楼市限售的真相

原创 2017-09-26 观观魔都财观魔都财观

思维的局限，影响决策行动力。认知的偏差，最终改变一生。

限购令出台时，买房人止不住心中的慌张，奔走相告的空气里，散发着焦虑的味道。

房产税降临后，房东客紧锁眉头寝食难安，房本里醒目的数字，俨然是不小的负担。

时过境迁，悲观的情绪早已远去，夸张的房价却大步走来，一次次刷新人们对财富世界的认知。

你想过简单生活，但这个世界并不简单。浅显易懂的政令文字，背后是苦心积虑的深远用意。与其用劣质勤奋盲目跟随，不如深思熟虑专攻要害。

这个世界归根结底，属于那些能分辨复杂问题的明白人。

纠结的需求

自3月厦门楼市祭出限售令，至今已有41城开启限售，锁定期普遍在2到5年。榜单上最新的成员是重庆、长沙等4城。短短半年，“冻产”红旗插遍大江南北。

那么，限售对控房价有用么？

从需求说起。

房产暗含着复杂的商品权属，兼顾商品和金融双重属性，需求分为消费和投资两类。

消费需求自然是指刚需和改善的居住要求，来自于移民人口的迁入、子女独立生活的家庭人口分裂、以及住宅变大变新的诉求。人口流动和收入增长循序渐进，消费需求稳定有序。限售与否与它无关。大牛市前那些年，楼市成交量一直很安静。

但投资需求完全不同，发自于房价上涨和资产保值增值的预期。货币宽松之水势如雨下，投资的涓涓细流被政策堤坝围堵。但水坝之上，终有一日汇成滚滚洪流，万马奔腾倾巢而出。房价上涨，瞬间唤醒人们对房产的投资价值认知。价格之门打开，一发不可收拾，投资需求水涨船高。这就是为什么同样的城市，同样的人口，同样的购买力，之前楼市成交稳定，2015年后突然暴增。因为这场轰轰烈烈的大牛市，彻底改变了买房人的预期，预期驱动了购买，带动价格上涨后又强化预期，形成了正反馈的自我循环。

忽然间，限售当头棒喝，打击投资需求。限售就是锁仓，买入后冻住两年甚至更长时间，冰封房产出售的流动性和抵押融资的变现能力，直接削弱资产流动性，压制投资预期。这就好比，5000点股票牛市，群众们都想进场碰碰运气，一纸政策让你若买入股票即锁定两年，短炒变长持，那肯定不干。

所以限售是可以压制需求的。出台限售的城市，成交下降很快。比如目前厦门楼市清淡，房价被控制住，这就是限售的杀伤力。

需求被吓坏了，暂时要认怂。

微妙的供给

楼市的供给有点悲催。

限售冻着需求的同时，也封住了供给。

二三线城市每年成交套数在10至70万套之间，住宅换手率约5%左右。限售政策出台后，新近成交的住宅被限制出售，一年相当于锁定几十万套潜在的住宅供给。微妙的是，这些被锁住两年以上的住宅来自于新房转化的次新房和交投活跃的二手房，是下一次成交的主力。而限售硬生生地把优质供给从市场上拿走了。

可以想象一下，随着限售时间窗口的深入和存量新房的消化，未来买房人会出现持币待购，却买不到房的局面。而之前挂牌未成交的二手房和增量新房，由于是不被锁定的优质房源，随着总供给收缩，在价格上也会多几分底气。

需求、供给同步减少，有没有被逗着玩的感觉，大空头们又要失望了。

限售，就是通过杀伤供给的方式，来震慑投资性需求。

打压房价上，限售不是一边倒的如来神掌，而是杀敌一千、自损八百的七伤拳。

呼呼拳风之后，终究是个平手。

调控的艺术

政府是要稳房价，而不是降房价。

降房价的策略，开启土地供应即可。政府是土地资源的唯一供给方，只需修改供地计划和土地规划，大量宅地上市变为可售住宅，房价自然下降。

可是，房价终归是不能大降的。

“房价下跌20%即会给银行业带来巨大压力。房地产行业风险一旦爆发，农商行和股份制银行将首当其冲，国有商业银行抗风险能力较强。风险水平：五大行<城商行<股份制商业银行<农商行。事实上，复杂的现实情况远非模型能够准确估计，房价下跌带来金融市场、实体市场和市场心理的连锁反应可能要超过我们的预期。”——平安证券

但是房价也不能再涨了，这是政府现在的底线。

如果你熟悉政治经济学，你会发现我们所有的调控，只要关乎要素价格，目标即是不涨不跌，最好价格曲线是一根水平直线。

包括楼市在内，汇率、股价、CPI的调控目标不都是稳定么，虽然结果有时差强人意。。。

作为一个十几亿人口且经历过多次动荡的大国，没人比我们更懂得稳定的宝贵。

所以政府推出史无前例的楼市限购、限贷、限价、限离，效果不显著后，我们迎来了创新的限售。

从短期稳定价格角度来说，限售就是神器。

限购、限贷、限价、限离是售前调控，本质是一种消费者歧视，商品只销售给特定群体。在购买行为发生前设置种种障碍，让人知难而退，可是难不住钱、有票、有老婆的土豪。过去多年限购、限贷的效果并不好，且不公平。

而限售是售后调控，所有买家一网打尽。它削弱需求和供给，在限售期的2到5年内，随着时间的推移，成交急剧缩小，价格自会稳定。

而楼市也需要2到5年，政府需要时间尝试长效机制的突破。另一边，时间换空间，楼市也该缓口气，等一下购买力的增长以及人们心中锚定价格的到位。

伺机而动

限售削弱了房产的短期价格，却改变不了长期价值。

任何一项资产的价格属性都是包括流动性和增值性的。限售拿走了房产2到5年的流动性，使其成为一个短期内有瑕疵的商品，自然它的价格会受影响适度下跌。