从2018年起，我们尝试了新玩法，希望通过实战咨询的方式，每周真刀真枪地完成一个家庭的买房咨询。我会选出一个典型的、来自学员的问题，然后公布出来。请大家和我一起帮他出谋划策，我也会参与、点评大家的回答，最终给出我的方案。

上周的问题是：

问题公布后，后台收到了热心回复，有来自资深单身女性的肺腑之言，也不乏玩转各流派的娱乐路线。我挑选了三位同学的留言，并作点评。

@唐龙华

1，个人觉得这名90后女孩，现阶段最重要的事是找一个对象

2，有一点点小遗憾是SFSD买小了一点，如果想着以后还要置换或再买的，SFSD尽量一次到位。现在对于她，没有名额也没有足够资金，长期投资需要更多稳定的现金流，有了一套小房子可以办些幸运贷，但现在作用不大，还不如好好想办法多赚钱

3，有机会可以和靠谱的人合作，如果能找到另一伴，再买一套会相对容易。北京认房认贷，2年后拿到居住证，但100万以下资金都买不到好标的。

观：买房及各方面都有可行性建议，SFSD确实有些保守，北京认房认贷的政策两年后或有松动。

@羽辰

妹纸年轻，刚刚入手一套小房，一线房市行情尚稳的前提建议方案如下

A 养精蓄锐通过各种渠道增多二套房资金预算。如近两年内觅得良人为生活伴侣共同购房可自住；

B 如两年后依然单身，北京房票可寻合伙人共同买房，各持股份协议公证。

C 如两年内一定要自行投资买房则可考虑深圳房产赠予父母，再购一套；或者长沙、重庆投资。

观：考虑到各种可能性，建议较为稳健靠谱，长沙限购需解决房票问题，重庆不限购但考虑长期持有才有较大收益。

@翟胖说课

1保守派

先借钱30，之后用幸运卡与工资还。因为已经没有sfsd资格，所以只能重庆买80万左右小二次新南岸。月供大约2600，租金大约1800，每月实际负债600-800。二年卖出得钱30。加深圳卖房得钱60。共80。深圳再搞一套大一些的。

2稳健派

xyd50，重庆一套150左右的三房，南岸。月供7000左右，房租3000。实际月供4000。加上深圳的4500，和幸运贷月供7000，月还款1.5。现有幸运卡兜住2年没问题。12万工资照样花天酒地。

3激进派

卖身份。深圳jjh拉户口和购房资格。一次3-5万。

找中介卖。年入轻松破40。然后重复稳健派模式。

4疯魔流

追欧大，水原老师这样的有钱人。预估可以找到40岁左右土豪。

邓文迪路线。

观：这位是水库娱乐版的朋友吧。

请这三位同学后台与个人微信号（ID:moducaiguan1）联系，提供回答问题的对话栏截图，领取现金奖励。

以下是我的答复：

随着京沪人口严控政策效应显现，越来越多在京沪工作的年轻人选择落户深圳或移居二线城市。90后女生刚工作两年便已着手第二套房产投资，确实后生可畏。我的建议是两年内快速提高收入，寻觅生活伴侣&合伙人，规划在北京、深圳或上升区间的二三线城市适时增设房产配置，个人资产有望突破五百万。

 财务分析 

从90后妹纸资产负债结构上来看，负债率较高达到78%。从收入上看，实际月供4400元，每月可支配收入在5600元左右，还款能力和可负债能力上还有部分潜力可挖，但也不大。年轻人接下来应进入职场快速成长期，30%-60%加薪可期，如果自信收入增长较快的话，可以采取进取型的资产配置方案。妹纸的短板在于首付款能力，再发力的话，要使用到幸运卡和幸运贷了。

 操作策略 

我给妹纸设计了三套方案。

方案1：

二线买入一套。

妹纸目前的还款能力大约可以支撑其80万的负债。再结合已有幸运卡和可申请的幸运贷额度，首付加按揭部分，还可以买入100万左右的房产。如果要投资的话，可以去重庆和长沙这样的房价不高的二线城市。买入一套当地刚需盘，获得2000到3000的房租收入，用作生活开支。

此方案的优势在于，进一步扩大的资产负债规模，拥有一线和二线各一套住宅，下一轮楼市起势的话，收益颇丰。

劣势在于，考虑到妹纸在北京工作，实际可支配收入才2000元，生活压力极大。预计生活上也需要使用幸运卡和幸运贷过渡几年。

此外，重庆楼市由于当地一二手供给大，不太会像一线那样有很强的爆发力，二三年内暴涨可能性不大。好在重庆平均1万出头的二手房实在太便宜了。低基数效应下，拉长到十年来看，重庆这样的楼市跑赢一线的可能性还是比较大的，所以更加适合长持。长沙也是类似情况。

