这是观观咨询的第7个案例
从2018年起，我们尝试了新玩法，希望通过实战咨询的方式，每周真刀真枪地解决一个家庭的买房咨询问题。我会选出一个典型的、来自学员的问题，然后公布出来。请大家和我一起帮他出谋划策，我也会参与、点评大家的回答，最终给出我的方案。
关键词：二娃、已有三套、改善型置换、投资收益最大化
上周的问题是：
观观你好，想咨询关于房产问题。目前情况如下：家庭年 收入在40万，其中丈夫体制内工作年收入在15-20万，妻子为非上海户口，大宝6岁，18年上小学，二宝一岁半。
目前有三套零碎房产：A为浦东内环内6楼老小破二室学区房，市值450万，存量贷款50万，主贷人丈夫； B为浦东外环外投资二室房产，市值200万，存量贷款18万，主贷人丈夫，月供1300；C为杭州城区一套三室房产，市值400万，贷款140万，主贷人妻子，月供7000。各种幸运贷可用余额80万，幸运卡20万。
需求：1.想置换一套改善型三房。
2.如果不考虑自住，后续怎么操作能实现后续投资/资产收益最大化。
以下是我的答复：
这是沪上典型的中等收入二娃家庭，身家千万如何兼顾自住与投资需求。我的建议是优化资产结构，卖一买一置换三房，或者直接新增购入上涨潜力区域的刚需房产。
财务分析
提问的同学后又告知，目前家庭还有百万现金在持。从家庭资产负债结构来看，负债率不高，只有18%左右。
公积金及租金抵部分月供，每年贷款还款支出10w左右，家庭实际可支配月收入还有30w左右。满足一家人生活之余，还有部分还款潜力可挖掘。考虑到体制内工作收入稳健，已有异地投资操作，尚在家庭资产上升期，可采取稳健与进取结合的资产配置方案。
操作策略
目前魔都三房总价至少为700w+，该家庭每年30万的可支配收入较难承担如此大额负债。如需购入三房，必须出售住宅，用于支付首付款，并减少月供。考虑到学区是刚性需求，建议保留浦东内环房产A，二娃公立小学就读后再卖出。为挪出房票凑够月供，需要出售房产B。杭州房产未来涨幅看好也可保留。
如果不考虑自住，该家庭现有现金充足，且负债率较低，可以在不出售现有住宅的情况下，再新增购买一套上海刚需住房，实现稳健投资下的收益最大化。
针对该家庭的具体情况，给出两个解决方案供参考，分别是进取型方案1和稳健型方案2，以及另荐方案3作备选参考。
方案1.
2018年上海置换一套700w左右的房产。
建议卖掉浦东外环外房产B，浦东内环房A保留作为学区备用，持有启动资金282w作为首付，举全家之力置换浦东次新三房，改善居住。老人同住或可就近租房。目前政策无首套房贷可能，可通过贷款顾问咨询3+3.5产品融资方案，扩大总价支付能力。房产A、C流动性较好，作为储备资产，备份保障融资方案。
该方案下，家庭拥有3套优质房产，自住三房，另2套收租，收支稳健，家庭总资产已达一线中产门槛。
方案2.
上海继续购入300w的刚需房产。
如不考虑自住因素，可保留浦东内环内房产A用于小孩上学，同时就近租住品质三房。真爱大法后，男主人出户获取房票资格。房产A、B截断后做dy贷款来保证现金流，启动资金约为357w，全款在潜力较大的板块购入房产，投资宜持有低总价高流动性的部分房产。
该方案下，家庭拥有4套房产，以租换租，另几套收租，小孩教育与投资增值都兼顾。
方案3.
二线城市投资200w的房产
如房产维持现状，也可运用持有现金100w到二线城市投资200w+的资产，这是最为稳健的方式，也不失为一个攻守兼备的好选择。
综合而言，进取型方案1更适合投资自住两相宜的家庭现状，但应密切关注信贷产品创新进展。如果选择方案2，可根据几年后买入资产增值情况，进一步优化现金流。方案3最为稳妥，待到静淡市择机进入二线城市即可。
买入时机
方案1：2018年房市依然难有大涨机会，静淡市600w以上房产容易出笋，最适合置换。卖房后在意向区域踩盘，如遇笋盘马上买入。
方案2：由于刚需盘流动性较好难以出笋，买入操作可在2018年下半年或2019年上半年。踩盘淘笋同时密切关注房贷政策，如政策放松、二手房交易量上升等信号出现，则加快买入。
方案3：二线城市建仓年内无大差别，建议早作准备了解异地购房细节，参加踩盘活动。
板块选择
方案1兼顾自住和小孩上学，建议选择康桥、御桥等板块。方案2以大虹桥辐射区域作为首选，留意徐泾至赵巷、九亭、泗泾、江桥等板块，寻找2002年以后单价4w左右的刚需盘。方案3选择二线城市武汉、长沙、重庆、郑州等地。
福利来了！
为了便于同学们更好地学习，我把本次咨询计算过程全部制作成EXCEL，里面包括了较为复杂的贷款月供计算公式。
同学们可以在魔都财观公号对话栏直接回复“#Z07试算”，即可获得观观咨询完整版计算结果。
精彩留言
问题公布后，收到了三位网友 热心回复，因篇幅限制，稍后详见评论区。感谢积极参与，私信观观领奖噢。
本周的问题是：
上海土著单身大龄女，体制内, 月入1.5w。目前和父母同住浦东内环老破小，市值400万。距离工作单位2公里(世纪大道地铁站附近)。另外和父母共有一套嘉兴房产，市值100万，无贷款。目前手头现金100万。打算自己另外购买一套住房之后同父母分开住(不考虑置换原来得老房子，父母的房子让他们自己留着他们会比较安心)，有首房首贷资格。请观观就购房预算和选址给出建议。谢谢！
前几天看到观观微博上说了上海土著单身大龄女多数和父母同住无房产的现象，哈哈哈，我应该就属于此。谈了几次恋爱没能结婚，决定自己买个房子先把自己从父母身边独立出去再说吧。谢谢帮助。
随着独立女性财商意识的日渐崛起，一线城市单身女的购房咨询层出不穷。有些人认为女生不用买房找个有房的人结婚就好，而有些人认为婚前拥有自己的房子才是真正独立的第一步。单身女到底怎么样买到合适的房？悬赏征集Q&A，欢迎交流分享，共同成长。
征求问题：
目前我的线下咨询服务收费价格是数千元起，提供房产规划、信贷优化、选筹指导等一揽子综合知识服务。为了回馈同学们一直以来的支持，特意在线上每周为大家提供一次免费解答，机会十分难得。在不涉及个人隐私的前提下，背景信息控制在200字以内，越详细越好，买入房产问题可以参考上周问题，提问方式也是个人微信私聊。
我精选问题的标准有几个，一是具有典型性、普适性，适合广大同学；二是经济效益，提问者可以通过现金奖励的方式，提高问题被选中的概率，奖励是考虑因素的一部分但不完全是。所有的现金奖励请通过加个人微信转账（非红包）方式提供。如问题被采纳，我会暂时收下保管。这部分资金，我一分不留，最终将全部转给参与回答问题的同学作为奖励。
回答问题的同学，你会发现在帮助别人解决问题的同时，你自己也会对问题有更深入地思考、分析，会带给你新的知识。另外还有机会获得一部分收入。
又有认知，又能赚钱。世界上就有这么好的事情发生。
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