棚改又悄悄回来了……︱刘德科

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文︱刘德科

1^st

这是「逢8」年份的经典纠结：全国房地产行情急转直下，中美贸易战如火如荼。

昨天（10 月 8 日），国务院常务会开了，棚改又回来了。

棚改，是「棚户区改造」的简称，本来是城镇化的一个中性方式。但在今年被赋予了很多感情色彩：很多人把棚改列为本轮房价上涨的一大要因。

今年 6 月份，棚改暂停，是全国房地产行情急转直下的导火索之一。

在今年 6 月份之前，真正楼市冷清或出现降价现象的城市，仅有京沪深及周边；并且，这种冷清不是突发的，已经持续了差不多半年。6 月份之后，这种冷清迅速蔓延至全国，突发性的蔓延。

6 月份之后，只发生了两件大事：一件是棚改暂停，另一件是中美贸易战公开化。

这两件事，拧在一起，编织成了一条精致的导火索，全国房地产行情急转直下的导火索。

但是现在，棚改又回来了。

2^nd

棚改又回来了。这么说，其实不太科学，官方从未承认暂停过棚改。

该怎么准确形容棚改暂停？准确形容有点绕口：说暂停其实没一刀切全部暂停但确实大幅度收紧相当于暂停了。今年 6 月份，棚改项目的审批权被收回到了国开行总行，很多地方的货币安置改成了实物安置——你可以把国开行比喻成「棚改弹药库」，你可以把货币安置比喻成「楼市的弹药」。

既然没有发文说过暂停，那么现在就不存在重启。但事实上就是重启——昨天的国务院常务会是这么表述的：「督促各地加快开工进度」「保持中央财政资金补助水平不降低，有序加大地方政府棚改专项债券发行力度」「对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策」……

当然，国常会还是继续强调「商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策」。这样的表述当然需要，但已经在「加快开工」和「加大棚改专项债券发行力度」面前，已经没那么惹眼了。

即使在 2008 年「四万亿」之际出台的超强刺激房地产文件（国办发〔2008〕131号）中，你也能读到「落实地方人民政府稳定房地产市场的职责」——刺激的时候这么说，抑制的时候也这么说，所以你得看上下文语境。

现在的语境是中美贸易战。

3^rd

昨天的国务院常务会定了两件事：一件是提高出口退税率，力保外贸；另一件就是推进棚改。

这两件事都是应对中美贸易战。

我们的素朴逻辑是：应对中美贸易战的主要办法是，扩大内需；如果千方百计扩大内需还不奏效，那么只能用最后一招——房地产。

你可以不喜欢这个逻辑，我们也不想这么样，反反复复，起起伏伏。但是，迹象越来越浓了。

2018 年的中美贸易战和 2008 年的美国次贷危机，越来越像了——

十年前的那个秋天，排名第一的万科在全国降价，诸多售楼部被砸，美国次贷危机使得中国以「四万亿」应对，房价一路冲到 2010 年的峰值；

十年后的这个秋天，排名第一的碧桂园在全国降价，诸多售楼部被砸，中美贸易战使得我们又得重启棚改，接下来会怎样，我们尚不敢想。

2008 年的美国次贷危机也好，2018 年的中美贸易战也罢，都是美国自己出了问题，但中国只能陪着玩。

陪着玩？2016 年和 2017 年房价已经涨得那么凶，难道 2018 年又像 2008 年那样超大力度地刺激房地产？我们不知道。我们只知道，2008 年的前一年，也就是 2007 年，同样也是中国房价暴涨的经典年份。

但是这一轮确实是会谨慎一些，应该不太会像 2008 年那样一往无前。纵然是 2008 年，宏观上「四万亿」，微观上大降房贷门槛并且大降房产交易税费，也是要等到 2009 年下半年全国行情才有气色，2010 年才达到癫狂状态。

这一轮会谨慎一些，毕竟，除京沪深以外，全国的癫狂状态才刚刚终结三四个月而已；况且，大降房贷门槛和房产交易税费这两招刚刚在 2016 年用过。

所以，先用重启棚改来探探路，看看能否顶住中美贸易战的猛烈炮火。

顶不住怎么办？我们尚不敢想。还是那句话：房地产不是解药，它只是缓释胶囊，有巨大的副作用。

4^th

「去库存啊棚改货币化啊，哪怕真的全部都停了，总有一天还是会回来，换一个名字回来。」

现在，那个熟悉的配方，正在散发出一丝丝熟悉的味道；只是，还不浓。

但是，别以为棚改回来了，房价马上又要暴涨。任何事情，都需要培土和发芽，才能开花。

房价暴涨当然是坏事。过去，美国可能确实帮中国做了很多好事；但未来美国能给中国的，主要是坏事。

5^th

包括这篇文章所说的，这些年，都已经说过了。若删了，便删了。坦荡面对未来，便好。

本文经微信公众号「德科地产频道」（ID：dekedichan）授权发布 ；

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