如何复制建仓10套的成功经验？你需要掌握完整的买房科技树#M50
初中语文里面有一篇文章，节选自孟子的《生于忧患，死于安乐》一文。
“舜发于畎亩之中，傅说举于版筑之中，胶鬲举于鱼盐之中，管夷吾举于士，孙叔敖举于海，百里奚举于市。故天将降大任于是人也，必先苦其心志，劳其筋骨，饿其体肤，空乏其身，行拂乱其所为，所以动心忍性，曾益其所不能。”
这段话里，孟子举了六个出身苦难而终成大人物的例子——舜、傅说、胶鬲、管夷吾、孙叔敖、百里奚——进而得出“天将降大任于是人也，必先苦其心志，劳其筋骨，饿其体肤”这样一个结论。
我们一直以来被教育：吃得苦中苦，方为人上人，能吃苦就能成功。
错了。
现实的世界里，苦难和失败从不是成功之母，成功才是成功之母。
我们今天看到的成功人士，马化腾、马云大多是来自于成功的家庭或者良好的背景。
前人的言传身教，家学指导，战略眼光，都是促成孩子成功的主要手段。
相比前人指出正确道路的稀缺，在道路上行走的努力只是标配。
生活里要想快速在某个领域精进，最好的办法就是找到这个领域里的成功人士。
一段对话、几篇文章可能会彻底改变你对这个行业的看法。
买房这件事试错成本极大，我们身边满满都是以身试错，踩坑碰壁，错过房产黄金十年的苦逼人士。
同样还是这批人，现在依然在忐忑，抱怨未来没有机会。
他们没有看到下一个十年楼市白银时代的潜力，没有看到今天自媒体上总结成型的买房打法，没有看到更灵活进取的金融信贷产品。
对会学习、爱买房的人来说，现在的机会比十年前更好。
只要你够聪明、够果断，你甚至可以在几周里学会全套科技树，然后买在大涨前夜，用几十万资金撬动几百万资金，一年赚到1000万——这是我一个90后朋友在2017年的战绩。
找到正确的方法，做正确的事，比自己瞎折腾强多了。
这是买房学堂的第五篇，这一篇我们会勾勒出买房科技树的概貌，给你梳理每个板块的作用。
接下来，我们大概还会用几篇文章讲完总章，进入各个板块细节展开。
所有的方法都是我们亲测可用，赚到钱的实操经验。
01. 自上而下
知识星球里有个问题，买房有哪些系统性的学习顺序。
我向来对学习这件事十分上心，一口气把买房全科技树学习路径都给他了。
作为一个实操买房出身的自媒体人，我关注到大部分的自媒体号是不分享方法论的，他们只是在一味地点评热点，与其说是房产自媒体，不如说是房产新闻自媒体。
我认可他们的文章，阅读体验棒，读起来顺畅。
可是从这些文章始终在讨论要不要买房这件事。
具体怎么买，房票贷票怎么准备，首付款哪里来，买城北还是城南，这些你自己摸索吧。
另外几个愿意分享干货的号，文章就硬了许多，的确能学到不少。
但这些干货号，要么特别偏重术，始终聚焦于操作的细节，要么特别偏重宏观，堆砌数据，眼花缭乱证明一个一目了然的结果。
他们都缺少一个提纲挈领的学习顺序。
人的思维逻辑是从无到有，由浅入深的。而买房的全科技树应该是自上而下的，由总到分的执行顺序。
买房这件事，对大部分人来说是一生中最重要的决定，决策周期很长。
正常的思考顺序是从要不要买，买哪里，最后落地到怎么买的过程。
我根据大家的思考习惯，把买房的打法整理成自上而下的买房全科技树，分成五个部分：
宏观周期——要不要买。
楼市微观——买在哪里。
交易策略——怎么买。
信贷融资——买几套。
现金管理——撑多久。
02. 宏观周期
宏观周期分析是楼市分析里最不缺的，也是最缺乏的。
最不缺的原因是，经过这一轮牛市大涨，各类券商、经济学家都纷纷参与到楼市的宏观周期分析中来。
大家平时看得比较多的是券商首席经济学家的分析，还有网红财经作家的判断。他们会引用各类经济数据，得出后市走势的判断，看空的观点多一些。
经济学家分析楼市，在我看来是有先天短板的。
最大的问题在于他们不爱买房子，只买过1、2套而已。名下房子少，没有把身家性命放进去，是不会有足够动力深入研究这个事情。
观点随便给，先抓一把流量红利和站台费，反正说对了读者也不会有奖励，说错了也没有惩罚。
有几个头部公众号天天写宏观分析，今天预测涨，明天预测跌，经常会有自相矛盾的观点，实在看不下去。
