买房如何正确地使用贷款？楼市抄底、牛市和静淡市的杠杆选择#M90

这是观观的第165篇原创文章

大家都知道，我现在每周都会搞一次线下茶话会，邀请部分粉丝参加，给大家集中解答买房问题。

因为是私密会议，会上还是有些干货的，反响不错。

最近几次，我的助理阿成都很细心地提前准备了茶话会调研问卷，了解大家关心的问题。

这周茶话会前，我拿到问卷，有点傻眼，所有人最关心的问题都是一样的：如何搞定房票、贷票。

这一轮调控最大的特点就是全国都采取了限购和限贷措施，难怪大家如此焦虑。

一线城市更惨，认房又认贷，卖了有按揭的房子再买房子的话，要首付7成以上，基本上封杀了所有置换需求。

获得房票的方法相对比较容易，靠落户或者补社保能搞定大部分城市，但是贷款的玩法我觉得大家理解上还有很多误区。

信贷融资是个大话题，以后买房学堂体系文章会有专门一个模块系统讲，今天先起个头。

01   按揭

我接触到的大部分大城市的粉丝，他们的买房贷款的方法是：

• 年轻时，也没想好，匆忙买入第一套房，小2房，付3贷7，按揭贷足。

• 过了五六年以后，孩子出生了，卖了小2房，然后准备买一套更大的房子。

这个时候傻眼了，不管他是不是贷款还清，他买第二套房子的时候就是付7贷3，然后就是买不了了。

事实上，从2010年新国十条颁布，到2018年，一共8年，以上海为代表的大城市，大部分时间都是认房又认贷的。

这意味着，你卖了有按揭的小房子之后，依旧贷不足7成，贷不足就买不了大房子，买不了大房子，就不会卖小房子。

所以大房子没有成交量，小房子也没有成交量，整个交易链条锁死，成交量暴跌，楼市静淡市，完美的调控方案。

当中只有2年，就是2015年至2016年，享受过一次去库存的恩泽，放开了认房又认贷，结果是一线城市房价立马翻倍。

在其余的6年里，一线城市房价也没啥像样的大涨过，只有2013年一次小涨30%，实在不够看。

二线城市也好不到哪里去。

全国都在执行严格的规定：家庭名下同时最多只能有二套房产做按揭贷款。只要有这个限贷措施在，房子就不会涨的飞起来。

大家一起回忆下，2011年至2015年二线城市的房价涨幅，那简直是惨不忍睹的。

认房又认贷才是调控最重要的政策，没有之一。只要按揭不放开，房价就不会大涨。

02   融资

但作为买房老手，按揭只是太基础和小儿科的贷款方法了。

买房从第三、四套以后，基本上就不会再用按揭贷款了，因为认房认贷把贷款的成数做的太低了。

所以大家都是用创新的融资方法，就是一些抵押贷款。这种方式是以自有房产作为抵押，然后可以迅速融出房产额的6、7成资金，继续扩张。

公号上不方便谈过多细节，有兴趣的可以入知识星球或者联系个人助理（moducaiguan2）咨询。

起初，这些创新融资方式只在深圳和上海有，极大地支撑了静淡市年份里深圳和上海的涨幅。

这一轮全国楼市大涨之后，我惊奇地发现，全国各地都出现了创新的融资方法，武汉、南京、苏州、杭州、郑州、重庆都有。

这也能理解，国家大力支持中小企业贷款，有大量的资金从这个口子涌出来。

你只要知道，除了按揭贷款之外，有非常多的方法，能搞定融资贷款。

买房这件事，贷款是占了大部分精力的，到中后期几乎天天都在搞钱。

搞定了贷款，理论上什么样的房子你都能买。你可以无限扩张。

03   杠杆

大凡能够一夜成功的人，基本都是靠放杠杆的。

杠杆就是以小博大，就是借钱、借力、借势，赢到更多。

企业家靠杠杆别人的时间，发挥管理才能，赚到了远超自己动手能力的财富。

创业者靠认知上的杠杆，抓住社会变迁中新需求的变化，打出暴击，一夜致富。

金融圈子里依靠负债杠杆暴富的更是不计其数。

巴菲特撬动旗下保险公司的浮存金做投资，最大化收益，索罗斯依靠对冲基金双边下注，用衍生品做大规模，获得超额收益。

房地产行业也不例外。

为什么许家印的恒大能坐稳开发商头把交椅，融创的孙宏斌能迅速窜入前十，还有福建帮开发商泰禾、正荣、阳光城能逆袭国企。都是依靠借贷资金拿地，然后快速扩张。

到了买房人这个层面，放杠杆的高手更是不计其数了。

刚才讲了各个城市都有创新的融资方式，抵押、二抵、拆借，各种玩法。

有不少人通过某些创新的融资方法，把首付做的很低，然后用很大的杠杆买下房产。已经有不少成功者，未来还会有更多成功的人。

深圳房圈有个玩法叫一刀流，就是用最少的资金买下最大的房产，就像剑客一刀斩一样，不成功便成仁。

上一轮牛市，听说有人靠这个赚了1000万。

买房的高利润和中产的焦虑症，让大家放杠杆不亦乐乎。

04   三原则

看到这里，你是不是觉得今天的文章就是让你无脑借钱去买房子。

错了。

作为一个野心勃勃、积极进取，却又胆小谨慎、忧心忡忡的买房人，我既爱死放杠杆，它让我赚到了超额利润，但我又烦透了杠杆，每天醒过来，想想身上背着贷款，心里总不是好受的。

