苏州没有学区房

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作者：正解局

本文授权转载自：正解局（微信ID：zhengjieclub）

◆学区房也许只是场击鼓传花的游戏。

正解局出品

今年高考成绩一公布，姑苏城里成千上万的学区房家长直接懵掉：苏州全市进入高分段，拿到名校入场券的学生数量，还没有隔壁无锡一个学校多。

每平五六万，甚至更高价的学区房，在高考面前现了原形：

光有学区房培养不出学霸，更极端一点说，真学霸从来不需要学区房。

1. 全市比不过无锡一所学校 

上大学越来越容易，但上名校难度却丝毫不减。

高考成绩是检验学区房的重要标准，当然这个“重要”其实可以换成“唯一”。

除了少数家长选择另外的“赛道”——让孩子申请国外大学，绝大部分学生仍然要接受高考的挑选。

尽管高中因为不是义务教育，不会划片入学，而是根据中考成绩，能者上。所以，高中阶段并不存在学区房的概念。

但是高中教学的成绩有好有坏，考入好的高中需要上好的初中，上好的初中需要上好的小学，甚至好的幼儿园。倒推下来说，学区房是为高考而生的也不为过。这也就造成了全国各地普遍存在的学区房热。

向来尊师重教的苏州，学区房更是炙手可热。

不过，和高企的房价相比，苏州今年的高考成绩却显得很不般配。

和全国大部分省份不太一样，江苏高考方案比较特别，最直接的表现就是高考总分是480分，一般认为考上400分，是就高分。

今年江苏400分以上的考生，有2150人，他们基本上拿到全国第一梯队C9联盟大学的门票。可以说，400分高分段学生数是检验学区房成色的试金石。

目前，已经梳理出400分以上考生有2105个（不少还没有披露出来，但已经影响不到大体格局），其中，苏州有141个，看起来不少。

但是，一比较就知道，这个数字真的是多乎哉，不多也。

从总量来看，141人，在江苏全省13个兄弟城市中排第7位。如果再算下400分以上学生在报考考生中占比，苏州只有0.52%，勉强挤进前10（位列第9，排在苏州人一向不以为意的盐城、淮安之间），还低于全省平均水平的0.66%。

换个角度。苏州隔壁的无锡，光天一中学就有148人。

也就是说，苏州一个市没有考过无锡一个学校。

不仅是天一中学，刺伤苏州家长的，还有一溜外地高中的大红喜报。

单就学校来看，400分以上考生数量最多的10所高中里，苏州一所都没有，全市这次成绩最好的苏州中学考上43个，总数在全省高中中只排到第14。

其实，苏州整体高中教育质量仍然很好，今年全市本一上线人数第一次过万。

学区房最终目的是为了上更好的大学，从这个意义上来说，苏州学区房成色明显不足。

2. 8万每平的学区房价 

如果再把苏州141个400分以上考生分布整理出来，就能发现，这里面还有大量苏州下面县级市的考生。

真正享受到高价学区房，并且考上顶级大学的苏州考生数还要再打折扣。

像新区实验高中、园区星海高中收割了苏州新区、园区、姑苏区顶级学区出来的生源，三年后，却没有考过吴中的木渎中学和吴江的震泽中学。要知道新区实验高中、园区星海高中中考录取分常常要高出20来分。

