既然是“去库存”，为何一夜之间 楼市调控扑面而来？
楼市暴涨有明显的国家牛市战略烙印
近日，深圳仅6平米户型卖出88万元的价格、开盘即售罄的消息令人大跌眼镜，而这仅仅是当前楼市疯狂的一个缩影。自去年330刺激房地产政策以来，伴随着去库存调整、信贷政策放松、以及契税政策调整等，中国房地产市场发生颠覆性反转，从前两年库存积压一举进入轮快速的上升通道。
这一轮房地产上升周期是国家把＂去库存＂作为今年经济工作重点之一的背景下发生的，有着明显的国家牛市战略的烙印。然而，这一轮房地产价格暴涨比以往风险更大。比如银行新增信贷中房贷占比超过70%、各地地王频出；一线城市价格直逼国家顶级水平，假离婚购房激增、二线城市抢在限购政策落地前抢房；上市企业亏损依靠售卖两套“学区房”保住不被退市；企业利润不足炒房收入，企业家纷纷弃实业转而炒房等等。在笔者看来，这轮房地产市场显然已不仅仅是资产泡沫大小的问题，而是对整体经济形成了八大风险，足以引发警惕。
风险一是房价涨幅之大，涨速之快前所未有。
根据国家统计局最新数据，8月70个大中城市中，64个城市房价环比上涨，比7月增加了13个；一、二、三线城市房价均在上涨，其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市环比涨幅分别为3.8%、5.2%、2.4%、2.1%，同比涨幅为25.8%、37.8%、21.2%、37.3%；即便如此，一线城市也并非领涨，8月郑州房价环比涨幅5.6%、厦门同比涨幅44.3%，分别是环比和同比涨幅最大的城市。此外，一、二线涨幅也向三线城市蔓延，全面的涨幅态势已然成行。
风险二是这次房价的全面上涨与经济走势和居民收入预期背离，缺乏基本面的支撑。
这样的上涨之所以值得担忧在于，其既没有经济良好的预期，也没有收入大幅上涨的支持。一般以来，房价与经济走势相关，经济走强，预期收入提升，购房需求增加导致房价上涨，资产价格走高推升财富效应进而带动消费与经济，似乎是更加良性的循环。然而，当前中国经济面临的情况恰恰并非如此，三期叠加的困境下，结构性矛盾突出，高增长难以持续，企业运行困难，即便8月经济数据有所好转，但也主要靠基建和房地产支持，经济主体活力仍然较差。在此背景下，房地产市场一枝独秀，高杠杆透支了居民对未来收入与经济的预期，一旦情况转差，金融风险必将有所增加。
风险三是从房价基本面指标来看，中国房地产价格也远超出可承受范围。
不仅房价绝对数值上涨之快，相对数值也不低。从国际比较来看，根据国际货币基金组织（IMF）发布的全球房价观察报告（Global Housing Watch Report）指出，2016年上半年全球各大城市的房价收入比深圳以38.36位居第一。排名前十的城市中有五个在中国：香港以34.95位居第4；北京以33.32位居第5；上海以30.91位居第6；广州以25.85位居第10。而笔者几年前就房价可承受程度做过研究，结论是考虑到高收入人群的灰色收入，一线城市＂豪宅不贵、陋室难求＂，即对潜在房屋是高端收入群体而言，房价尚且可以接受，但对于低端收入群体而言，购房希望渺茫。但这几年豪宅房价基本翻倍，豪宅也难求了。?
