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律所论坛 l 再论产权式商铺权利的行使

2017-07-17 段和段重庆金牌律师

段和段律师重庆办公室-杜兵


关于产权式商铺权利的行使,理论界、实务界意见纷呈,各种观点见诸报道以及学术性专刊。总之仁者见仁,智者见智。现以如下案件为例,再论产权式商铺权利的行使。

案例

融信商厦位于沙坪坝区核心商圈,自2003年建成起,由开发商统一出租给重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司凯瑞商都(以下简称“新世纪百货”)经营,至2013年租赁期限届满。由于432户业主坚持不同的租金标准,少数业主的漫天要价,以致新世纪百货未能续签房屋租赁合同而撤场。该商场一直空置到2015年6月,空置时间约两年,期间业主没有租金收益,也未交纳物管费。2015年7月,重庆巨延百货有限公司(以下简称“巨延百货”)决定承租。租赁合同所包含的租赁期限、租金标准、租金支付方式、租金递增等核心条款均在业主QQ群予以公示。经过一年时间整合业主,截至2016年9月,签约率达到95%以上,巨延百货招商签约率达到100%,巨延百货按照合同约定向业主支付了租金。整个商厦得以正常运营,空置了近两年的商业、物业重新焕发出生机。现在有少数未签约业主提出令巨延百货无法接受的不合理的对价,以堵门、拉横幅等极端和违法方式“维权”。前述方式未果后,有未签约业主向沙坪坝区人民法院提起诉讼,要求巨延百货返还商铺、恢复原状。

其实,融信商厦和其他类似商业体,几乎都经历过招商困难、物业闲置、业主反对等情况。可见,厘清商铺业主之间、商铺业主与经营者之间的法律关系很有必要。它不仅可以解决司法实践中的困惑,也能引导业主正确行使商铺权利,维护社会稳定、促进社会和谐。对此,笔者从以下几个方面展开论证:

(1)什么是产权式商铺?
(2)产权式商铺是否具有专有权?
(3)产权式商铺所有权是共有权,且是按份共有。
(4)产权式商铺所有权的行使是否应受一定条件的限制?
(5)经营者使用商铺是否构成侵权?


1什么是产权式商铺?

在20世纪70年代,欧美发达国家最早出现了产权式商铺,90年代前后,国内深圳、广州、上海、重庆等大城市亦有出现。关于产权式商铺,法律并未进行规定,学术界对此有不同定义。有人认为,“产权式商铺是开发商将大型商场分割成若干个小面积具有独立产权证的商铺,并由产权人将其出租给商业经营管理公司统一经营,由商业经营管理公司支付租金” 。这一定义比较准确地界定了产权式商铺的内涵与外延,颇为可取。由此可见,产权式商铺最核心、基础的含义在于所有权与经营权分离,并呈现房地产证券化特征。 


实践中,产权式商铺主要有两种类型:一种是现实性产权式商铺,即开发商将商场进行物理形态上的实质分割,如以墙壁作为界线,或者没有墙壁间隔,但以划线、地钉等作为界线,确定四至;另一种是虚拟性产权式商铺,即开发商只对商场进行概念上的面积分割,根本不确定四至。


将大型商场分割为产权式商铺进行销售的方式让资金不充裕的普通大众较容易持有商业物业,对开发商来说也容易资金回笼。但整个商场享有产权的业主众多,诉求难以统一,容易出现租赁价格较高或要求独自经营不易出租等情况。如果没有专业性的商业机构统一整合、打造,各业主无法独自经营,其产权也难以转化为现实收益。


有的地方,开发商出售产权式商铺涉嫌变相集资,又存在收取资金后未用于工程建设、以致无法按期交房或无法按期支付租金或收益等各种风险,故这种产权式商铺销售行为近年来也被相关部门禁止。

1、2010年《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定:“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的,以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的,以非法吸收公众存款罪定罪处罚。”

2、2001年建设部《商品房销售管理办法》第11条规定:“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”
3、2012年1月1日起施行的《重庆市城镇房地产交易管理条例》第27条规定,“房地产开发企业或者其委托的房地产中介服务机构销售商品房,不得有下列行为:(一)采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;(二)采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。”

尽管国家监管层面早已考虑到实际运营中可能出现的具体问题,现该问题也影响到商业、物业的正常经营,是社会不稳定因素。然而,仍有不少开发商抱着侥幸的心理游走于法律边缘。


由于业主诉求不一致,导致地处核心商圈的商业、物业闲置,引发群体纠纷,在全国各地亦不少见。如成都春熙大厦,地处成都著名的春熙路核心商业区,由于业主意见不统一,约几万平方米的商业、物业闲置数年。


2产权式商铺是否具有专有权?

