太狠了，禁售70年！开发商进入比狠模式？！

导语

万科又搞大新闻，一个房地产开发商，没事总去买禁售房子的地干嘛？这次万科在佛山买的地是佛山史上起拍楼面价最高的地块，而且这块土地上建成的房子，万科一平方米都不能卖，只能自己持有。这种苛刻的条件，万科却依然义无反顾，背后到底有着怎样的图谋？

太狠了，禁售70年？！

正在停牌的万科，搞出了大新闻！

6月6日，在佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中，万科给出了最令竞争对手胆寒的报价：持有这块地上所有的物业，70年不出售！

据悉，这是佛山史上起拍楼面价最高的地块，达每平方米9483元。土地拍卖的规则比较少见：

在达到最高限制地价每平米15300元后，转为竞“自持面积”，起始报价为自持住宅年限10年，竞报阶梯为2%；当自持面积达到100%后，再转而竞自持年限，竞报阶梯为5年，最高为70年。

经过约一个小时的竞价，这块土地最终由万科以最高限价25.3亿元夺得，折合楼面价约每平米1.53万元，自持面积100%，自持70年。

也就是说，这块土地上建成的房子，万科一平方米都不能卖，只能自己持有。或者说，房子的禁售期高达70年！

万科这不是第一次了

早在2016年12月，万科就曾经在北京海淀区拿过两块地，100%自持，期限是70年。

自北京开了先河以后，广州、佛山、珠海等地纷纷跟进。今年4月28日，万科在广州的白云和黄埔，还拿过两块70年自持期的地，不过自持的面积分别为地块面积的50%和55%。

也就说，算上这一次万科在佛山拿地，这已经是万科第五次拍得70年自持期的土地了！

万科的狠劲，说明了什么？

第一，说明了开发商的模式在变。

由于中国楼市进入最后的白银10年，快速开发周转未必还是最好的模式。国家也在鼓励租赁，试图激活租赁市场，改变中国人的居住理念，万科这类大房企就看到了机会。

第二，房企洗牌会加剧，中小房企没有活路了。

大房企愿意长期持有房屋，政府又鼓励，而且为了限价越来越多采用这种方式卖地，这样会给开发商带来巨大的资金压力。万科规模大，资金充裕；形象好，在资本市场上能拿到便宜的钱。在同样条件下，中小房企就很难承受占压资金的压力，会被挤出市场。也就是说，这种新玩法，会加剧开发商的收购兼并。

第三，可能造成未来供应量短缺，推高房价。

表面上看，这种拍卖方式可以在短期抑制房价、地价。但事实上构成了开发商跟消费者抢房子的局面，将减少未来市场供应量，弄不好会刺激房价进一步上涨，除非每个城市都增加土地供应量。

万科赚得回来吗？

有人问了，万科到底是怎么想的？为什么偏要锁死自己的卖房大计，只租不售呢？

其实长租不是不行，德国、美国都在做，而且收益率足够开发商养活自己的。在中国，未来一线城市和热点城市的租赁需求确实也会越来越多。

优客工厂创始人毛大庆（前万科副总）提供的数据显示，北京首次购房人群平均年龄已从2013年的30岁推迟到2016年的34岁。2010年到2016年，30岁至50岁的租赁人口占比从11%上升至47%。

随着我国一线城市房价的攀高，我国租房人口占比在全国层面将超过30%，一线城市会超过40%，未来个别城市甚至将会有超过50%的人租房居住。从现实的人口流动出发，租赁行为将主要发生在北上广深等一线城市。

有欧美国家的经验不假，租赁市场有需求也不假，然而在中国，大家可能都知道，以目前的土地拍卖价格，后期只靠房屋出租回本，恐怕得以几十年计。

而以开发商们宝贵的现金流来说，为土地一次性拿出这么多钱，后续几十年才能陆续见到现钱，这个过程也太漫长了，完全不能符合当下开发商尽快回笼资金的夙愿。

总的来说就是不经济！

不过，既然万科已经是第五次自持了，想必万科已经有化解租金窘境的办法了。

然而现实是，或许万科可能自己还没想好，怎么玩转自持土地。

据观点地产新媒体，五宗自持地块万科已合计付出约170亿的代价，这令市场及同行惊诧，但万科方面却称“有风险，我们也会去努力争取”。

此前，万科高级副总裁谭华杰在接受媒体采访时还曾谈到，假如万科通过住宅用地拿地盖房子出租，租金回报率大概只有3%，如果加上税收20%，最终的租金收益率只有2.4%，这显然不可行。

从万科方面的回应上，我们能够看到，万科目前实际上是摸着石头过河，走一步看一步，出于摸索之中。

而如果万科可以摸索出一条路，帮助开发商，在调控收紧，且房地产行业不断下行的背景下，找到明确、清晰、可持续的盈利模式或者经营模式，那么，不仅短期来说有助于缓解土地拍卖市场上开发商的疯狂，给楼市进一步降温；长期来说，对国家大力提倡租赁房建设也会有十分积极的意义，当然，这也会令万科再次站在房地产行业未来发展模式的桥头堡上，傲视群雄！

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