不要怕按揭，还不了几年

昨天有粉妹留言：“我都是贷款25年，刚贷款的，以后置换很不容易了，也许会还25年，房价这么高，我估计以后提早还的人会少，以前房子便宜，贷款少是可以提前还的人多，不知道我的想法有道理吗？”

其实有这样想法的人很多。今天讲讲这事。

认房认贷后，首贷资格弥足珍贵，我是很鼓励首套贷足的。

不要怕按揭多，你真正有压力还贷款的周期就是开始几年，不会超过十年。

说两个真栗子。

甲2007年买的某套房，坐标上海。当时总价100万，贷款70万，按揭30年，月供3500。在那个月薪只有5000的年代里，这个贷款也不算少了。10年后，房屋总价500万，贷款还剩下45万左右。此房出租，租金大约为5500，覆盖月供还有盈余。是不是毫无压力？

乙2014年买的某套房，坐标继续上海。总价200万，贷款139万，按揭20年，月供7000。现在总价400万，贷款134万。此房出租，租金5000左右，基本能覆盖月供大半。还款压力也不大。

为什么当初这么大的按揭压力，没过几年就会缓解。

答案在这幅图里。

近十年以来，货币（M2就是国内运行的货币总和）增发的速度远大于实际生产出来的货物（GDP）。当钱变得比东西多多了的时候，那么货币的购买力，就会下降。

2016年的M2增速是11.3%，GDP增速是6.7%，也就是说你什么也不干，货币就贬值了4.6%。现在的100元，10年后只值65元。

经济学上有费雪方程式，会有复杂计算，有余力的可以百度。但真实的体验告诉我们前面计算结果符合常识。

而资本是趋利的，国家会严格控制生活日用品的价格，不能炒。实体经济不振，回报率低下，资本只会追逐房地产这样的优质资产。

回到开始的问题，货币贬值大潮来临，最有利的是持有债务。特别是低息优质债务。首套9折4.41%的按揭利率，比理财产品收益率还低，简直是送你钱。

资产在增值，债务不增值。多么美妙。

未来十年，人口红利下降和经济效率低这两个大趋势不会改变，货币需要继续增发刺激经济。

所以前面说的放水大格局不会变化。

最后是免责条款：杠杆双刃剑，请量力而行。你懂。