大梦谁先醒 ，平生谁自知？——从全球涨幅第一到拦腰一斩...
本期编辑：董倩
2017年已过半，楼市调控成了房地产行业的关键词。在严厉的调控之下，去年大热的部分二线城市上半年已经显现出调控风险。有这样一座二线城市，一向低调的有点“屌丝”，有一天却像一匹黑马一样蹦进了大众的视野。
合肥楼市经历过山车
“合肥是一个屌丝级城市，没有什么特别的东西能让人记得住。但在2016年，房是合肥的代名词，让全国更多人知道这个城市。”这是当地人对合肥的描述。要知道一直以来，合肥房价在3000~5000元/平方米之间徘徊，直到2015年合肥房价才突破万元。而在2016年却迎来了暴涨。
在胡润研究院2017年1月发布的2016年全球房价指数中，合肥房价涨幅超过40%，位居2016年全球房价涨幅第一。在全国70个大中城市新房售价环比涨幅排名中，合肥也首次登上榜首。
但一切都变了。2016年下半年特别是10月2日以后，合肥推出“史上最严限购令”，房地产市场迅速由滚烫的高温状态陷入冰冷和沉寂。据房产中介称，目前合肥房价普遍下跌15%～20%，一些小区房价竟呈现50%的直线下滑，价格遭到腰斩。
房价涨幅全球第一到遭遇腰斩，合肥楼市像经历过山车一样，让人大跌眼镜。事实上，合肥房价只是被打回了原形而已。因为这都是炒房客玩的一个游戏。
合肥房价幕后的那些黑手
脱离正常轨道的变化总是有原因的。合肥当地一家大型房产中介主管王涛告诉记者，去年全国各地涌来的“炒房团”云集合肥，他们所到之处，犹如“洪水浪涌，房价因之迅速攀升，不断水涨船高”。而这正是合肥房价高涨的罪魁祸首！
据王涛观察和记录，去年合肥楼市聚集了两类“炒房团”，一类是“主流炒房团”，另一类是“金融炒房客”。
一类是“主流炒房团”。他们之间互相联手，组团买房，垄断式购房，控制房源，然后拉抬价格。这类“炒房团”对房子品质要求较高，注重绿化和户型，他们大多是联手整幢、整单元或者整个楼层购买，这样方便谈判压价，一旦入手后，便将这些房间隔成一个个小单间出租，或者整套一起租给别人，以租金来抵充月供，然后坐等涨价，等达到自己满意的收益后再出手。
另一类是“金融炒房客”。其实，最可怕的就是金融炒房，利用加杠杆可以说几乎是空手套白狼，把房子价格做高，然后再卖掉。
王涛说，这类“炒房团”大多不需要自己掏钱，如果做得好，还能多套出些余钱。举个例子，A炒房客从中介接手一套房子市值100万元，他让背后的财团帮其垫付，再找关系将该房产价值高估至150万元，按银行通用标准以房屋价值七成贷款，就能从银行套出105万元，这样还完财团垫付款，他用这种“空手套”还净赚5万元现金。而这也就是所谓的“高评高贷”！
与“主流炒房团”不同，“金融炒房客”属于打金融擦边球的投机者。他们对房子品质要求不高，只希望找到面积大的房子，这样可以从银行套出更多的钱。王涛称，他们去年做了多批这样的业务，其中有个“炒房团”是从浙江过来的，4个人组成一个团队。背后有几家公司赞助他们一部分资金，用来付炒房首付款，赚了钱再按比例分成。当时，他们一下子要了20套，让中介帮助计算首付、月供以及可以从银行套出多少钱。
“炒房客”亲述炒房套路
炒房客炒房是有一定得套路的，大致可概括为——组团控制房源，约定坐地起价，借助媒介造势。
下面就以合肥房价为例，看看“炒房客”郭文强是如何进行炒房的？！
——瞄准目标下手
与南京等周边城市相比，合肥房价在这一轮暴涨前属于比较滞后的城市，所以去年这个房产价格洼地一下子涌入众多“炒房团”。
其中，2015年合肥滨湖板块的房价涨得非常慢，年初均价为7000多元/平方米，年末才涨到8000～9000元/平方米，一年时间每平方米才涨不到2000元。
为此，合肥滨湖板块成了炒房客眼中的第一块肥肉！
——组团控制房源
2015年这批“炒房团”就跑到滨湖板块购买了一批房子，均价在8000元/平方米左右，每个小区都有。此后，各路“炒房团”蜂拥而入，接力炒作。大家互相通气谁都不卖，将这个板块的大部分房源控制住，伺机进行炒作。
——约定坐地起价
控制房源不是目的，炒房赚钱才是终极目标。此后，滨湖板块没有新房出售，房源基本上都控制在这帮“炒房团”手里。