放杠杆买房子，就是用最冷静的头脑去做一件最疯狂的事情。我对放杠杆买房的有三个原则：

• 必须要做。

• 尽量别错。

• 不要太过。

放杠杆借贷款买房子是普通人必须要做的事情。

以前我们放杠杆是为了买更多房子，别人全款买一套，我们借钱就能买两套。屌丝逆袭就是这么来的。

现在时代已经变了。房子已经不便宜了，就算是一套普通的房子，你想买下来，不借钱也是很难的。

不管你愿不愿意，现在借钱买房子都是必须的。

更关键的是，房子本身只是打平通胀的，只有负债才是带来利润的。

货币宽松环境下，赚钱靠的是债务稀释和负债套利。

把资产和负债都做得尽量大，一轮货币宽松下来，资产涨，负债不涨，就赚钱了。

这条路过去无数人走通，未来也还会有人继续成功。

05   底部和大涨

但是今天，其实我更想和大家说的是，杠杆是双刃剑，请不要用错时机。

一般来说我们买房优化利润，主要靠的是淘笋和放杠杆。

理想的买房方案是一套85折笋盘+最小的首付。

这样的方案在大涨年度，以投入本金来计量，一波赚十倍利润也是很正常的，比如，投入10%首付（其他靠借钱），然后房价翻一倍。

可是这个上涨的时机是不知道的。

经验丰富的买房人，预判出楼市的底部还是比较容易的，比如成交量紧缩到极致情况下，房价依然没有下跌；价格回撤后，房东开始惜售；刚需开始入场。很多信号都能告诉我们房价到达底部。

但是房价要什么时候大涨却是很难预判的，你不知道国家的宏观调控会放松，什么时候会有下一轮刺激。

楼市底部容易判断的根本原因在于，我们依然处于楼市的白银十年，大城市的房子有大量的真实居住需求来接盘，所以一般回撤15%也就差不多了。

但是楼市大涨很难判断，是因为目前国家对楼市调控已经严厉到无可附加的地步，但凡楼市有上涨，就会出政策。

反过来，一旦政策放松，比如认房又认贷取消，楼市就会大涨。也就是说，（放松）政策的预判是成为预测楼市大涨的关键能力。

这个实在是很考验大家功力的。

预测经济规律已经很难，还要预判领导的政策走向，这个要求水平很高。

所以抄底是容易的，买在大涨前夜是很难的。

可是我们放杠杆贷款买房，却是每年有很大的财务费用支出。

不管你是按揭贷款每年5%左右的利息支出，还是抵押贷款每年6-7%的利息成本。

每一天，真金白银都是在流逝，都在花钱续命。

一套85折笋盘，如果2年不涨，那么你放杠杆贷款买房，就等于白买，因为15%的折扣几乎全部被利息吃光。

放杠杆买笋盘，就像是抱着一箱金子在崩坍的山路奔跑，如果要走的路太长，等待的时间太久，那么再多的金子也是吃不下来的。

所以我一直建议大家，笋盘是可以淘的，但杠杆要克制，特别是那些处在一轮牛市尾声的城市。

06   收放杠杆的时机

过去12年，上海房价大概涨了6倍左右，其他城市也不会表现太差，3、4倍总有的。

就在不知不觉中，中国楼市的黄金十年已经过去，最大的一波主升浪已经完成了。

未来中国楼市还有白银十年，大盘应该还有2、3倍的涨幅，个别城市4、5倍也是有可能的。

但你还是能感觉到白银十年和黄金十年的不同：楼市的调整周期越来越长，政策打压越来越严厉。这一切都让我们更加谨慎对待放杠杆的时机。

下图是，上海2014年1月至2018年8月的二手房成交量图。上海的二手房价是从2015年初开始涨的，一直涨到2017年3月，对应图里②到④这一段。房价上涨是和二手房成交量放量趋同的。

我以上海这一轮牛市的过程来沙盘推演下，如何是比较靠谱的杠杆打法。

①筑底阶段：

在2014年1月至10月的时候，上海市场还处于静淡市。

距离2013年的小涨30%已经有1年有余，而且政府调控严格，市场是很清淡的。

这个时候从成交量在底部的迹象就能判断出来，市场处于一轮牛市的底部，应该适度放杠杆建仓。

选择笋盘买入，但是不能把子弹打光，因为那个时候我们是不知道下一波牛市什么时候来。

②趋势确认：

2015年初至2016年初，国家喊话去库存，上海取消了认房又认贷，市场成交开始放量，这是一个非常确定的牛市信号，这个时候应该不遗余力，用尽各种融资方式，追加杠杆满仓。

