一个100天买下千万豪宅的故事！85折楼王就这么被我们拿下！

这是魔都财观的第167篇原创文章

每个人都是隐藏的千万富翁，你只缺一位引路人！

但每个人成为千万富翁之前，大多数都过着苦不堪言的生活！

你是否曾经晚上回家要与蟑螂斗争半个小时？

你是否为了奔波于生活每天只吃一顿饭？

你是否为了省2块钱的公交车费暴走五公里？

落魄？冷笑？哭泣？压抑？发泄......

Yes，每个人都不想过这样的生活，但又不得不深受折磨！

背景

W总是一位很有艺术天赋的建筑设计师，经营一家建筑设计公司，曾参加过上海多起大型商业综合体的设计，本文所讲的W总买的婚房恰巧就在他设计过的一个商业项目隔壁。 

W总闯荡上海多年，数年前遭遇行业不景气，企业的发展举步维艰，甚至个别合伙人跑到澳门去一赌为快，其余几个合伙人为了挽救公司被迫卖房。

插个题外话，业内说的八大类笋盘，其中主要的一类房源就来自于企业主卖房救企业。

可惜我当年并不认识W总的合伙人们。。。

2017年W总的公司经营好转，年轻有为的W总有了买房的资金，加上婚期将近，准备用首房首贷按揭买一套婚房。但这婚房必须要女方满意，条件较多，我感到前所未有的亚历山大：

房龄2008年后、中环以内、带学区、朝南或南北通、三房或可改三房、小区中心位置、近地铁和高架、停车方便、低于市场价很多......

哎呀妈呀，我不停地在擦汗。

从门外汉到半个专家

2017年，W总无意间看到了朋友转发的“魔都财观”的文章，得知观观，自此之后篇篇必读。

今年购房计划提上议程，2018年7月W总参加了魔都财观第一期精品课程。

精品课上，观观邀请了我在台上做了半个小时的分享。

我对购房的限购，限贷，如何淘笋盘，交易细节把控，优势谈判......等一系列买房路上的科技树，操作细节作了分享。

W总当天购买了我的一对一咨询服务，我团队服务过的VIP客户中，很多青年才俊，总结起来青年才俊大多有几个特点：

行事果断、有逻辑能力、善于把握机会、执行力强。

W总就是这一类，购买了一对一咨询后，W总结合此前跟观观学习的看房知识，我分享的贷款、房票等所需要的信息及自身家庭情况，整理了一份完整的咨询资料，非常用心！

★ 购房资格：社保缴纳连续80个月以上，从未间断，已婚上海无房；

★ 贷款资格：夫妻双方从未用过按揭贷款，首房首贷；

★ 资金情况：现金100万，一个月后又有100万，再两个月后有200多万；

★ 赚钱能力：月收入10-20万不等，可预见的未来会越来越强，月供无压力；

W总原本自己计划买套700-800万的品质两房即可，但根据这些数据，我建议可以考虑购买900-1100万之间的三房，省去数年后再度置换100万的税费成本，一步到位。

买入时买家支付卖家的增值税和个税，1000万的房产合计下来50-70万。

售出时我们作为卖家的税费由我们的买家承担，又要50-70万，二者相加，100多万就没了，为何不现在就规划好呢？

从来没有负债压力的人，一旦进入到背着月供前行的状态，确实接受起来略有难度。

“房价本身并没怎么涨，而是对抗了货币的贬值。”我是这样跟W总说的。

睿智的人会计算，仅几秒钟时间，W总就明确：“你说得对，那就一步到位，900-1100万的三房，我们接下来进入到找房环节吧。”

实战

在一对一咨询中，我回复了W总准备的十几个关于贷款、房票、板块、选筹方面的问题（W总是我所服务的客户中做事情极为缜密的一位，所有问题以excel表格形式列出）。

接下来，行动力非常强的W总开始专业式看房，同时我也安排了小伙伴们帮W总淘笋盘任务，在W总心仪的浦西内中环间、联洋、碧云板块，淘高品质笋盘。

截至8月底，W总踩盘50余套，9月初W总告诉我们，他找到了心仪的楼盘和房源！

很巧合，我们也推荐了这套，而W总是通过市场上的房产中介看的，仅一前一后（客户可以根据定制购房方案自己找房，也可通过我们找房）。

在某一大型房产中介外网可以看到，这套房登盘一周，看房客户多达50组。

永远重视笋盘：即便房地产市场处于横盘状态，无缺点高品质笋盘依然热销。

最终选择在浦西内中环间某次新品质楼盘：

115.18平小三房，小区中心景观楼王，窗外直面中庭景观，此景观至少可溢价10%，2010年后的房龄，幼儿园小学初中都是区域一梯队，电梯中高区，自带产权停车位，报价970万，小区均价接近9万，这套单价仅8万出头，历史上成交过9.6万的单价，满五年唯一省约20万个税，赠送60万豪华装修，全部建材均为进口。