风险四是恐慌性购房、投机性购房增加经济脆弱性，一旦预期扭转，可能加大金融风险。
可以看到，当前如此涨幅已导致恐慌性购房情绪蔓延。任何有关于房地产政策的风吹草动，市场便草木皆兵。比如，前期谣言上海新政限制离婚购房，民政局便被前来“假离婚”购房的市民挤爆，不得不采取离婚限号；杭州限购政策执行前一天，购房者也没有预期限购对房价的降温效应，反而赶在签约之前疯狂下单；购房投机收益的吸引下， 不少企业、个人加杠杆进入房市的现象也屡见不鲜。
然而，经验表明，一旦单边上涨态势过猛，房地产相关政策调整也会接踵而至，过去十年中国房地产市场的几轮大涨大跌都与政策变动密切相关。此外，市场外部环境的变化，也有可能成为终结房地产牛市的导火索，比如通胀走高的可能以及美联储加息背景下人民币贬值压力等等。一旦预期改变，考虑到房地产与经济运行各部门联系紧密，银行新增信贷主要投向房地产市场，且高杠杆推高投机需求增加，必将使得实体经济抗风险能力有所下降。
有担忧将今年的楼市比作去年的股市，笔者认为也有类似之处。虽然房地产其中有一部分刚性需求与改善型需求，但隐性首付贷、消费贷绕道进入房地产、P2P网贷、民间过桥资金等产品大量进入房市，也使得当前过快上涨的房屋具有更为明显的金融资产的属性，而投机需求增加，导资产价格波动，足以引起警惕。
风险五是住宅用地供给不足，楼市香港化趋势明显。
尽管中国整体国土面积较大，但住宅用地整体较低，供给受到制约，这点与香港情况类似。一方面，当前中国主要土地是耕地，18亿亩的耕地红线不得动摇；一方面城市大量土地又被建设用地占据，留给住宅用地的少之又少，这也是住宅用地拍卖地王层出不穷的原因之一。
可以看到，今年以来土地市场地王频出，土地疯抢。8月融信中国以110.1亿元总价、名义楼板价10万元/平方米、溢价率139%、可售面积楼面价14.3 万元/平方米摘得上海新静安地块，创下中国土地成交史上单价最贵地王纪录，预期届时售价将接近20万/平，在地王频出，在面粉比面包贵的预期下，恐慌性入市不难理解。
风险六是房价过快上涨加大收入差距，损害社会公平。
正如香港楼市所反映出的问题，一旦房价涨幅超出普通民众承受能力，也必会拉大收入差距，加剧社会矛盾。根据香港特区政府统计处的数据，自1971年至2011年的四十年间，香港的基尼系数上涨了25%，从0.43 升至0.537，接近0.6的国际警戒线。而其间房价大幅上涨，2003年2015年的十三年年中，香港整体房价上涨了4倍，同时，香港普通民众居住条件难以改善。而当前香港爆发出的一系列社会问题，都与收入差距扩大有较大关系。以此为借，避免楼市香港化至关重要。
风险七是房地产一枝独秀，或将遏制转型与创新。
比居民加杠杆更加令人担忧的是，房地产利润丰厚，远超出实体行业收益，打击企业家创新的信心，不少企业家卖掉企业进入房市的现象令人担忧。与此同时，创新是未来转型的关键，然而高房价无疑推高了创新的成本。一般而言，创新团队前期盈利水平较差，当前比较有影响力的企业，如京东，阿里巴巴在创业初期也往往在租金成本方面承担能力有限。而一旦房价推高租金成本，也会对创业者造成负面压力，并扼杀其他行业企业，特别是有创新潜力企业的生存空间，阻碍经济转型。
风险八是房地产政策绑架政府，让政策进退两难。
一直以来，房价都与房地产政策密切相关。13年以来，决策层希望通过打造房地产市场的长效机制，比如推出房产税，走出房地产市场短期调控，行政性干预过强导致市场波动过大的怪圈。然而，由于今年去库存位列五大任务，但出乎意料的推升了一、二线城市房价过快上涨。此时，政策面临两难，一旦出手调控，政策力度把握困难，经济下行之下，担忧打击经济；而若不出台政策，恐慌性购房推高房价，并加大了金融系统风险。且以出台何种手段也有顾虑，如房地产税虽然是既定改革，但在此背景下，反而怕用力过度，造成不可预期的损失。
总之，当前中国房地产市场价格疯涨需要引起高度警惕。八大风险使得当前调整楼市政策十分必要。在笔者看来，关键在于扭转恐慌性购房的预期，比如增加充足的土地供应，引导信贷资金合理配置，因地制宜地启动地方房地产政策，避免资金过度进入房地产市场。而从长远来看，改革没有捷径可走，通过居民加杠杆帮助企业降杠杆的尝试是有风险的，切实推动结构性改革，比如国企改革，才是解决问题的根本途径。
既然是“去库存”为何一夜之间 楼市调控扑面而来？
