，打字复印并送交公寓委员会审批。同时还要沟通和协调各个环节及进程， 买卖合同、大楼财务报表，黑皮书（Offering Plan)，是否及时送到律师处，贷款进度如何，是否会按时， 有时双方律师争执不下的小题大作，经纪人必须要与对方经纪人直接沟通及时解决， 否则会导致延误甚至签不成合同，房屋被别人买走，经纪人可以说是买家实在不可多得的助手。（Souce: CALVINXU）

Co-op与Condo的区别

合作公寓 (Co-op) 是由一个股份公司拥有的公寓楼。买家买到的不是公寓楼某个单元的产权，而实际上是根据单元的大小购买了这个公司的股份。公寓单元越大，买家所占有的股份越多。因此，买家所拥有的是房产的“租赁使用权”。公寓楼中各个单元的使用者要根据其持有股份的多少来支付公寓的房地产税、物业维护费等成本。合作公寓的购买对外国人来说比较复杂，一般来说很难通过审批，建议国外买家轻易不要去买这类房产。

对于共管公寓 (Condo) 来说，买家购买的是公寓的独立产权，并与公寓楼内其它住户共享过道、走廊等公共区域。业主需要承担公寓每年的房地产税以及物业管理费。

共管公寓还有一个好处就是对外国人购买没有限制，购买后也可以出租出去，没有合作公寓的程序那么繁琐。与 Co-op 相比，Condo 在价格上更贵些，但却更容易买卖。

没有绿卡的外国人

可以到美国购置房产吗？

可以。任何外国人都可以在美国买房子。美国是一个移民国家，欢迎外国人在美国投资或购置房产，在买房方面几乎没有任何的限制。任何人都可以购买美国房产，只要你拥有中国护照，你就可以完成购房交易，即使你没有美国签证，也可以通过传真或电子签名在互联网上完成交易。

在美国买房是

必须本人到美国才能买吗?

不一定的。可以授权自己的亲人、朋友，或律师来为代表自己完成房地产交易。事实上，很多国际买家甚至都没有亲自来看房，而完成了购房手续。但是在看房、选房的过程中，能亲自选择当然是最好的。

非美国居民是否可以贷款买房？需要提供什么证明文件呢？

完全可以。国外买家目前也可以在美国申请贷款。若购房者要贷款，最好在看房之前就与贷款银行取得联系，获得预批信(Pre-Aproval Letter)，这样才能成为一个有资格的买家(Qualified Buyer)。因为购房者在出价(Give Offer)的时候就需要预批信和出示银行存款证明，否则卖方不会对买家的Offer给予考虑。购房者需要提前确定可以贷款的数量与银行融资的要求，才不会耽误购房的计划。申请者需要提供以下文件：

**进入美国的有效签证或者外国护照复印件

**4个来自主要金融机构（比如你的银行、会计师、保险公司）的信用参考

**过去12个月内的贷款或者租金支付证明

**证明申请人具有足够的资金来支付成交费

**工作证明

有些银行要求提供的文件会少些但提供给申请者的贷款利率也会更高。

关于买房所需资金如何汇至美国呢?

如果你在中国或美国设有公司，资金的汇入或转出应该没有问题，如果你是以个人名义汇款，你会受到外汇管制的限制，无法将资金整笔一次汇出，需要分批汇款。这 样你需要更多的时间，早作准备，如果你在美国的银行己设有一个帐户是最好不过的。所以在你购房之前如果有机会来美国考查或观光旅游的时候，顺便开设一个帐户，会对你以后的购房投资有很大帮助。当然，除了传统的‘’蚂蚁搬家”，也会有其他汇款的方法。具体流程会在今后的文章中提到，敬请关注。

好了，本期的纽约购房解答就先到这里！小编知道大家仍会有很多关于买房的疑问。不要担心，本栏目会持续更新并针对读者的留言评论进行整理。如果大家有购房需求，欢迎添加下方微信，进行更有针对性的咨询！

生活不缺少美

只是缺少善于发现的眼睛

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纽约留学生网签约作家

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敬请期待！

~文案/排版: 继开君

~主编: Alvin 

~谢谢阅读/请勿转载

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