苏州学生家长的心里肯定是哇凉哇凉的，因为虽然高考成绩一般，但学区房价却高高在上。

目前，学区房价挂五六万的，比比皆是。随便看几个例子。四季新家园是星海小学、星海实验中学初中部学区，报价在6万块左右，加上户型大，一套平均在1000万以上。

金水湾是金鸡湖小学、金鸡湖学校初中部学区，每平报价已经超过7万，某中介挂出最便宜的一套是1298万。

在今年3月甚至曝出园区学区房玲珑湾最高成交价站上8万块每平米。

那段时间，家长们对学区房的追捧几近疯狂，其中更不乏艰辛故事。有家长卖掉三套房，换了一套学区房。还有全职妈妈买了学区房之后，在还贷压力之下，只能回归职场。

那些还没有入手学区房的家长，只剩下一个字：急。为学区房在不断焦虑、纠结。面对节节走高的学区房价，就算还没有孩子，也在寻思着提前上车。

3. 有多少炒作？ 

学区房一直是苏州楼市里的香饽饽，特别是2018年以来涨幅更是惊人。年中时，有些学区房每平米单价一周就能涨1000块左右。一年下来，热门学区房价上涨高达百分之四五十，同等户型、同楼层房子总价普遍上涨达百万。

业主坐地起价在学区房买卖过程中更不少见，有些业主一次性“跳价”二三十万元。

火爆的楼市，从来少不了投资者，用业内人士的话说，“苏州园区楼市会火，就是因为变现快，投资客买了就卖，没拿到产证也能挂牌。”

二手房中介更是把摸底考试成绩都搬出来，通过微博、朋友圈、微信群，不断催促着家长赶快上车。

面对火爆的学区房，相关方面专门进行过调控，把工业园区新购住房学位政策从5年延长到9年。也就是说，新购住房学位9年内不能再用，希望斩断学区房上涨动力。

在苏州学区房最火热的时候，下面这条微博在苏州人之间火了好长一段时间。

其实，这也道出了不少家长心里的小算盘：买卖学区房是门好生意，用完后还能赚上几百万。

有意思的是，正是部分家长的这种心态，在无形中帮投资客、二手房中介做成了学区房的生意。

而更多家长，在彷徨、焦虑中，纷纷入手学区房，成就了投资客、中介的生意。

4. 学区房从不“刚性兑付” 

正像苏州这次高考惨遭滑铁卢，有研究也早已证明：买学区房并不是一劳永逸的办法。

清华大学社会学系研究者就专门研究了学区房对学生能力的影响。

学校的确对学生能力发展产生着显著影响，但学校因素却不是起绝对主导作用的。

这个研究论文中，打了一个比方，同样中上家庭背景，年纪一样的两个男生：

男生Ａ，学习动机、兴趣程度为描述统计最小值，焦虑感为描述统计最大值，融入感为描述统计最小值，并且转学２次，通过购买学区房获得了优质学校就读机会，其能力预测成绩为361分；

男生Ｂ，学习动机、兴趣程度为描述统计的最大值，焦虑感为描述统计最小值，融入感为描述统计最大值，无转学经历，父母没有购买优质学区房，就读在一个差学校，其能力预测成绩为570分。

除了孩子自身情况，家庭情况对学生的学习能力也有着重要的影响。

一部分家长心思并不那么真诚：买学区房，就是尽人事，孩子学习结果那就听天命。昂贵的学区房，只不过是为了换来自己的悠闲。所以，学区房的效果也就可想而知。

同时，学区房热背后是极大的市场炒作和家长盲目跟随。

学区房背后最核心的支撑是教育质量。而教学质量主要靠学校。但是，在目前环境下，伴随着疯长的学区房价，学校却没有相应的动力去不断提升教育质量。因为，学区房价再高，和学校（管理方、老师）并没有多大关系。

更直白地说，老师们没有理由因为学区房价涨了，就去更加兢兢业业、夜以继日工作。

因为，学区房和学校并不是利益共同体。学校只会听从教育主管部门。一旦政策出现重大调整，那么学区房的高价将会彻底坍塌。

从这个意义上说，炒作学区房无异于击鼓传花，只是谁也不知道，鼓声会在什么时候突然停止。

本文授权转载自：正解局（ID：zhengjieclub）。正解局，一个有见识、有深度、有诚意的时势财经大号，华尔街见闻、雪球、蚂蚁金服、世界经理人等10多家主流财经社区特邀入驻。每天全网阅读超过100万人次，在这里，穿透信息的迷雾，在这里，发现真实的中国。

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