房价下跌对哪些行业冲击最大？
本期编辑：董倩
中泰证券首席经济学家李迅雷表示，房价下跌对于中国金融体系的冲击会更大！因为商业银行、信托及民间金融机构等的资产大部分以房地产抵押的形式存在。这也使得我国房地产调控政策虽实施得很早，但效果甚微！
房价下跌究竟意味着什么？
土地财政对于维持经济增长非常重要，如：体现为土地财政在我国政府财政收入中的占比很高，成为这些年来我国基建投资保持高增长的重要资金保障。基建投资与房地产投资约占我国固定资产投资总额的40%左右，这两大投资的高增长，对于缓解我国原材料工业的总体过剩局面、带动相关产业发展起到举足轻重的作用。
因此，从保持财政收入增长或经济稳增长的角度看，房价的稳定或上涨非常重要。而在国内居民家庭资产配置中，房地产的比重占到65%左右，这对于国内房地产需求维持长期旺盛功不可没。如果房价出现下跌，则房地产的投资性需求会大幅下降，从而导致土地财政收入下降。故对于政府部门、尤其是地方政府而言，房价下跌将影响其各项任务指标的完成。
房价下跌对于中国金融体系的冲击则会更大，因为商业银行、信托及民间金融机构等的资产大部分以房地产抵押的形式存在。这也使得我国房地产调控政策虽实施得很早，但效果甚微。
去年，我曾从人口和货币这两个角度分析房价，提出：2010年之前，房价上涨的主要动力来自流动人口和劳动年龄人口的增长；2011年至今，流动人口和购房主力人口数量均已经减少，货币扩张是房价上涨的主因。而目前我们要金融去杠杆，目的是防止发生金融危机，故既要抑制房地产泡沫，但同时又要实现经济稳增长的目标，因此，政策上应该不会采取极为严厉的举措以降低房价，估计更不会采取扩大土地供给的办法来缓解核心城市楼市的供求关系，这是为了防止以后出现商品房过剩问题，类似香港的做法。
尽管目前宏观调控的目标是防止房价大起大落，希望房价最好也能走L型。但真的能走L型吗？我认为难度很大。当前中国的流动人口数量正在减少，人口老龄化导致购房主力人口数量也在减少，这会影响购房者对未来房价的预期，同时，金融去杠杆正在推进中，房贷政策的收紧也在抑制需求——这同样会影响购房者的预期。
如果房价走L型，在走了一段时间后必然会选择方向。在经济增速下行、房价累计上涨幅度惊人的情况下，下行的概率要大于上行的概率。因此，即便是主动去杠杆，也很难改变趋势的逆转，就如2015年下半年股灾的发生，实际上也是主动去杠杆所引发。事实上，政策很难同时做到去杠杆和股价稳定。
政策可以通过管制来调控物价，可以调控汇率，但最难调控的还是预期。如何做到既能让想卖房的人无怨无悔地卖房，又能给予买房者房价不会跌的坚定信心？
二
高房价的实质是什么？
如前所述，通货膨胀的原义就是货币扩张，高通胀就是货币严重超发，只不过主要不是体现在CPI（消费价格指数）上，而更多体现在奢侈品、服务价格或资产价格上。因此，高房价是货币大规模扩张（高通货膨胀）的一种表现形式。
此外，高房价不仅是高通胀的一种表现形式，而且也相当于一种高额税收。从显性来看，土地财政就是一种税收，因为土地价格越高，房地产市场越火爆，政府卖地收入就越高。例如，2006年国有土地出让金收入只有1650亿元，到2014年则达到4.29万亿元，2016年仍有3.75万亿元。
近年来，在全国政府财政收入中，房地产相关的各种税收（房地产营业税、企业所得税、契税、房产税、土地增值税等）加上土地出让金收入占比最高达到约45%，2016年仍在30%以上（由于营改增的影响，该比例存在低估）。可见，房地产对政府财政收入构成了重要支撑。
不可否认的是，土地财政对于中国经济长期维持高增长或中高速增速起到了决定性的作用，这也是有别于发达国家经济发展路径的一种独特的循环发展模式。因此，土地财政是一把双刃剑，它在对城市基础设施的完善做出很大贡献的同时，也对房价的不断上涨起到了推波助澜的作用，这也是地方政府在抑制房价上涨方面缺乏动力的主要原因。这也可以解释为何房产税试点早在2010年就推出了，为何至今仍没有立法的原因：是因为存在信息没有互联互通的技术障碍吗？显然不是。
除了带来政府涉房财政收入增加等显性高税收之外，高房价同时包含着隐性的高税收，即随着房价的上涨，居民可支配收入中用于购房和租房的支出比重不断上升，据本人的大致统计，2016年，中国新房（住宅）销售额超过10万亿元，占城镇居民可支配收入总额（人均3.36万元乘以7.93亿人）约为37%，即便扣除4.96万亿元的新增房贷，加上19.14万亿房贷余额的利息，再加上公积金贷款的利息成本，相加大约1万亿元，因此，估计购房者花在购房上的费用占城镇居民可支配收入总额的比重约为23%。
以北京为例，目前北京二手房每套均价约700-800万元，但居民人均扣除消费支出后的可支配收入（即人均可支配收入-人均消费支出）大约只有1万多元。高房价对于有多套房的高净值群体固然有利，但更多普通置业群体却不得不为高房价付出沉重的代价。对于这些人而言，购买住房而付出数额巨大的资金，类似于变相高纳税。
那么，对于不购房的人而言，是否就没有上述所提的“被纳税”呢？看似没有纳税，但实际亏损可能更大，因为若把高房价当成通货膨胀的话，那么，在通胀阶段持有现金所导致的损失是最大的。比如，一个在城里打工超过十年的农民工，这十年的薪酬涨幅肯定远不如房价涨幅，也就是说，如果他想在城里安家的话，这十年他可能是白白打工了。即便是那些在上世纪80、90年代就分了房子的退休人员，如果理财的唯一方式是将退休金存银行，在如今这样一个货币超发的年代，他们一辈子的积蓄都被压缩掉了，也没有能力进行改善性购房。
2016年以来的我国消费增速逐月回落，但奢侈品消费增速却明显上升，如豪华车销量重新回到两位数的增速，明显快于一般乘用车销量增速；茅台价格也从2016年下半年以来出现上涨，澳门博彩业的毛收入同期出现回升。
但作为老百姓消费量最大的食品——猪肉和鸡蛋价格却持续下跌。简言之，富人通胀，穷人通缩，这背后反映了中国经济的结构性问题，即投资拉动模式对高收入群体的收入增长有利，中低收入群体的收入增速则跟随GDP增速。由于购房加杠杆导致居民在涉房支出大幅增加，其他消费则相应减少。从这个意义上看，高房价减少了居民可用于消费的收入，可以视为居民税负的加重。
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