中国经济最大的变数是政策，经济学家往往站在经济角度考虑问题，忽略政策博弈和首长意志，作出不符合国情的楼市判断，比如当年谢国忠的暴跌轮，还有国泰君安在2014年给出的卖房炒股的建议。
另一边，楼市分析里又是很缺少宏观分析的。
真正会买房的实操专家，买超过5套、10套的朋友，往往精通于信贷融资、选筹找笋。
一张普通人很难落地的药单（卖家有瑕疵的房源），他能用6、7折价格买下来，杀伐决断，果敢坚定。但战术层面出色的他们，缺少一些战略视野。
不顾房产大周期，一味地买买买，容易犯下方向性的错误。
现在已经不是黄金十年了，楼市调控的手段也开始越来越精密。未来白银十年牛市基础是存在的，但如果政府真的下定决心，用毁灭楼市长期根基的手段，来控制房价，那房价是会不涨的。
这种可能性很小，但不得不防范。
我们学习宏观周期分析，就是要掌握未来十年楼市长牛的基础，和未来1到3年内的经济和楼市周期的走势，让我们在买房之前，自己把握周期命脉，学会多和空方向性的判断。
在未来的买房学堂里，我们会讨论：
人口增长、通货膨胀和城镇化的研究——这是决定未来十年房价长牛的基础。
经济增长和房价的关系——到底是经济好有利于房价，还是经济差有利于房价。
M2、PMI这些指标如何决定房价——你真的明白这些指标的含义吗。
几种常见的利率，是怎么影响你的房贷的——按揭贷款成本是怎么决定的。
03. 楼市微观
宏观周期决定买不买的问题。而楼市微观，解决买在何时和哪里的问题。
这一轮房产长牛带给全国人民房产赚钱效应。
大家明白了，不只是一线的房子能涨，二线城市的房产也能赚钱，而且赚的更多。在上涨过程，不同城市的启动时间和涨幅是有分化的。
从时机上看，这一轮牛市的起点是深圳、上海和合肥，接下来是南京、杭州、北京等，然后是成都、重庆等二线和一众三、四线城市。很明显存在城市之间的轮动效应。
每一次的全国大涨，总是深圳、上海这样的一线城市先大涨，形成赚钱效应，然后扩散至二线城市，二线城市因为更低的基数，算下来涨幅反而更高。
比如像上海这样的城市，房价翻了一倍，而杭州翻2倍。为什么杭州涨幅能够逆袭上海。
除了因为杭州的低价外，还有杭州的人口流入，更快的经济和人均收入增长，以及互联网产业的发力。要想选对城市，需要细化到每个城市的微观层面分析，来确定房价涨幅的基础。
有意思的是，同样是现在大涨的杭州，在2011年至2015年，几乎是没有涨过的，甚至房价还跌了不少。
为什么杭州前五年和近三年的表现差距如此之大呢。
要想知道答案，你需要更关注城市供地、一手房库存和二手房成交的数据，这里面透露了未来3年内房价涨幅的秘密。
还有一个特别的现象，同样是人口大省的单核城市，武汉的市中心房价已经达到了3到4万的水准，而长沙的房价只有1、2万。
长沙无论经济还是基建都不会比武汉逊色太多，为什么房价跑不赢。
想了解背后的原因，你需要知道限购、限贷、限售对房价的影响。
所以当你决定了要买房，再向前进一步的时候，你需要掌握楼市微观分析能力，帮助你决定时机和目标城市。
这楼市微观个环节，我们将会讨论：
城市人口和小学生人数、经济面GDP和人均可支配收入的作用——一个城市的基本面。
一手房库存、土地拍卖和二手房成交数——供需决定房价。
限购、限贷、限售政策分析——对房价影响最大的政策竟然是它。
如何买在大涨前夜——你应该关注这些指标。
04. 交易策略
当你通过层层分析，最终决定在某个城市下手，接下来要思考的是选择哪个最有潜力的板块，如何获得房票和贷票，怎么买到低于市场价许多的笋盘。
无论是刚需、改善还是投资的买房人，微观选筹都是最值得学习的技能。选对了区域，依靠板块发展的东风可以轻易获得巨大的涨幅。
上海过去12年，整个城市平均涨幅是6倍左右，而涨的最快的近郊次新达到了12倍，涨得最慢的内环内CEO只有3倍。
为什么同样是上海，同样是品质楼盘，涨幅竟然差距如此之大。房子本身是消耗品，所谓房价涨，涨的是房子下面的土地，涨的是房子周围的配套改善，交易选筹最重要的是压对房价上涨的板块。
