刚进百强就卖总部大楼？三盛宏业“花式缺钱”亟待补血
The following article is from 风财讯 Author 王婷婷
这厢边三盛集团9月乔迁总部至上海虹桥，那厢边三盛宏业却网传“欲出手上海总部大楼”。
不过要说明的是，创建三盛集团的福建商人李荣滨、李荣东兄弟，与创建上海三盛地产（三盛宏业母公司）的浙江商人陈建铭，并无联系，两家公司也无关联，虽然二者名字如出一辙，也“一起”出没克而瑞2019上半年房企TOP100榜单。
三盛宏业的上海总部大楼，即位于黄浦区的三盛宏业大厦，原名伦达金融大厦，是外滩边一座20层的甲级写字楼。坊间传言，三盛宏业出于集团资金原因，欲17.5亿转让这栋物业的持有股权。
有上海不动产经纪人告诉多面君（公众号DMviews），伦达金融大厦有房挂牌出售，单价3.5万元/平方米，但对应的系争房屋不清楚是否属于三盛宏业持股范围。
上述大厦总建筑面积21051.86平方米，上海颐圣或持有约70%的办公楼。根据中国裁判文书网资料，在2014年5月12日签约的房屋交易合约中，三盛宏业控股子公司“上海颐圣投资发展有限公司”与物业原东家“上海伦达投资发展有限公司”达成16层楼面购买协议（另有文书草拟为14层）。
但由于当时物业被司法查封拍卖，产权迟迟无法过户，上海颐圣将上海伦达告上法庭。后大厦15896平方米建面和19个车位的产权在2015年由上海金山人民法院拍卖，参考标的价8.6亿元。
裁判文书显示，上海颐圣的确在2015年从拍卖中得到了大厦的（部分）产权，但不清楚是否为上述最终价格。毕竟据媒体报道，上海伦达董事长吴良威曾公开举报组织此次拍卖的法官，理由是“超出权限越级办案”，而该物业此前经专业评估公司给出的估值在15亿元以上。
几波周折之后，最终三盛宏业在2017年5月正式迁入大厦，并将物业名字直接改成了公司名。
2年之后，坊间流传三盛宏业因资金问题，向银行申请过将上述大楼做抵押借款14亿元。多面君（公众号DMviews）并未看到任何公开信息披露三盛宏业大厦的抵押或转售。天眼查显示，上海颐圣开展过4次股权质押，目前有效质押15015万股。
戴德梁行分析师告诉多面君（公众号DMviews），如果物业存在抵押，不能同时多次办理抵押贷款，如果物业存在抵押记录，后续再抵押贷款会更难。
“尤其现在抵押贷款审核趋严，住宅抵押的利率都在走高，银行对写字楼的放贷门槛本来就比较高，写字楼贷款利率有的已经上浮到30%，公司身份很难过批。”
多面君（公众号DMviews）来到三盛宏业大厦看见楼内秩序井然，安保严格。有办公室挂租，中介表示“买卖不破租，无论物业是否抵押或拍卖一般都不影响租赁”。大楼水牌则显示，目前大楼有14家公司办公，其中16-20层为三盛宏业的办公室，10层和11层也有三盛系的公司。
据了解，今年3月上海黄浦区外滩边有独栋写字楼，挂牌价已经到了30亿，董家渡写字楼售价平均在4万元/平方米以上，17.5亿元的确属于折价，不过相较最初的拍卖价，或许也不会亏。
对于售楼相关事宜，截止发稿，多面君（公众号DMviews）尚未得到三盛宏业、中昌数据答复。
“非地产”赚钱难
物业抵押对于企业而言，实属正常，就像资金紧张一样，对一些企业来说，司空见惯。
三盛宏业是涵盖房地产开发、科创及大数据、海洋投资、城市建设、现代生活服务等多元产业的大型综合公司，旗下拥有三十余家下属公司。其中，中昌数据为A股上市公司，中昌国际控股集团（原镇科集团）为香港H股上市公司，钰景园林为新三板挂牌公司。
不过摊子大了，终究费钱。
从房地产和海运起家，2016年11月6日，三盛宏业创始人陈建铭将“中昌海运”改名为“中昌数据”，原因是主营业务改变。
近年中昌在数据板块迈步极快，全资、控股、投资的下属科技企业已有十余家，并陆续并购了北京博雅立方、微问家、悠络客、云克科技、亿美汇金等大数据科技企业。由此中昌数据近年筹资现金流和资产负债率持续上扬。
