“3年内，以房子为中心的时代将结束”！这话，还有后半句...

作  者 | 孙立平

来  源 | 孙立平社会观察

现在，中国的经济与社会可能正处在一个重要的转折点上。而形成这个转折点的一个重要的因素就是：以房子为中心的时代即将结束，而且可能就是这两三年的事情。

那么，房地产会崩盘吗？有这种期待的人，往往都是想买房子的。

在2016年之前的几年间，全国许多地方的房价，包括一些经济比较发达地方的房价都是比较平稳的。就是北京、上海这样的城市，房价的涨幅也很是有限。

为什么从去年开始，许多地方的房价又开始大幅上涨？甚至有的地方出现一房难求的情况？

从某种意义上说，是人为折腾出来的。

去年上半年房地产趋热，与去库存的政策直接有关。2015年12月中央城市工作会议上指出，明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。会后，各地政府开始出台刺激房地产市场发展的措施。去库存政策对房地产的作用，不仅仅是那些政策本身的刺激，更主要是给出了一个信号：政府开始鼓励买房。

到了去年下半年，另外一个因素开始发生作用，即对货币贬值预期所形成的心理共振。去年下半年，外汇大量流出，对货币贬值的预期为大多数人所认同。于是，形成恐慌性购房热：有的本来有了两套以上的房子，同时经济条件不错，本来不想再买房子的，因担心货币贬值重新加入购房的行列；又经济条件不错，但错失了此前房地产红利的，觉得又一次机会来临，再也不能错过；而一些本来想过两年买房子的年轻人，也担心手里好不容易攒的那点钱贬值，也提前了购房计划。

到去年底，今年初，换汇限制收紧，一方面加重了人们对货币贬值的预期，另一方面也收紧了财富保值的渠道，于是使更多的钱涌入房地产。

换句话说，去年到今年的购房热，并不是突然出现了大量的刚需，也不能简单归结于所谓“炒房”。“炒房”的因素不能说不存在，但面对如此巨大的房地产市场，使很多地方的房价上涨一倍，不是那些投机性资金能够做到的。从某种意义上说，是人为折腾出来的。

01

3年内，以房为中心的时代将结束

但不管怎么说，这轮房地产热，是特殊背景下的暂时现象。并不影响我上面所说的基本判断。

我们可以再看两个数据。

迄今为止，中国城镇居民的人均住房面积已经由1978年的6.7平米提高到现在的30多平米，城镇户均住房达到1.1套（尽管分布很不平均）。这两个指标都已达到发达国家的水平。也就是说，如果不考虑城市化的因素，不考虑农民进城的因素，这些房子已经足够城市居民住了。当然，我不否认结构性问题的存在。

另外一个就是库存。按照有的学者的研究，现在在售、在建、已批的建筑面积已达132亿平方米（另一说为63亿平米）。按人均30平米计，广义库存的住房足够4亿人居住。按人均20平米计算，广义库存的住房足够6.5亿人居住。按照现在中国人口变动的趋势，可以说，如果把已经批出的地也算上（那是迟早也会盖成房子的），我们已经把下几代人的房子都给盖完了。

有人说，不对吧，中国还有那么多年轻人需要买房子呢，怎么能说以房子为中心的时代快要结束了？据澳大利亚《卫报》报道，汇丰银行的一项调查发现，80、90后平均住房拥有率为40%，中国以70%的比率位列第一。墨西哥、法国位列二三名分别为46%和41%，马来西亚和美国排名并列第四为35％，加拿大排名第六为34%，英国排名第七为31%，澳大利亚排名倒数第二为28%，阿联酋位居末位为26%。

这个房地产超常规发展或居民集中置业的时代应该结束了。

02

买房 or 卖房？

有人问：那我还要不要买房子？

我一般的回答是，如果是刚需，随时买，别等。

一位有房子的朋友，今天又问。

我只能说，该买的就买，不该买的就不买。任何地方、任何时候房子都可以成为投资的对象，即使是现在，洼地仍然是有的。但我这里不能讲这个问题，恐怕产生误导。

还有人问：我几套房子，现在要不要卖？

这个问题也不好回答。我强调三点。第一，房子在哪里？今后房地产市场会明显分化。一线城市继续短缺；县城虽然也是房子严重过剩，但是农民进城的首选；将来最惨的是不发达地区的地级市。第二，卖了房有没有合适的投资渠道？第三，尽管美国缩表，中国货币政策也有紧缩的迹象，但为了保增长，超发货币，从而导致货币贬值，还是大概率事件。

