城视丨北京房租上涨的原因skr啥？
最近一段时间，随着蛋壳、自如等房屋中介机构，因恶意竞争，致使房租暴涨的事件被曝光，网络上对于租金上涨原因的讨论便甚嚣尘上。有的将矛头直指“房屋中介”，有的则认为，长租公寓市场份额有限，还不足以左右市场定价……到底孰是孰非，我们不妨试着以数据的视角，看看能否从中找出一些端倪。
在找出原因之前，我们先来整体看一下目前北京房租价格的一个大致情况。
我们通过不同的渠道，爬取了北京市各小区房租价格的最新数据，经整理后，导入到CityEye城市数据智能管理平台，并生成了散点图，如下图所示，颜色越深，代表租金价格越高。
利用房屋整租的数据，我们生成了地理三维热力图，高度越高，代表租金越高。总体上看，北部城区要明显高于南部城区。
换个角度，我们将所有房型的租金价格折算成每平米的价格，并生成了租金等高线，如下图：
同时，我们按照不同居室的分类，分别生成了不同的租金等高线，先看一居室的租金等高线：
两居室的租金等高线：
三居室的租金等高线：
上图中，颜色越深，代表租金越高。由此可见，无论是整体，还是按照各个居室划分，中心城区明显高于远郊区县。
此外，从单套租金价格分布来看，以5000-8000元/月占比最多，总计达到42%， 4000-5000元占16%，4000元以下占20%。
在了解完北京房租整体的大致态势之后，我们再将数据进行更多维度的分析。
首先，我们来看北京整体租金的变化走势。从同比来看，在2015年之前，北京租房市场的价格较为平稳。如果我们以2013年的租金价格作为基准的话，从2016年开始，租金开始进入快速上升通道，保持着年均13%的增速。
单分析近一年的数据，八月北京房租出租平均单价为94.83元/月/平方米，同比增长了21.89%。今年上半年，从二月至今，房租价格一路上涨，涨幅最高的是4月，为2.84%，而8月至今，涨幅已达2.71%。
从各行政区划分看，相比2017年，北京各行政区的房租单价同比也呈现了不同程度的涨幅，其中，通州、延庆、大兴、昌平、怀柔等地区涨幅居前，涨幅最高的通州同比涨幅达到了32.56%。相比之下，虽然东城、西城、海淀、朝阳等中心城区，在此次中涨幅相对较低，但四个区域的均价都已超过100元/月/平方米，东城、西城均价更是已高达127元/月/平方米和122元/月/平方米。
如果将区域再进行细分，我们看到，北京市2018年上半年租金涨幅较大的地区，近郊区县较靠前。
究竟什么原因导致了目前如此之高的租金以及如此之快的涨幅？是否真的跟中介垄断长租公寓有关呢？
我们从数据中发现，链家自如拥有房屋40万间，8栋自如寓，超过100万租客；蛋壳公寓布局北上广深等8地，管理超过17万间公寓；我爱我家旗下相寓拥有27万套在管房源。分散式长租公寓市占率高达40%。
从价格上看，长租公寓的租金普遍高于普通住宅。租金低于100元/㎡/月的仅占13%，主流价格区间是100-200元/㎡/月，还有约1/4的房源租金在200元/㎡/月以上。
从溢价情况来看，集中式公寓要普遍高于分散式长租公寓。集中式公寓中溢价率最高的是龙湖旗下的冠寓，溢价高达220%。
而分散式公寓中溢价排名第一的大象公寓，溢价仅59.63%。
面对如此集中的房源，如此之高的租金以及租金溢价，蛋壳、自如等中介机构，对于北京近几个月租金上涨的责任难以推卸。
然而这就是全部的原因吗？
从经济学的角度来说，房屋租金的价格通常由房源量、租客数和居民收入等因素所决定。
从数据中我们看到，2017年11月之前，北京新增挂牌房源量长期维持在月均3万套以上的水平，西红门大火之后，北京市政府对于高危、违章建筑的清理，使得新增房源量不断缩减，最低时月新增房源甚至不足两万套。
而目前北京总体可租房屋房源量分布又是什么状况呢？为此，我们将房源量生成了网格图，每个网格的大小代表1平方公里。从图中可以看出，北部的天通苑、回龙观区域，东部通州的双桥以及河北的燕郊区域，南部的大红门区域是房源聚集度比较高的地区。
此外，随着更多的90后步入社会，再加上毕业季、求职季、开学季等因素的叠加，北京住房租赁市场季节性需求猛增，租金也随之水涨船高。
至此，此轮租金上涨的原因，似乎渐渐漏出了一些端倪。不可否认，此次自如、蛋壳等中介机构对于租金上涨有着不可推卸的责任，但同时，北京因大量违规建筑、群租房等被清理，导致可租房屋供需比例失衡，也是构成了此次房租上涨的重要原因。
从前，高额的房价已经年轻一代如牛负重，如今，暴涨的房租又使得他们的生活步履维艰！如何抑制租金的快速涨幅？如何让租金价格回归理性？这可能还需要政府及社会各界进行深入的探讨并付诸予行动。
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