买房人必须关注的新变化！这一轮房价大涨后我们总结出哪些打法？#M60
前几日，魔都财观的知识星球里惊现星球创立以来质量最高的一个问题。
观观看到这个问题之后，非常开心。
这说明观观的粉丝已经摆脱了买不买房、贷不贷款这样低级趣味的问题，开始思考更大的趋势变化。
只有那些有志于长期在买房领域深耕的同志，才会在赚钱之外有这样深刻的思考。
这和观观冷静、客观、装逼的人设是一致的。
我格外重视这个问题，打算用几篇文章展开说说。
今天是第一篇，我们就讲讲这一轮牛市里城市轮动和城市选筹的相同点和变化。
后面会讲新媒体对买房人行为模式的影响，还有链家的影响。
01 翻倍
经过这一轮房价大涨，大家都知道房子是好东西了，好像买好房子，以后就一路都在涨似的。
和大家传统印象不同，其实中国楼市历史上全国翻倍的行情只有两次。
一次是08年至10年的大涨，另一次就是15年至17年。
在2005年的时候，北上的房价和其他城市也没差多少，大家都是单价几千的样子。
但就是从那个时候开始，一、二线城市开始慢慢拉开差距。
在过去十几年里，只有一线城市会有二、三年一波30%的小涨，五年一个翻倍大涨。
而二线城市是五年不涨，一涨翻倍。这一波看上去涨上天的二线城市，其实是一波操作猛如虎，长线涨幅七十五，涨不过一线城市的。
是什么造成二三四线城市的房价涨不过一线城市？
这要从房价上涨的原因说起。
很多人对房产上涨做过原因分析，理由是千人千面，我化繁为简，总结成三条：
货币宽松，导致的通货膨胀是房价长期上涨的根源；
城镇化红利，人口迁入大都市带来的刚性居住需求，是房产与其他辣鸡投资品的根本区别；
城市土地出让被控制，新房供给收缩带来的稀缺性。
这三条原因里，最最最重要的是第一条货币宽松。
如果没有货币因素，是不可能有房产牛市的。
任何一个货币紧缩的国家，哪怕是房产再稀缺都涨不起来，比如隔壁的日本东京，在失去的二十年里，房价无所作为，换了安倍放水后，房价才有起色。
城镇化红利，人口涌入是保证房价托底的根本原因。
就是因为有人要住，所以每当房价遇到下行周期回调的时候，会释放出大量刚需购买，房价不会回抽太深。
这也是造成大、小城市房价差异巨大的根本原因。小城市没有人口导入，长期涨幅有限。
城市严格控制土地出让，确保了房产长期需求大于供给，看一看香港，怎么把房价拉到天上去的，就靠这招。
对于一线城市，货币、城镇化、控地以上三条全中。所以他们涨得最多。
对于二线城市，大部分涨的像样的城市，都命中前面二条。
杭州、南京、武汉、合肥、郑州等等，走的都是这个路数，但在控地上时不时会放纵一下，没有纪律性，最后拖累房价不能一直坚挺。
这里要特别提一下厦门，始终能做到三条全中，所以它家房价最接近一线，快赶上深圳了。
有人说厦门要崩盘，这是不可能的，厦门政府太会玩控地了，别看现在跌的凶，熬个几年夯实房价，下一轮又是一条好汉。
对于三、四线城市，只能命中第一条。
因为小城市既没有人口红利，更是控地没有节奏，所以只有在大牛市靠通胀才会有点涨幅。
02 共性
回溯下2008年以来的各个城市涨幅，可以梳理出大牛市出现的共性规律。
2009年全国楼市大涨翻倍没多久，2011年就吃到了新国八条的调控政策，二套房贷首付比例上调至6成，全国楼市马上进入冰点。
酝酿了2年以后，直到2013年北京、上海才有了一波30%上涨。
值得注意的是，这个时候的杭州、重庆、无锡这些现在楼市走牛的城市，在当时都是不涨的，而且还在微跌。
为什么一线大涨，而二线走熊？
就是刚才说的城镇化红利和控地的原因，因为一线更高的能级，抢到了更多的人，还有更少的土地供应，更稀缺，保证了2013年还有一波小涨（这就是我喜欢买上海的原因，涨幅很稳，总能赚到钱）。
对总结规律更有借鉴意义的是，2015年开始的这一波轰轰烈烈的大牛市，开启了全国性的翻倍行情。
但在2015年的时候，二线城市和过去三五年比也没多大变化，为什么2015年二线城市、甚至三四线城市就大涨了？
前面说了，房价上涨的根本原因在于货币宽松。