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房地产会崩盘吗？

有人问：那我还要不要买房子？

其实仔细分析，有这种期待的人，往往都是想买房子的。但我的看法是，以房子为中心时代的结束，与房地产崩盘是两回事。

网上传，马云说，8年后，房子像大葱一样便宜！我不知道转述的准确不准确，但我的看法，这种可能性极小。除非有愚蠢的政策。但即便那样，也是暂时的现象。

各位可以想想过去这些年的情景：人们把挣来的钱基本都用在房子上，条件好的，买完一套接着攒钱买第二套，买完第二套接着攒钱买第三套；条件差的，全家节衣缩食，东拼西凑，攒钱买房。其他方面的需求，能压缩压缩，能凑合凑合。很多人说，这些年基本就为房子活着了。

所以，我说的以房子为中心时代的结束，是说整个社会围着房子转那样一个时代的结束。

这个时候的房地产，应当进入一个正常的发展时期，因为在这个时候正常的需求仍然存在。

首先，城市化的进程。近些年来中国城市化的过程虽然按照统计学的意义上进展很快，但许多在统计上被算作城市人口的“流动人口”并没有在城市中真正定居下来。随着部分人经济条件的改善，必然会出现在城市购房的需求。

第二，房地产的结构性问题。虽然在三四线城市住宅过剩较为严重，但一线城市、部分二线城市住宅供需缺口仍然不小，特别是新进入这些城市的“新市民”，存在较大的购房需求。

第三，无论在哪类城市中，改善性需求都明显存在。虽然目前中国住房的自有率很高，但相当一部分房屋的品质较低，或面积狭小。随着二胎的普遍化，城市改造，对较大面积的高品质住宅仍有不小的需求。

04

如何对待已有的房子

首先要看清楚目前居民有的这些房子以及体现的财富对他们意味着什么？

第一，这笔以房子为载体的财富，是中国老百姓改革开放30年来积累的唯一一笔财富。改革开放30年，中国经济快速发展，体现在老百姓身上，积累起来的就是这些以房子为载体的财富。

第二，这笔以房子为载体的财富，是中国中产阶层形成和发育的最根本的基础。可以说，这些年大部分中产阶层都把满足基本需求之外的收入用在房子上了。其中一部分人有了一套甚至两套以上的房子。没有这些，就没有中国的中产阶层。

第三，这笔以房子为载体的财富，是社会保障很不健全情况下医疗养老的重要保障。中国面临着严峻的老龄化问题，而社会保障则很不健全。很难想象在可见的将来，养老的问题能由社会承担起来，因此，很多人拥有的两套或两套以上的住房，部分地具有养老基金的含义。

鉴于以上种种情况，对于以房子为中心时代结束之后的房地产政策应当慎重选择。我总的看法是，要避免在房地产政策上忽冷忽热的大折腾，促进房地产的平稳着陆。最稳妥的办法，是以渐进的方式消除泡沫，即稳定房价，在实际收入提高和不可避免的通货膨胀双重作用下，降低收入房价比。

特别要避免这种情况：需要时，将社会主要财力吸引进房地产；不需要时打压冰冻，使其灰飞烟灭。

延伸阅读

任志强语出惊人：2018年房价：调控后将……

未来房价到底会怎么走？

一向语不惊人死不休的任志强，这次又给我们丢了一个深水炸弹。

在近期举行的“房地产调控政策与市场前景”闭门研讨会上，任志强称：调控错了，2018年房价将暴涨更高！

任志强的核心论断是：错误的调控手段会让需求在一段时间以后集中爆发，所以下一轮会比这一轮涨得更高。

他主要从供应和需求两个方面佐证了这一观点：

供应端：土地供应已经连续两年下滑

任志强表示：2015年土地供应就是负的33%，很多城市土地已经出现短缺，包括上海和北京。

2016年，政府的土地供应继续下滑，部分一线城市的土地连2015年的一半都不到。比如，北京2016年的土地出让收入是800多亿，而2015年是1960亿。去年才到前年的40%左右。