一段时间后“炒房团”突然放出来四五套房子，直接挂出1.3万元/平方米的价格，房价噌地就上去了。“这样的价格肯定是高了。”郭文强说，这样做是为了刺激刚需用户。
——借助媒介造势
接下来，他们到处贴广告，借助各种媒介开足马力造势，周边的中介也陆续挂出来1.3万元/平方米的价格了。
“炒房客”很清楚挂这个价是没人买的。等个十天半个月，该板块哗啦一下子又有三四套房挂出来，价格在1.2万元/平方米，出来后很快就没有了。是不是真卖掉了不好说，但市场已经被带动了。
——板块房价借势飙涨
如此这般，“炒房团”直接将房价从8000元/平方米一下子拉升到了1.2万元/平方米，连1万、1.1万元的中间价格区间和涨价过程都省掉了。之后再连续挂出七八套价格在1.3万元/平方米的房源，自然很快又没有了。刚需客户看到房价涨得这么厉害，不敢再观望了，都跑过去买，结果没房源，“炒房团”已将可售房源控制住，直接将价格报到1.5万～1.6万元/平方米。
就这样，“炒房团”通过对板块房源的垄断，很快将滨湖板块的房价拉起来，最高峰的时候，他们竟然将滨湖房价炒到2.2万～2.3万元/平方米的高价。
——区域房价疯狂
郭文强说，通过上述板块房源炒作后，“炒房团”又开始对周边关联板块房源轮动炒作，就这样，在“炒房团”的轮动炒作下，合肥房价在2016年疯狂上涨。
这只是炒房客设的一个局
上图就是房价疯狂下的买房众生相。小编我只想说，你在别人设局的游戏里玩得很嗨，而他们站在远处数钱数到手抖！
炒房就是一场游戏，当他们把你搞兴奋了，你缓过神来时才发现人家早就跑了。在这只想强调一句：理性买房是需要的，作为刚需更有必要，只是奉劝大家不要充当炒房者的帮凶。
延伸阅读
不准买卖，不准贷款，不准抵押
——2017房产真的危险了！
最近，“冻房”这个新词汇，一夜之间火遍全国，让炒房客心惊胆战。我研读后，发现有3篇关于冻房的文章，最火：
一是网上疯传的《冻房一一中国式废钞》
二是米筐投资的反驳文章《冻房是中国式废钞？别瞎扯了！》
三是财经韬略写的《真正的楼市调控大招！冻房，终于来了！炒房客哭晕》
特别是6月28日晚上西安市政府出台的楼市调控新政，将居民过去买的房产交易也全部冻结（2017年4月18日之前买的新房要满5年才能卖、二手房要满2年才能卖），被各界普遍认为是冻房新举措，也标志着中国房地产进入随时可以冻结居民房产交易的“冻房模式”。张胡子
西安始创的全国最狠“冻房”政策，原文如下：
2017年4月18日以前，在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内，购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易；在上述区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。
西安这次出台政策的最大看点是：政府可以追溯性地限制居民房屋的交易。有了这个先例在，未来房价异常上涨的城市，政府就可以出其不意地宣布“冻结某一期限内房屋的交易”。
冻结，意味着产权不完整，意味着流动性可以随时归零。这样，必然影响到资产价格。对于炒房者来说，意味着有了一把悬剑在头上，随时可以被斩首。
一旦西安的“限售可追溯模式”被推广，甚至被延长，则可能出现过去10年买的房子都无法出售的局面。厦门始创的限卖，不就从最初的2年限卖，延长到了保定、珠海的10年限卖了吗？但之前的限卖，都是政府有言在先，只对此后交易生效。西安这种突然对之前交易进行限卖，直接冻房，是史无前例的。这会带来炒房客恐慌性抛售吗？会刺激楼市大幅波动吗？都有待观察。
无论如何，2017年6月28日，西安在中国楼市开创了历史。中国房地产从此进入“冻房模式”，而且各地政府随时可以对居民任何时候买的房产，冻结其交易。
西安给全国人民上了一堂生动的冻房解说课：
什么是冻房呢？就是冻结房产交易、锁住房产成交量，限制买房人买房及卖房人卖房，简称冻房。这也是本次楼市调控的新颖之处：不准买、不准卖、不准贷、不准网签、不准抵押贷款，也可简称为限购、限售、限贷、限签和限融，让楼市成交量迅速降温，达到冰冻的状态。
