开什么玩笑，新房也被套！

这是观观的第106篇原创文章

市场翻脸的速度比翻书还快。

一整年都在跪求房号的一手房市场，出现了惊人逆转。

先是上海大场某售楼处出现了退房，群众们拉出白底黑字大横幅，数落开发商种种无良。一期高价买入的业主想让开发商退还因为二期低开导致的差价。

再有南京地王停工事件。南京麒麟板块京奥港未来墅项目停止施工，几十亿的地王开发商因为拖欠施工方几千万，项目有烂尾风险。

一手房是会套人的，这还真不是玩笑。而慷慨激昂的业主们的反应，也是一脉相传。

历史上，每隔几年一遇到静淡市，就会出现这一幕。早在2006年，上海大华某开发商就因为降价，导致售楼处被砸。2009年政策调控后，新江湾城某著名央企楼盘率先降价，横幅、退房自然少不了。2013年的北京自住房被集体弃购。

只不过，这一次早了一些。上半年开盘时的火爆和下半年的退房仅相隔几个月，这样的刷脸速度真不太适应。

先说说事件的发展结果。昨天我找了房地产律师吃饭，专业的法律意见是房产交易是市场行为，退房和补差价几无可能。有契约在先，价格涨跌不能成为退房理由。但是拉横幅还是管用的，最后的结果很有可能是开发商免去业主们一到两年的物业费，然后就没有然后了。

其实上海大场这个盘我挺看好的，是大场三杰（在销的三个新盘）中位置最好的。一期能够以5.5万左右单价卖光也证明了产品本身的价值。二期开发商卖5万多一些，而周边二手房价格在4.5至4.8万之间，这个价格虽然在我们看来不笋，但站在开发商角度也是良心了，毕竟是上海在售的外环内一手新房寥寥无几。而南京麒麟京奥港项目只卖2.6万单价，这在新房紧张的南京市场也不算高开。如果开发商能挺过资金流的压力，最后也不会有什么大问题。从买房人角度来说，这些产品长持到下一个牛市，妥妥滴再创新高。现在损失的只是机会成本而已。

虽然买房人决胜在二手市场，但有意思的是，楼市的聚光灯从来都是在一手房市场的。一手房有品牌效应，各类媒体集中关注，市场火爆时，涨价预期由地王、楼王撩起来的。反过来，每一轮静淡市的时候，一手价房格低开，都会成为压垮周边二手房东心理价格底线的最后一根稻草。所以政府最常见的手段就是限价一手。简单粗暴，十分有效。

而现在的一手房市场的逻辑是，要想拿到新房预售证，必须接受政府指导的备案价格，这个价格不能高于周边二手房和前期价格。目前上海一手未拿到预售证的楼盘多达140个。

所以静淡市下最苦逼的不是买房人，而是最大的房东——开发商。不卖房就是看着资金压力让自己等死，卖房就是亏钱让自己送死。

说到底，产品都是好产品，错就错在入市的时机。

市场的逻辑已经改变，卖方市场变成买方市场，疯牛市变成了静淡市，高举高打变成了且战且退。市场在变，你也要变。

现在开始，买新房的套路要调整下。

首先，不要买期房。

之前我曾经推荐过朋友操刀代理的一手准现房项目，价格极笋。昨天这个项目已经拿到大产证，一两个月内小产证就能办出来。当时朋友说要代理一手的时候，我就挺奇怪，因为我熟悉他的风格，始终专注二手的。他给我讲了他一手选房的逻辑，除了价格极笋外，一定要现房或者准现房。现在看来这招还真是高明。静淡市下，开发商也变得不那么靠谱。能否拿到红色房本，将成为很多买房人的生死线。楼市的高端打法是融资，融资的起点就是产证。点到为止。

其次，不要买一期。

疯牛市的新房的价格通常是这样的，四期>三期>二期>一期。而静淡市是会逆转。目前市场尚有余温，限价干预下，价格封顶，不让开发商涨。等过一年半载，市场确实降温后，不用限价，开发商也会主动降价。

一手房不同于二手，开发商统一定价的指向意义明确，显著影响业主心理预期。所以现在买新房项目的，看到后面还有三期、四期没有卖的，多留一个心眼。现在我那个朋友找一手代理的时候，已经加上一条，要求开发商承诺后续开盘价格不能低于前期价格了。

第三，弄清自己的诉求。

如果买房是自住，那你就把房子当作一个消费品。消费品在价格相当情况下，功能和品质是第一考虑要素。现在的新房大多品质极好，更重要的是新房癌们看中的初房权在板块内是卖一套少一套的。这种情况下，只要价格不是那么离谱，心仪的地段又有新房供应，那可以选新房。房子对你而言，是一个家。家漂亮些，比什么都强。反正拉长到十年，都是会涨的。

如果是投资的话，那还是二手。100个思想不统一的脑袋，比一个脑袋更容易找到突破口。无论市场上行期还是下行期，找到一个肯打折的房东比找到一个给优惠的开发商都容易的多。你要做的，是看房200套，建立自己对所在地段的价格和估值体系，笋盘自然会上门。几十万甚至几百万的利润就是这么慢慢磨出来得。时间对买房人有利。

这是失望之冬，这是希望之春。

在窗外，一道白光把漆黑的夜空撕开个洞。

天气预报说，今天会是个大晴天。我默默等待，直到光芒万丈。

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