小区均价接近9万，这套8万多，核算下来也就9折而已，但我们不能只看数字，还要计算很多系数，这套房子是小区仅有的两栋楼王，推开窗就是小区中庭景观，视野一览无余，楼王溢价在一手房开盘时至少加20%，我们暂且按照10%计。

另外，这套房子，有4平左右的赠送面积，不上产证，家里杂物全部都可以放进去，算下来也得几十万。

本文标题中讲到的85折笋盘，其实远不止85折。

W总不止行动力强，而且明确知道自己要什么，心目中锁定房源后，经过一番比较，鉴于此前我给W总的全套建议，W总选择与我们合作，请我操作谈判和房子交易流程。

9月初，W总签约定制购房服务协议，签约后进入到谈判流程。

买房谈判是临门一脚，所有的条件都要落实到操作层面，需要把控全局，了解客户状态和房东诉求。

★ 很重要：谈判下来的每一分钱都是净利润。

★ 很重要：很多人认为的买房只能买八折笋是错的，无缺点高品质次新房9-9.5折就可以入手。

谈判过程中的每一个电话，每一句话，每一个动作，每一个眼神，都隐藏着巨大秘密，一不小心就会前功尽弃，最终谈到的条件如下：

房屋总价925万，7个月付完首付，首房首贷按揭，价值1万多的柜式空调留下，价值2万多的床留下，提前三个月交房。

这些条件在谈判之前，所有人都认为这是不可完成的任务，更何况还有一个全款客户，加上谈判过程房东电话被骚扰到不停。

但不尝试就不知道结果，不是吗？

在下一篇文章中，会全程解析惊心动魄的谈判细节！

W总很满意最终的结果，房子还没有拿到，已设计好3款方案给我看，据W总自己说设计了不下于10款户型改造方案。当然，买下后不会立刻装修，因为宝宝什么时候要，尚未明确计划，日后再考虑装修事宜。

但软装设计搭配可以事先考虑起来，W总的太太已在心中画出了梦想：

“进门的鞋柜要大，能装好多鞋子！”

“主卧室转角飘窗，放个毛毯和茶具，我要一边喝红茶一边看《女人就该这样》！”

“衣橱重新买个六门的超大型，放下我所有的衣服！”

“梳妆台的台面要大，香水化妆品都要随手可取！”

“卫生间放个音响，早上边听音乐边洗脸刷牙......”

W总打趣地说：“再加一只狗狗吧，我经常加班，它可以陪陪你，自己在家的时候不会害怕！”

成功的男人都是从体贴老婆开始的！

下面是本文的重点：

买房是一道数学题，我们买入的每一套房产并不仅仅是房屋总价，还包括：税费、买房服务费、贷款服务费、装修费、占用资金的成本。

每一笔费用都需要精算，不止精算当下，也要精算未来置换的成本。

各行各业都有精英，而精英大都是在自己的专业领域，在买房领域未必专业，聪明的精英，都会选择用买房领域的精英为之服务，用少量的成本买别人的专业，获得的回报远远大于省掉的钱。

为什么精英阶层对楼盘的品质和颜值这么在乎？

其实从人的消费喜好就可以看出原因。

中国的二线城市也有很多老大楼和老破小，但基本没人要，其实二手房对于二三线城市的人来说基本没有市场。

因为钱足够允许的情况下，人们总会选择漂亮的，好看的，有颜值的，即使户型差点，朝向差点，也能接受。

这就好比找对象，哪怕学历低一些，智商差一点，也得要外表好看的，起码带出去倍有面子。

不过话又说回来，但凡买北京上海的奇葩老大楼和老破小的，都是资金压力下，不得不做出的一种妥协。

在一线城市里拥有一套写上自己名字的房本，其意义是何等重要，过年回到老家，那就是大城市的人，中国人讲的家和房子是划等号的。

一线城市买房，就等于一线城市安家。

这种意义无法用言语来表达，不仅代表了从此之后有了安身立命之处，也是从无产转变到有产的标志，人生地位从此跨出新征程。

W总这套房子边上就是当年的地王，成本价13万，正在城市发展方向上，一个城市发展方向上的房子，买一套少一套，脚下的土地不可再生，起码在我们这一代有生之年不可再生。

城市发展过程中，早一步买房就能让你在城市卡位战中抢得先机。

中国目前尚处于经济发展过程中，财富阶层尚未定格，仍有穷人、中产和富人之说。

而大多数发达国家只有穷人和富人，在经济发展浪潮中，总有些人会被遗忘，有些人就会运用自己手中的牌突围成功，成为“有钱人”。

穷人和富人的本质区别，就是没房和有房，一线城市2000万和三线城市200万，生活本质都是一样的，去掉房子大家都是没钱的人，生活本质并无差别，但财富阶层差别巨大。

混在一线城市的精英们，突围成功就需要至少一套1000万的房产来证明自己。

以上是正文，来自魔都财观的孟老师

（文章图片来自网络）

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