M2一直在释放，货币宽松一直都有，房价上涨的潜力始终在集聚，直到2015年全国楼市一下子迎来大爆发。
促成大牛市关键的原因——政策刺激。
我们来看两次大牛市的喊的口号：
08年——4万亿
15年——去库存
这背后对应的政策是
08年——鼓励按揭，首套7成利率，
15年——按揭还清算首套，全国取消限购
房价上涨就像憋尿，它会蓄力。
而大的政策放松，就是最后一杯下肚子的水，一下子迎来爆发。
记住这个结论，特别是要在二线城市投资的朋友们，二线城市要大涨，靠的就是政策放松。
03 轮动
2008年开始的4万亿大牛市，并没有什么轮动，几乎是同步的情况下，全国完成普涨行情，那个时候温州、杭州、深圳、上海涨幅争相交替，没有谁领涨一说。
现在应该不太会有人知道温州的鹿城广场，但是在2009年的时候，它的房价和上海的汤臣一品一样，全国最高，单价超过10万的。
而2015年开始的这一轮牛市轮动非常明显，先是深圳、上海一线城市领涨，打出房价的天际线，一线城市的大部分板块在2015年就完成主升浪。
然后南京、杭州、武汉这些城市在2016年开始接棒，逐渐完成主升浪，到了2017年一线和强二线城市基本完成主要涨幅，接下来是弱二线城市和三四线城市开始补涨（这个后面找机会我单独整理一篇城市间轮动的文章）。
行情就是这么从一线、二线再到三、 四线，如此匀速有规律，让人有了一个奇妙的想法，就是在一轮牛市里吃到多轮牛市。
比如，你可以玩的进取一些，先在2015年买入上海，然后到2016年卖了上海去杭州布局，再接下来卖了杭州去老家三线城市买入。
这样一次牛市抓到三次大涨，人生赢家，完美。
大错特错！
万万不可这样弄。
首先，房子不是股票，不可能波段操作，二年内一次买入卖出的换仓操作大概有10%的税费成本，大大稀释了买房收益。
而且卖房子，不像卖股票，房子是没有流动性的，不是想卖就能卖掉的，除非深度折扣。
最关键的是，幻想大牛市里短炒轮动完全是事后诸葛亮，前面讲过很多次了，历史上全国性的大涨，只有过二次，万一你遇到的不是顶级大牛市，一线涨一波，二线连个浪花都没有，卖出一线买二线不是傻了眼。
不过呢。短线炒作不可取，但长线博补涨还是可以搞得。大牛市轮动下，错过一线的人们，是可以去二线埋伏的。你有可能错过上海，但不太可能错过杭州。
就算买入后，遇到的不是顶级大牛市，二线没有很快涨，但是一、二线价差放在那里，下一波大牛市二线终归会起来的，损失点时间。
记住我们买房子，都是决定要拿5年的，所有的买入都是为了长持利益最大化，而不是做短差的ABC单、凤冰快周转流（以后会讲的）。
04 二线城市
如果要说这一轮牛市最大的发现的话，二线城市崛起应该算是一个。
在这一轮牛市之前，我其实是不看好二线城市的，大概在2010年的时候，我去考察过重庆，当时重庆的房价和上海差距不大，大概是二分之一、三分之一的样子，但是我最后还是没有建仓，主要原因就是重庆的供地没有节制，而且城市人口导入有很大的问题。
还好当年没有建仓，否则就浪费了五、六年时间。
但是事情在变化，最近一、二年，二线城市的基本面有了很大改观，也促成了我对二线城市的看好。
最大的变化是，二线城市的能级在不断提升。
国家已经出台了明确的政策，扶持二线城市崛起成为新一线城市。
一边是北上的赶人，另一边是二线城市抢人。
这段时间杭州的抢人政策简直是把上海按在地上摩擦。我身边好多土著朋友，被阿里这样的互联网公司挖去杭州工作。
这在以往任何时刻都不曾出现过。人口是决定城市发展的未来，二线城市的现在有点像十年前的上海和北京，隐隐约约可以感受到，一大批二线城市正在崛起。
另外是二线城市的基建好到令人尖叫。
现在你到任何一个强二线城市（省会、经济强市），不说东部的杭州、南京，哪怕是中部的郑州、武汉，那些崭新的机场枢纽、轨道交通、shopping mall，都让你以为在北京、上海，分不清楚一、二线城市之间的区别。二线的硬件已经和一线相差无几。筑完巢之后就是引凤了。
二线城市土地供应也开始节制。