你应该掌握一些选择暴涨板块的经验技巧。
知道了哪个板块好，接下来就是下手了。这个时候你会发现，你或多或少会遇到如下问题：
被限购买不了。
不限购，但贷款办不了。
不限购、不限贷但是流水不够。
自身条件很好，但房子评估价不高。
买房大计要落地的时候，总有一些限制。
你需要学会一些黑科技，四两拨千斤。
对于聪明人，只是几句点拨，就能打开一片新天地。我们乐意分享经验。
搞定了房票贷票之后，就是选择具体的房子了。
为什么有的人总能买到低于市场价的9折、甚至85折的房子，而你只能买到市场价。
为什么一楼不带花园是三楼的85折。
为什么地下室面积估值只能算地上面积的三折。
这不光需要看房200套的经历，还需要科学的计算方法。
买房子不是凭感觉，其实是讲科学的。
交易策略是买房学堂分享的重点内容，我们将讨论：
如何寻找价值洼地的潜力板块——揭开板块的秘密。
城市内板块是如何轮动的——哪里先涨。
对次新房、老破小、老破大、学区房、一手房的看法——稳健和暴击的选择。
贷票和房票的准备——特别的打法
刚需和投资者的选筹指南——最需要关注的要素
05. 信贷融资
买房人之间最容易拉开差距的就是信贷融资。
小张和小王各买了一套房。
小张经验丰富，眼光独到，技术精湛，买到了9折笋盘，单套房子的收益率可以秒掉小王。
但是如果小王通过信贷融资，把房子买的大20%，就算涨幅没有小张高，但是绝对收益两个人就差不多了。如果小王通过杠杆，买到2套，甚至买到3套，那绝对收益是妥妥滴压倒小张。
信贷融资就是杠杆，就是放大器，帮助你放大绝对收益。
对于一个普通买房者，能够最快提高的就是信贷融资。
90%的买房人，是不明白贷款的玩法，甚至于银行从业人员也是不懂得各种贷款的妙用的。
大部分买房人的思维里还停留在首套贷款打9折，二套贷款首付7成的老战术里。
其实现在最新的信贷科技树，早就不把按揭作为主要的融资手段了。
我们会研究市面上常见的贷款产品，分享利率、月供、期限和贷款成数的重要性。
我们会探索贷款的精算和利率成本的测算。
我们会研究贷款里最值得关注的因素，以及对杠杆的看法。
在信贷融资这个板块里，我们将讨论：
各种信贷产品的使用方法——利率最低的产品竟然是它。
资金成本的分层——信贷产品的使用先后顺序。
信贷产品的精算选择——一些常见的公式使用方法。
杠杆的对与错——最高负债率的建议。
06. 现金管理
经常有人问我买了那么多房子是种什么感觉，我总是会笑笑，默不作声——其实心里很苦的！
买房越多，越见不到钱。
房圈里的惯用说法是，我们只有砖，没有钱。
买到中后期，做的最多的事情就是完成现金管理。
给自己做一张未来三年的现金流量表，哪年哪月有大额现金支出，提前半年就要做好融资安排。
哪年哪月又有大额现金流入，适当地做一些资金拆借给别人，提高收益。
光有这些还不够，还需要规划好自己买入的房产，大房子和小房子搭配着买，以备出现流动性问题的时候，可以快速卖出小房子，确保自己度过难过。
在我看来买房子，根本不是在买砖头，本质就是金融资产的配置，我们在做的是风险管理+数学精算。
在现金管理这个板块里，我们将讨论：
房产仓位的结构安排——大房子和小房子搭配购买方法
正现金流、零现金流和负现金流——风险偏好和战术选择
备用金管理——挖地三尺找钱
主动现金流的看法——长久之计
我们每个人都有超越现状的欲望，这并没有错。
现实是存在欲望和能力不对等。
要想克服这一关，要么压制欲望，要么提升能力。
我选择后者。
别指望社会会满足你的欲望，这个社会的资源永远是稀缺的，颜值、土地、自由等等。
泯灭自己进取的潜能，把自己的未来托付给所谓公平的正义。
这是你的灵魂对自己肉体做出的最残忍的事。
在魔都财观这个号里，我会在未来的一段时间里，分享全套买房科技树，帮你精进买房能力。
也希望能看到这篇文章的你，逼自己再往前一步，不要辜负这个大时代。
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