土地是两年开工，所以2015年和2016年连续2年的土地供应负增长，将影响到未来城市的库存。

翻看一线城市的库存量可知，目前一线城市库存平均只有6个月左右，已经远低于12个月的安全库存标准。

如果一线城市不再建房，不出6个月，市场上将没有新房库存。

我们现在销售的房子和竣工的房子的比例到底是什么关系？

任志强给出的数据是1：2.12，这是什么意思呢？

平均每竣工了1套房，就卖了2.12套，按照一线的6个月库存，这么个调控法，等到无房可卖，房价肯定要出大问题。

需求端：一线城市人口还将继续飙升

目前，因为土地稀缺，部分一线城市已经在限制人口，比如北京提出“誓死守住人口2300万的底线”，并且市里给各个区还下了任务，区里就把任务分割给了管辖下的各个企业，但结果却收效甚微。

这是必然的，一线拥有更好的教育，更好的医疗，以及更好的前景，“把人轰走，你轰得走吗？”

人往高处走是人的天性，不然人类早就灭绝了。这样违背人性的计划注定必然失败！

世界历史上，早就无数次地证明限制人口根本行不通。

早在东京还是1200万人口的时候，当时就跟北京一样，下决心把人口控制住，于是就发展东京的卫星城市，修了条高速铁路，说半小时就能到大阪，大家去大阪生活吧。

结果路是修好了，东京人不但没去大阪，反而大阪的人全都跑到东京来了，现在东京多少人了呢？3750万。

只要人口还在源源不断地涌入一线城市，房价怎么会不涨呢？

2010年，中国楼市成为一道分水岭。在市场上看空论大行其道的时候，任志强却发表了房价必涨论，并扬言：“你们还是别当傻瓜了，把幻想放下去吧！”

结果，2010年房价暴涨。全国平均涨幅9.9%，而北京更是暴涨了42%。

2015年，他再次发表房价暴涨论：“由于限购政策，2013年和2014年土地供应量减少，2015年房价还将上涨。”

当有人问任志强到底该不该买房时？他对这个老生常谈的问题显然是不耐烦了，回到：“都问了十几年了，还在问。不要等，有钱该买房就买房。”

事实证明，他再次一语成箴。2015年随着限购政策的解除，一线城市像压抑已久的火山，突然喷发。其中，深圳更是跳涨50%，随后北京、上海轮番上涨，并蔓延至二线城市。

那为什么这些年我们的调控政策一直失灵呢？为何我们每次调控完之后就会报复性反弹呢？

原因大概有以下几种：

由于M2的高速增长，比如2009年的27.7%，以及目前放缓的11.3%，致使资金没有更好的地方储存，大家只能堆积到房产。

经济好时，GDP高速发展，M2飙升，大家最好的选择是买房。经济不好时，政府要基建，M2也会飙升，大家最无奈的选择还是买房。

而国内的资金去向就那么几类，除了房产，确实没有更好的选择。

比如：

放银行那肯定是亏损的，如果M2是11%，银行只有5%，那每年资金就会贬值6%。

股市也是差强人意，一赢二平七输，多少英雄都在股市折戟，不要说保值了，能活着出来都不错了。

信托就更不用说，拿着8%的利息，不仅没有干过M2，每天还过得提心吊胆，夜不能寐。

大家全民买房，这么大的需求量，房价当然很难压下来。可以说只要M2是增长的，我们的房价就会长期向上。

只要政府调控房价或者房价向下，开发商就会谨慎拿地，一旦以后库存不够或者政策放开，需求就会爆发式增长。

这也就是任志强说下一轮会比这一轮涨更多的原因。因为这轮调控对房地产的打压太惨绝人寰了。

房企的各路资金通道被毁后，目前的房企钱都没有，还靠什么拿地，靠什么建房。即使政府土地供应量上天，没有人买地，那都是徒劳。

这轮调控有数据显示，国内的房企上市公司在国内借不到钱的情况下，已经集体选择借入高风险的美元。选择这种饮鸩止渴的方式融资，可见国内房企资金链已经很紧张。

最后导致的结果就是，在今年1月份，国内40家大型房企的拿地量下降了50%，而深圳更是出现了中心土地流拍。

所以，政府打压得越狠，房企资金链越困难，就越不可能拿地建房，库存就会更少。下次房价就会涨得越多。

一方面，为了躲避货币贬值，我们对中心地段的需求在源源不断地上涨。一方面，政府打压楼市，房企不再拿地，致使库存告急。

双重夹击下，只要政策放开，或者说库存到了某个临界值，房价就会如火山一样喷发，无法抑制。

这大概就是为何任志强能这么有底气地说，房价下一轮将比这轮涨更多的原因。

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