突发！你的房贷合同要变了！固定利率or浮动利率，怎么选？
继新发放的个人住房贷款“换锚”后，你在10月前申请的个人住房贷款（不包括公积金个人住房贷款）、车贷等存量贷款利率也即将不再直接受央行基准利率影响了，转而以LPR为定价基准。
12月28日，中国人民银行为维护贷款人的利益，公布了存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜的公告，银行应自2020年3月1日起与存量贷款客户正式切换存量浮动利率贷款定价基准，原则上切换工作要在2020年8月31日前全部完成。
转换策略有两种选择，贷款人可以与银行协商确定，将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率。
那么作为普通购房者，要怎么选择呢？
个人房贷利率怎么换？
首先，咱们先得弄明白，什么是“存量房贷”？咱们属于“存量房贷”吗？
“存量房贷”就是没有按照LPR（贷款市场报价利率）来定价的房贷。
那么确定了自己是“存量房贷”，怎么选择呢？
1、央行明确，定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值（可为负值），在合同剩余期限内固定不变；转换时点利率水平保持不变；借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年。
如何理解呢？
2019年12月20日的贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.15%, 5年期以上LPR为4.80%，后者正是个人住房贷款利率的参照利率。
目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。央行也在答记者问中用举例的方式解释了个人住房贷款如何转换：
若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。
所以，记要点：这个加点数字一旦确定，未来将长期保持不变，伴随整个还款周期
如果你的房贷已经处于最后一个重定价周期，那可以选择不转换。
如何选择？
转换有时间限制吗？
央行明确，同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3月-8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响，银行和客户可合理分散办理。
有房贷应该怎么做？
不知道如何操作？也不用担心，银行会告诉你。
央行要求商业银行自公告发布之日起，尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划，包括系统配套、人员培训等，同时通过多种渠道（包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等）告知客户，在双方协商一致的前提下，尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。
其他存量贷款如何转换？
需要注意的是，不仅是个人住房贷款，车贷合同等也将重新调整。
除商业性个人住房贷款的其他存量浮动利率贷款，包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等，可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款，包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等，或转为固定利率。
存量浮动利率贷款定价基准转换要遵循下面的原则：
一是借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。
二是转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。
三是转换后的贷款利率水平由双方协商确定。
最后，房贷利率新变局之下，对房贷利率采取定向调控已经不是难事，这才是房贷利率最大的杀手锏，未来对刚需会有利，炒房的风险不小啊。
来源：澎湃新闻、中国人民银行
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