在那时，市场上应该买不到便宜的笋盘了，但是没关系，我们已经很确定牛市来临了。

因为有确定性，我们就能放杠杆，笋盘损失的相对涨幅，可以靠杠杆的绝对额来弥补。买买买吧。

③牛市中期：

2016全年，虽然年初出台了5年限购，但上海市场小幅休整后，继续涨涨涨，这个时候你已经满仓了。

建议你啥也不用做，让利润自己奔跑就行了。

当然有些猛人，会用一些二抵的手法，把增加的利润进一步融出来，再买买买。不建议新手这么干。

④静淡市初期：

随着2016年底上海重新出台认房又认贷，2017年3月，上海二手房市场成交量降至冰点，同样这一轮上海牛市房价的顶点也就停在了2017年3月。

看到认房又认贷出台后，对于有些杠杆高的朋友，还款压力大的话，就应该适度减仓了，把杠杆降下来。

⑤静淡市中期：

2018年，上海的成交量已经同比去年略有增加，价格也已经回撤了15%左右，市场已经接近底部。

虽然我们不知道什么时候会下一轮大涨，但是价格底部还是靠谱的。如果杠杆率不高的话，现在可以开启新一轮建仓时机，择机慢慢淘笋。

现在我对一线城市的判断就是，处于⑤静淡市中期的阶段，市场底部已经基本探明，对于资金富裕的朋友，已经可以买入了。

如果你要大量融资才能买的话，还可以再等等，因为不知道下一轮什么时候大涨。

对于二线城市而言，分化比较明显。

部分城市比如合肥这样的调整充分的，处于⑤静淡市中期，已经可以放心买入了。

像南京、杭州等大部分二线城市，还处于④静淡市初期，除非是限价明显的一手新房可以去摇号，市场价的二手房应该等待一下。

杠杆大的，还应该主动减仓。

07  不要太过

那么负债额达到多少才是一个靠谱的杠杆率呢。

这个事因人而异。

对于一般只想买到二、三套房就可以的普通人而言，我们的建议是月供不要超过收入，最多打平即可。这样你不会有太过明显的心理压力，即便遇到五年不涨，你也会有平和的心态度过难关。

随着你的收入增长，可以慢慢地再把杠杆放大。

我给大家一个速算数，一般每个月月供7000，大约对应的是100万的贷款（期限20年，利率6%，等额本息）。

你可以算下自己的现金流，来倒推你能杠杆放多大。

风险偏好高的，比如我们团队内部成员，负债额挺大，我们之所以敢这么做，是因为我们有比较厚的底仓，还有专业的时机判断以及很多风控的手段。

一是我们自信买到的就是大涨前夜，二是就算买不到大涨前夜，我们也可以用合理的价格，把房产快速出售掉，所以负债率远比正常人高一些。

如果你想像我们那样更加精进，你应该知道我们的规避风险的手段是包括：

• 在房产配置上有大标和小标的结合，小标有高流动性，用于紧急情况下出售；

• 留足3年的月供资金，包括了现金和现金等价物，包括创新的融资手段；

• 非笋盘不买，用房价的折扣当做安全边际；

• 搭建熟人网络的资金拆借圈和房产内部转让机制；

今天篇幅有限，以后另外再写文章展开说这些配置的方法。

给大家总结一下:

一个成熟的买房人，应该合理运用杠杆，来放大买房收益，但不要局限于按揭贷款，应该更多考虑创新的融资方式。注意识别出自己所在城市的市场阶段，做好收放杠杆的时机，并且掌握一些规避风险的方法。

上面说的这些，前文都讲过了，建议你收藏和转发这篇文章，反复琢磨。

有意留言提问的粉丝，烦请先将本文转发至朋友圈。

原创不易，感谢支持。

---

魔都财观是专注房产的公众号，主理人观观是21万粉丝关注的人气房产博主，水库论坛分答社区嘉宾，功夫财经楼市专家。

魔都财观已开通知识星球。立即扫码加入，您将获得如下私密信息：

1、完整版买房秘籍和稀缺内参；

2、建仓多套的实操技术和问答指导 ；

3、揭秘价值洼地板块，学会买在大涨前夜；

4、筛选笋盘、信贷融资、房票贷票、躲坑秘籍的经验分享。

5、淘笋、办卡、贷款、POS机等优质线下资源对接。

6、免费参加每周举办的魔都财观线下茶话会。

---

---

魔都财观推出了买房学堂栏目，帮助大家从0到1建立体系化的买房理念。

持续更新中，敬请关注：

后续内容包括：

如何买在大涨前夜

各种信贷产品的优劣和选择方法

怎么买对人生第一套房

如何裂变实现一套变三套，三套变六套

各种买房套路和操作注意点

现金管理和杠杆的关系

一、二线重点城市分析

城市板块选择的方法

长按下方二维码关注“魔都财观”。只讲看得懂、用得上的实操细节。如果你觉得文章有用请转发朋友圈，一起探讨。另有数十个房产交流和热点城市群，语音分享干货，私聊实操技术。购房问题和入群，请加moducaiguan2

转发本文或海报然后添加个人微信好友，更是可以在三天内获得完整版买房秘籍。

可能还想看观观的这些文章：

（历史精华目录详见文末阅读原文）