这一轮大涨过后，除了杭州、郑州之外，我惊奇滴发现南京、合肥、长沙、无锡、成都、重庆、甚至沈阳都没有像以往天量供地，二线城市有意在收缩房产供给，显然在下一盘很大的棋。
充裕的土地储备和有意的控制供应，让人觉得二线城市在楼市上野心勃勃啊。
05 信贷创新
还有一个巨大的变化是，金融创新在加速。
会买房的人，不会只盯着城市选筹，他们在选城市之外，更多的会关注这个城市的信贷政策。
这一轮调控以来，国家收紧了各地楼市的按揭贷款。
但如果你战斗在一线，会发现不少城市的信贷产品迭代速度在加快。
一线城市自不用说，引领着融资模式创新的前沿。
在严格的认房认贷下，旧有的按揭接力贷款被禁止，但是融资模式不断创新，各种抵押类贷款新玩法涌现出来。
2017年3月是上海楼市这一轮价格高点，2017年的交易量一直萎缩，但是2018年在按揭信贷被进一步收紧之后，上海楼市成交量却比去年增长了20%，一部分原因就是融资方式的创新，变相实现买房人的信贷需求，促进了交易。
同样的变化也在二线城市出现。
以前二线城市只有按揭贷款这样一种方式的。
但这一轮调控以来，我发现南京、杭州、重庆、武汉、成都都出现了抵押类的信贷产品，虽然他们有诸多的限制，但是这是一个好的开始，金融创新的加速意味着，一、二线楼市在进一步成熟，而且走向专业化道路。
专业的买房人，不仅能拿到房票，还有办法拿到贷票。能买与不能买之间，能贷与不能贷之间，差距就拉开了。
06 稳定和进取
这一轮牛市大涨之后，未来的买房格局已经基本可以确定。我称之为，一线的稳定和二线的进取。
一线城市未来还将会是楼市的领头羊，下一轮大涨依然会从深圳或上海开始，更高的城市能级、更稀缺的资产，意味着更优先地购买。
对一线楼市不太有利的是，他们的价格基数有些高了，从2万涨到4万是容易的，但是从4万到8万，接盘侠就要咬咬牙了。下一步如果从8万到16万，那短期一、二年内，接盘侠就算是把牙咬碎了也是买不动的。
所以一线楼市的涨幅不会很大，也不会很快，它需要时间积聚购买力。但是就像之前所说的，货币宽松、城市能级、控地模式，保证了一线城市涨幅很稳，有非常大的确定性。给它时间，一定能翻过那个山头的。
只要有确定性，我们就可以依靠杠杆来提升绝对收益（请务必保持理性...）。
而且一线城市金融产品丰富，融资便利也能保证实现杠杆率的提升。
二线城市俨然一副未来新一线的样子。
不出意外的话，二线城市里应该会出一、二个新一线城市，而且它的涨幅会超过一线城市。但是二线城市最大的问题就是不确定性。十几个二线城市里只有一、二个会是新一线，现在也看不出是谁。
能不能坚持吸引人口的政策，能不能保证控制供地的节奏，能不能成为新一线，这些都是不确定的。在没有对某个城市足够认识的前提下，就决定了我们不可能把重仓压在单个二线城市（主场的土著除外）。
因为不敢重仓，就算涨幅再大，也不会有大量收益。
所以比较中肯的做法是如果你有大资金超过1000万以上的，应该先到一线城市去，选择确定性。深圳落户后买房是个比较容易的选择。如果你的资金有限，1000万以下的，那么应该选择所在地区的省会或者临近的强二线城市，深耕起步，我长期看好杭州、南京、无锡、武汉、合肥、长沙、成都、重庆、郑州，供大家参考。这些都可以买，注意时机即可。
最后给大家总结下打法：
1、这一轮大涨根本原因和以往牛市相同，就是货币、城镇化、控地促成的。但催化剂是突然的政策放松。有志于长期深耕楼市的，应注意观察政策变化，预判下一轮牛市。
2、大牛市下有一二三四线轮动效应，但不建议换仓，容易踏错节奏吃套。面对轮动效应，更建议踏空后的追加建仓二线城市。
3、信贷创新在加速，以往的按揭贷款限制，对楼市压制的效果在减弱。你应该掌握更多融资的玩法。
4、二线城市正在崛起，未来个别城市涨幅超过一线。但手握大资金的，还是建议先选择稳涨的一线城市，确定性是最重要的。资金量少的，可以去二线城市博暴击。
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