这个十一黄金周，搞房地产的小编是彻底别想休息了，在9月30日晚，北京天津突然调控之后，成都和郑州的调控也在国庆节当天扑面而来，成都部分区域实行住房限购，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房。严格执行住房限购地区信贷政策，购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%。郑州部分区域则对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，限制向其销售180平方米以下的住房。
再联系北京的限贷政策，首套35%，二套不低于50%，这仅仅是普通住宅，要知道在北京基本满大街的豪宅，不管是不是真豪，反正按照房价基本都划归豪宅了，那么基本首套40%，二套70%了，这样的政策很明显就是大幅的降低了资金杠杆，给了银行非常明确的指令，就是别再给热点区域的房地产火上浇油了。而且北京有个政策，鼓励开发商持有物业做租赁，这就是考虑捂盘惜售太严重，所以要释放供给出来平抑房价，这可能是未来几年最具爆炸力的政策。
之前都说房地产为何涨这么疯也不调控，在王首富一句史上最大泡沫之后，调控为何又扑面而来，其实王健林说的对，现在房地产就是冰火两重天，一方面几十个城市房价过热，另一方面几千个城市房价在跌，甚至根本卖不掉了。真正的库存攻坚战在这几千个城市。这点王健林看出来了，相信很多人也看出来了，所以我们要拥有一波楼市热带动去库存。
那么楼市热怎么搞呢？
首先，必须有锚定物，也就是我们常说的先富带后富，榜样的力量是无穷的，于是我们看到年初的深圳先涨了起来，因为深圳地最少，深圳离香港最近，最好讲一个别人家孩子的故事，你看人家隔壁的香港，都是一片红旗下，早晚同一个梦想。
我们深圳早晚成为香港， 于是深圳率先飙升，这个榜样找到了，作为三大城市的北京和上海也紧随其后，有了先进的同学，自然就会有人跟进，突然间一线城市来了个限购，把刚刚勃起的需求浇了一盆冷水，裤子都脱了你给我限购了，于是意犹未尽的炒房资金开始转战安徽、南京、武汉、厦门、杭州，二线城市也都动起来了。
现在一线城市库存去的有点过了，甚至有点狠了，二线城市也告急，很显然这不是我们的初衷，我们要做的是那几千个城市的去库存，于是二线城市也紧急关门，而且分区域关门，库存低的地方不让买了，库存高的地方再看看。这就是要引导着这股勃起的炒房热情，继续往基层走。转战一二线的周边三四五线城市去，讲一个隔壁老王成为首富，所以我也差不了，都来投资我吧的故事。
这种调控会起到一定的效果，比如北京限贷，必然把需求引向河北，最近几个月河北的楼市已经火了，某些城市竟然也一房难求，但要知道去年大概这个时候，那里几乎到处都是烂尾楼，待售房，房地产销售要举个牌子到路边来拉生意，楼上的红色条幅要垂到地上，打折销售。一条公路两旁到处都是这样的空置楼，这刚一年过去，需求就旺盛成这样了？老百姓就这么缺房了？
我肯定是不信的，原因肯定是因为恐慌，觉得手里有两闲钱，不买点房子就亏了。开发商正好利用这种恐慌，给你讲开盘即售罄的故事。都是千年的狐狸，各玩各的聊斋。开发商和炒房客擦肩而过，互道傻逼而已。
不过这个政策短期能起到一点效果，但并不能根本解决问题，根本解决还是促进三四五线城市的产业发展，首先要让人有工作，这地方的房子才能卖出去，否则卖再多也就是个坑，现如今的房地产困局，就是中国的产业困局，所有朝阳行业因为追部委行政资源，追教育资源，都跑到一线城市了，弄得撑的撑死，饿的饿死。
行业集中，必然导致人才的集中流动，大城市拥挤不堪，小城市没产业没希望连年轻人都走光了。当然也就没人买房，买了连住都不住，也就更租不出去了。所以已经成为了一种纯粹的脱离了低级趣味的投机。没有任何实际意义。
现在这种情况最怕的就是神一样的榜样堕落了，如果北上深不涨了，必然影响二线城市，甚至三线四线城市的销售。所以限购限贷之后，市场可能很快会冷却下来留给库存城市的时间并不多，如何在有限的时间里，忽悠到更多的接盘侠，楼市可能随时会完，能多赚一点就多赚一点，是他们现在最头疼的问题。
套路，全是套路...
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本期编辑：李彤
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