要做好持久战的准备。

方案2：

等待二年，合作买房。

二年后，妹纸就拥有北京房票了。虽然有按揭记录，暂时算二套。但我预计二年后，北京的信贷政策会放松，要么出现3+4（成）融资产品，要么有按揭记录算二套的政策取消，所以妹纸也算是一张不错的贷票。

妹纸有购房资格和负债额度，但还款能力和首付能力对在北京买房来说，弱了一些。不错的方式是和他人合作买，按照行规，妹纸作为房票和贷票的持有人，可每年获得5.5万的房票使用权收入，然后妹纸可以启用幸运卡和幸运贷以及还款能力入股新买入房产，按照出资比例划分份额。合作买房最大的问题，在于注意了解合伙人的三观及人品，对于购入及售出时间的协商等方面达成一致后拟合作协议，并找到超过5个自然人当面见证签字。合伙购房不宜超过三人，意见一多众口难调。

方案3：

等待二年，找到生活伴侣。

找到三观一致，且人品极佳的另一半，这才是当下最应该做的事情。一旦缘分降临结婚，无论对方有无房产，首付资金和还款能力可集两人甚至两个家庭之力，资产规模又可以放大许多。策略上参考方案2。

我个人推荐顺序是方案3>方案2>方案1。因短期负债率较高，以休养生息为主。

 买入时机 

目前市场比较平淡。在方案1下，重庆和长沙建仓时机还可以再等待1年左右。异地建仓，过江龙战斗力打7折。建议早做准备，安排单次大密度看房。方案2的话，北京低谷预计会持续到2019年，所以二年等待时机差不多。

 板块选择 

方案1，100万，在重庆可以买入渝北人流密集区的05至06年的二手住宅，在观音桥至黄泥磅一带找。重庆无限购，外地三无可按揭4成。在长沙，可以关注被限价的一手梅溪湖新盘，才均价1万左右。长沙有限购，需要找人破解。方案2，北京地区，可考虑天通苑和常营一带。

福利来了！

我钦佩妹纸对房地产敏锐的嗅觉以及直面真实生活的勇气。女生在社会分工中，由于生理上的局限，会比男生更难一些。所以无论是对财富配置还是生活配偶，都需要更加谨慎一些。为了帮助广大女同学更好地保护自己，我特意搜集整理了《财富保障与风险防范手册》，包括了家庭财产、遗产继承、保险防范等内容。同样也适用于男同学们。

同学们可以在魔都财观公号对话栏直接回复“#Z02手册”，即可获得财富保障与风险防范手册。

同学们有需要的话，后台联系观观个人微信，索要联系方式。另外文中名词解释部分，请洽观观询问。

本周的问题是：

观观，你好，一直关注你微博、微信公众号，你发表的微博和文章非常接地气，非常喜欢。看到你通过实战问答方式给学员买房的建议，想说明一下自己情况，麻烦你百忙中帮我筹划一下，非常感谢！

本人情况：

上海一互联网企业，薪资25k，一年15薪，老婆薪资7k，上班都近世纪公园，有两岁女儿；

现在手上有40w现金，江苏老家镇上有一套房子，价值40w左右，我和老婆无贷款记录，我在上海社保总共四年多，由于工作原因在14至15年间断了1年多（后悔啊），老婆上海社保7月份满四年，后面准备满资格后在上海买房，老家房子可以卖掉，若在上海买的话，上海房子需要两室一厅的户型。

请问下，

1、在买房之前我该怎么准备？目前无大额信用卡、无消费贷

2、按照目前情况，只能待19年选择300w左右房子，请问区域、贷款工资流水等如何操作，当然如果可以的话，倾向浦东。

这位同学提出的也是新上海人安家的共性问题。悬赏200元Q&A，我将选出3位回答最好的同学平分奖金。请大家积极参与，私信观观来领奖噢。

征求问题：

目前我的线下咨询服务收费价格是数千元起，提供房产规划、信贷优化、选筹指导等一揽子综合知识服务。为了回馈同学们一直以来的支持，特意在线上每周为大家提供一次免费解答，机会十分难得。在不涉及个人隐私的前提下，提问的背景信息控制在200字以内，越详细越好，具体可以参考上周问题，提问方式也是个人微信私聊。

我精选问题的标准有几个，一是具有典型性、普适性，适合广大同学；二是经济效益，提问者可以通过现金奖励的方式，提高问题被选中的概率，奖励是考虑因素的一部分但不完全是。所有的现金奖励请通过加个人微信转账（非红包）方式提供。如问题被采纳，我会暂时收下保管。这部分资金，我一分不留，最终将全部转给参与回答问题的同学作为奖励。

回答问题的同学，你会发现在帮助别人解决问题的同时，你自己也会对问题有更深入地思考、分析，会带给你新的知识。另外还有机会获得一部分收入。

又有认知，又能赚钱。世界上就有这么好的事情发生。

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