产权式商铺表面上是经营权,其本质则是建筑物区分所有权,是一种特殊类型的物权。建筑物区分所有权就是由专有部分的所有权、共有权和共同管理权所组成的一种不动产物权。


按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定,“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。”因此,应当按照上述标准分析产权式商铺的物理特征和法律特征。


其一,就整个产权式商铺而言,无论前述现实性或虚拟性产权式商铺,在构造上都不具有独立性。开发商在建设时,商场就是一个整体,各个部分在建筑物的构造上不能够明确区分开,没有与建筑物其他部分完全隔离,难以为各个所有人独立支配。即使构造上能明确区分,仍然不具有独立性。如一排房屋以墙壁间隔成户,就能够被各个住户独立地支配,产权式商铺显然不具备这样的特征。


其二,产权式商铺在利用上不具有独立性。开发商将整个商场划分成若干个小商铺,需对扶梯、观光电梯、中央空调、排污系统、广告宣传、整个商场的装修装饰等进行整体打造。否则,单个产权人是无法经营的。如能够独立经营,就不会有本案类似纠纷的产生。因此产权式商铺不能排他使用。


其三,《物权法》第9条规定:“不动产物权的设立经依法登记,发生效力。未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”既然是产权式商铺,那么拥有物权是毋庸置疑。然而,各业主有权自主经营的权利是应受到一定条件限制。


按照上述三个标准分析,王利明教授在《论商铺业主的专有权及其行使》(载《法学论坛》2009年第6期)一文中提出的“产权式商铺是专有权”的观点值得商榷。


3产权式商铺所有权是共有权,且是按份共有

按照最高人民法院关于专有权认定标准,本案产权式商铺不具有专有权,而是共有权,每一所有权人在整个商业体范围内是按份共有。在司法实践中也有不同的观点:


深圳市中级人民法院赵霞在《人民司法》2013年第12期发表了名为《产权式商铺所有权界定和行使限制》一文中认为,“否认了产权式商铺的独立所有权,将各商铺业主之间的法律关系认定为按份共有,混淆了单独所有权和共同所有权,属于认定事实和适用法律错误。”她认为,产权式商铺是专有权。


四川省高级人民法院(2015)川民提字第14号民事判决书认为,“可以作为登记的房屋,必须具有明确的界址和空间隔离设施,能够划清房屋的平面和空间范围,必须具有封闭性,由于业主所购之商铺是没有隔离设施的开放空间,在其使用功能、固定界址和隔离设施方面,属虚拟产权式商铺,不完全符合建筑物区分所有权的特征。据此,业主的产权只能是商铺所有权量的抽象分割,每一买受人仅享有整个商场的相应价值份额,各业主所获得的商铺所有权应属于按份共有性质。因此,该类型商铺业主在行使其所有权时要根据按份共有的法律特征受到一定的限制。”


四川省高级人民法院的观点符合客观实际,有利于定分止争,对妥善解决此类纠纷指明了方向,起到了良好的示范作用。无论是专家学者,还是司法工作者,理论研究应当为现实生活服务。


4产权式商铺所有权的行使是否应受一定条件的限制?

专有权产权式商铺的权利行使也应受到《物权法》第71条规定限制,“业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。”


按份共有产权式商铺的权利行使也应受到《物权法》第97条规定限制,“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外


案中,融信商厦业主签约率达到95%以上,已超过三分之二以上,占有绝对优势地位。在此情况下,个别业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥,损害其他业主的权利,造成社会财富的极大浪费,不利于社会经济发展。维护大多数业主目前认可的产权经营模式,有利于保护全体产权人的权益。


本案原告在购买商铺时即已经被明示并接受商铺的现状及商场统一经营的模式,其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺,其权利行使必然要受到一定的限制,必须服从于大多数业主的共同意志。


5经营者使用商铺是否构成侵权?

司法实践中有观点认为业主有产权证,享有物权,未征得业主同意,侵犯了业主的房屋的所有权,笔者认为,不构成侵权。


所有权的四项全能:占有、使用、收益、处分。前面已阐述所有权的行使应受到一定限制,在满足法律规定的构成要件情况下,业主不同意出租就占有使用该物业,不侵犯未同意出租业主的物权。认为构成侵犯物权的观点是教条化,机械理解物权的相关规定。该物业经营者愿意支付租金,按照绝大多数业主能够接受的租金标准予以支付,并未侵犯未同意出租业主的收益权,因此并不构成侵权。


有的司法判决认为构成侵权,但判令经营者在租赁合同约定承租期间应支付租金,租赁期限届满后予以返还。笔者认为这类判决自相矛盾,既然构成侵权,那么就应当立即返还,而不是本次租赁合同期限届满后返还。



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