而规模递增，也让中昌数据的营收逐年增长，不过2019年上半年16.54亿的营收，对应0.5亿的净利润，有投资人感叹“利润出奇低，连3%都不到”。
其实目前整个大数据行业增长快、利润低，中昌数据营收最高的时候（2018年）30.18亿，公司净利润在1.21亿，还没到真正赚钱的时候。
中昌数据也表示，公司的行业特点及服务结算方式决定了应收账款余额较大。公司已采取加大催款力度、向银行等金融机构借款等多种方式缓解公司现金流压力。
而去年以来中昌数据控股股东（第一大股东三盛宏业及其一致行动人陈立军，有限合伙“上海申炜”）频繁操作股份解质押及再质押，总占股已由41.44%降至38.79%。9月陈立军和上海申炜减持公司1%股份，也引起投资者关注。
“花式缺钱”压力山大
2019年的确是三盛宏业的缺钱节点，2016-2019年发行的9起债券中，有3笔公司债在今年到期，总额32.5亿。
并且目前三盛宏业股权已被质押了59次，14.31%的净资产做了对外担保（约7.21亿）。中昌数据甚至大股东质押比例达99.96%，排在上市公司质押风险名单第35位（据全景财经wind数据）。
而三盛宏业今年4月6日申请的5.6亿“中山证券-三盛宏业物业资产支持专项计划”也遭遇终止。
有券商分析师告诉多面君（公众号DMviews），ABS遭禁，不排除与公司频繁发债有关。加之2018年下半年频繁爆发“暴仓”风险，多项房地产ABS中止审批，行业的整体融资趋势越来越紧。
另外一个比较“狗血”的巧合是，三盛宏业系公司在今年9月就收到了三份法院执行通知，有关此前的民间借贷和合同纠纷，执行标的4.2亿元。
除了从地产供血，三盛宏业正积极通过发债、信托、质押、授信等方式融钱。
据多面君（公众号DMviews）统计，今年内三盛宏业非公开发行了3期债券，共33.8亿，票面年利率8.20%-8.40%，融资成本不低，相比之下今年1-7月房企平均融资利率为6.9%（克而瑞数据）。
另外，此前三盛宏业公开的，与大型银行、金融机构签订的超400亿元授信额度，也是重要的钱包。
地产“一翼”担补血大任
对于三盛宏业这样的企业，房地产不是唯一，却是关键，尤其是在缺钱的时候。毕竟多项产业发展都可谓平稳，但贡献率和变现速度明显不敌房地产。
例如钰景园林2018年营收3.84亿，净利润1940万。中昌国际近3年最高营收6582万（2017年），净利润3410万，并且因为与上海三盛地产间常有物业收购交易，引起股价异动。中昌数据也与地产存在关联交易，如2016年营收中占了350万的佛山三盛兰亭项目的托管费。
而今年上半年三盛宏业地产销售操盘金额94.1亿，位列TOP98，2018年流量金额187.1亿（114位），2017年流量金额118亿（129位）。
据媒体报道的公司数据，2018年三盛宏业共实现营业收入280亿元，同比增长88%。其中房产板块实现合同销售收入166亿元；非房板块实现营收114亿元。
然陈建铭的构图是，“金融引领、中心突破、两翼齐飞”（以园区物理空间打造为中心，以房地产和科创、大数据等新兴产业为两翼）。但不得不承认，资金的主力依然是地产。
不过据媒体报道，陈建铭制定的“三年千亿”战略，在2019年营收需达到1000亿。而地产板块，三盛宏业上海区域公司总经理屈国明曾公开表示，2019年将确保600亿销售额，争取800亿销售额。现实与构想，差距不小。
另从其官网见，三盛宏业全国项目共38个，盘量不大，17个在售项目分布于上海、舟山、佛山、沈阳、杭州、宁波、滁州。不过据媒体报道，三盛宏业在全国一二线城市的土地储备达3000余亩，值得期待。
作为一家产业布局广，并且多个产业发展较平稳的房地产企业，阶段性缺钱似乎不可避免，但在依然靠地产主输血的阶段，更好运作地产项目的周转、布局和溢价打造不容忽视，三盛宏业的“千亿”仍需考验。
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