楼市高烧已退，人口数据显示，房价3年后将迎来大跌，经济还能靠啥？
责任编辑：李彤
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楼市高烧已退，
人口数据显示，
房价3年后将迎来大跌，
经济还能靠啥？
文/新浪财经意见领袖专栏作家 梁红
十一黄金周期间，20个大中城市陆续出台了房地产调控新政，其中包括更严格的限购和/或限贷政策，另有2个城市重申严格执行之前发布的调控政策。随着调控政策出台，黄金周商品房成交量应声而落（30城市房地产成交面积较前一周几近腰斩）。在这篇报告中，我们分析了地产降温对宏观经济的影响——其中包括经济增长、再通胀、增长结构以及货币信贷等主要方面。
本轮房地产繁荣对GDP增速的拉动更多体现在地产服务业增速加快（尤其是名义增速），而迄今为止对建筑业增速的提振则较为温和。具体来看，地产服务业的增长对2016年上半年名义GDP增速的贡献为98个基点、对同期实际GDP增速贡献为27个基点（2015年地产服务业对名义与实际GDP的贡献分别为51个基点和12个基点）。相比之下，建筑业增长对2016年上半年实际和名义GDP增速的贡献仅比2015年分别增加了3个基点和7个基点。
另一方面，此前地产市场的火爆可能对非住房相关的可选消费有所抑制。房地产服务业增速（尤其是名义增速）在相当程度上反映的是居民资产分配和估值的变化，而非全是生产带来的新增产值。这一点在本质上与去年股市繁荣对金融业增长的拉动类似。
尽管地产调控后，地产相关的服务和投资的增速可能会放缓，从而对经济增长产生负面的影响，但在一定程度上，可选消费的温和复苏可能会缓冲地产服务业减速对GDP的拖累。
假设央行对其他行业的信贷政策保持不变，更严格的限购和限贷政策可能会导致房贷增速放缓，全社会加权平均贷款利率上升，以及M1增速回落。
地产调控后，政府可能会推出稳增长措施以对冲地产降温对经济的负面影响，其中包括促进居民消费的政策。我们认为，目前财政政策逆周期调节的空间比货币政策更大，而减轻税负及社保费率，增加消费补贴等政策在提振增长与稳定再通胀预期方面可能比继续加大基建投资来得更有效率。
(本文作者介绍：中金公司首席经济学家)
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人口数据显示，房价3年后将迎来大跌
中国的房地产掩藏着巨大的泡沫，世人皆知。但这个泡沫到底有多大，却很难去量化。最近，各城市相继出台限购政策抑制房价暴涨，于是，有一些分析人士据此认为中国房价在“挤泡沫”的政策干预下，很可能在近期会迎来暴跌。房价的泡沫破灭，似乎只是一个时间问题，然而，这个大泡沫还能支撑多久呢？
回答这个问题之前我们需要知道到底刚需的量有多大，在了解刚需的前提之下，我们才有可能去讨论泡沫这个话题。
众所周知，中国是一个把“有车有房”与“结婚”紧密联系到一起的国度，因此，婚姻和购房在我们这里先天就有一种强烈的相关性。如果我们把适婚年龄的人视为购房的潜在客户，那么，我们可以通过观察近几十年来的人口数据来推测这个问题的答案。
简略回顾中国建国以来的人口变化情况。新中国历史上出现过三次人口生育高潮，分别在：1954 年，1963 年，1987年。新中国成立后，第一轮人口生育高峰出现于1954年，高达2232 万人，此后逐渐减少，最低时段在三年自然灾害时期。
我国第二轮人口生育高峰出现在1962到1973年。期间，每年都维持着 2400万到2700万的生育人口。中国出生的人口达到3.14 亿人，可以说是人口爆炸。这3亿人出生后对中国社会的影响是巨大的。
他们上小学、中学、大学时，也正值中国经济逐渐加速的阶段。1962年起出生的人群从1984年开始陆续进入结婚生育期，而其顶峰出现在1987年。这一年，中国出生人口2549万。也刚好在1980年代后半期这一时期，中国第一轮人口出生高峰所带来的经济增长，也逐渐放缓。
而在这段时间人口迅速的增加，正是60后的“婴儿潮”一代集中结婚生育的结果，这造成中国第三轮人口出生高峰，1985到1993年，每年出生人口都超过2100万。当年出生的这一部分人口，现在正处于23到31岁阶段，正是适婚年龄。他们大多处于事业上升期和结婚集中期，消费能力日渐增加、消费愿望旺盛。而其父母辈，也即主要是“60后”这一代人，现在已经50来岁，正在从中年向老年缓慢过度，他们手中大多持有不止一套房产。
也就是说，1985到1993年这时间段出生的人目前最有可能具有购房的“刚需”，因为适婚和事业上升期两个原因相叠加，他们非常需要稳定的居住环境，尤其是前一点，成为最主要原因。如果参考中国妇联的《婚姻家庭调查报告》，可知中国年青人平均婚姻年龄为26岁。我们取1985到1993年龄段的“婴儿潮”人群的中间值，则为1989年出生。这群人年龄满26岁适婚年龄的时候，正好是2015年，即去年。
那么，按结婚购房的一般需求来看，2011年到2019年这一段都会是购房高峰期，因为当年集中出生的人刚好会扎堆结婚。在2015年这种购房刚需会达到高峰，房价也会最高。之后则是民众购房意愿逐年递减。4年之后，购房刚需将会降落到历史的新低点。
而房价的实际走势，在今年以前也基本符合这个推测。但问题在于，如果购房者仅仅是刚需的话，那么这种分布会比较平均，并且在2015年迎来一个小的峰值之后，购房需求会缓慢下降，恢复正常。
但是我们看到的实际数据是，2016年的房价呈现不正常的暴涨。按理说，第三次婴儿潮出生的青年男女已经逐渐完成了对刚需购房的消化，2016年，本应是房屋成交量和价格上涨放缓，至少应该属于趋于平稳的一年。但实际的情况，与我们的估计相差过远。
因此，今年的暴涨和购房刚需的关联很小，让房价上涨的因素中，刚需所占的比例已经非常次要。而主要的因素，首先肯定是货币超发和资产荒共同造成的不动产资产溢价的现象，这方面可以参看我国十几年来M2惊人的增量，我就不再多言。这一因素直接造成大笔资金流入楼市。第二个因素则可能是另一种“伪刚需”购房，即适婚年龄年青人的“换房”需求。
年轻人的工作与生活并非静态，而是呈现动态变化。尤其是现在三线以下城市工作和生存环境与一线差距日益增大。如今，很多小地方的青年倾向于卖掉家乡的房产，凑足首付，然后来到大城市购房之后工作打拼。
据我们小范围的调研，很多老家在二三线的青年人，会倾向于把老家的房子卖掉一两套，在比如北京南五环边上支付一个小套间的首付，然后自己还月供。这种现象也造成了一部分购房“散户”入场，为房价恐慌式上涨加了一把火。
简言之，此轮房价异常上涨几乎没有刚需基础，它一方面是一种货币现象，即多年来宽松货币政策积累之下的必然后果。第二，暴涨凸显的矛盾是一线城市和小城市无论在生存条件、发展机会等各方面的巨大差距，造成了小地方人甩卖房产，设法将资产屯入一线或二线大城市。
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