《冻房一一中国式废钞》一文，说冻房就是把人们的房产冻结，也就是把买房人手上的钞票冻结，就算房价再高，人们也无法把房产变成一分钱：
现在对房地产的四不准：不准买、不准卖、不准贷、不准抵押会越来越严格，也就是要让房产彻底失去流动性和货币资产属性，而中国人的资产70%-80%体现在房产上，当房产失去流动性后，房价再高，它也无法变现成一分钱。这就是说，把无锚印出来的钞票全部冻在房产泡沫里，冻房！
大家应该还记得全国热议的这篇文章：《厉以宁8年前用67个字算准房价一直上涨；对楼市下一步，他还说了41个字》。其实说的也就是冻房，把买房人的钱冻结在房子里面，大家仔细看下厉以宁说的这段话，细思恐极：
著名经济学家、北京大学教授厉以宁：房价是应该上涨的，涨到尽量的高度，银行的按揭要压下来，特别是二套房坚决不允许按揭，不让银行产生过多不良资产就行，目的主要是让有钱的人尽量多买房子，当他们把钱花得差不多的时候，房产税一定要开征，再彻底把房价压下来，这样才能让大家都住得好。
厉以宁教授的话，用大白话来说就是：要让房价尽可能地向上涨，让有钱人把钱都拿去买房，等他们把钱花得差不多的时候，开征房产税。（编者细思恐极）
如果你仔细研究中国近8年来的房价走势，就会发现厉以宁这段话太准了，太狠了！按照厉以宁的逻辑，先让房价涨，涨到一定阶段后，冻房，开征房地产税。
再后面，就是中央政治局4月25日强调的“要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制”了。张胡子
长效机制，现在还不明确。可以明确的是，房地产税是肯定要征的。6月24日，全国人大常委、财经委员会副主任郝如玉介绍，《房地产税法》立法已经列入预备级论证、研究的阶段。
全国人大财经委副主任委员尹中卿，在今年3月份表示：“房地产税降房价是毫无疑问的。”他说房地产税有两大功能：第一个就是解决“房子是用来住的，不是用来炒的”问题，保障居民居住需求，抑制住房投资性需求。第二个就是健全地方主体税种，为地方政府提供稳定财政收入来源。
最近轮番出台的新一轮新政，本来就让楼市这只惊弓之鸟，心惊胆战。6月28日晚上西安出台这一追溯过往的冻房新政，更是震惊全国。
从去年9月底至今，南京这一轮限购限贷限涨限卖的房地产调控，已经取得丰硕成果，整体楼市已经大幅降温，土地价格都在下降，大部分投资客也已主动撤出。
这两天，很多南京的多套房主、投资客，都在担心：现在南京的冻房政策，只是针对2017年5月14日起新购的住房，规定要拿到不动产权证满3年才能卖，不涉及2017年5月14日之前买的房子。万一南京也学西安，出台新政，规定居民之前买的房子，也要限卖，那很多炒房客岂不是一夜之间被套牢？那可怎么办？
南京资深房产投资客“LXD”对我说，看了西安的冻房新政后，深感：就算在南京，现在房子也不能乱买了！因为买房投资最大的两个魅力，一个是能用杠杆，就是用首付加银行贷款，就能撬动一套房，现在限贷新政下，杠杆已经被废掉了；另一大魅力是房产有流动性，能够变现，现在“冻房”政策下，房地产的流动性已经被打掉了一半，如果再追溯以前买的房子，那房产的流动性就完全丧失了，所以现在买房投资意思不大，倒是风险很大。
南京大学商学院茅宁教授，转发了《真正的楼市调控大招！冻房，终于来了！炒房客哭晕》这篇文章，并评论：“可以追溯以往的交易！这意味着，冻房政策可能真的降临了。切记，不能变现的资产，不值钱！”
茅宁教授对我说：“房地产问题短期是金融问题。冻房意味着不涨也不跌。长期看，除了极少数大城市，住房将回归居住属性。”他提醒，中国房地产进入冻房模式，炒房客要当心了，可能被套牢，如果现金流不好，可能引发资金链断裂。
南京楼市微信平台主编李子墨认为：
1、南京其实也已进入冻房模式：不准买（限购），不准卖（限卖3年），不准贷（限贷），不准涨（限价），不准网签（限签），不准抵押贷款（限融）。随着各地还在升级调控，现在楼市风险空前加大，房子真的不能随便买了。
2、我觉得就算在南京，也只有一种房子特别值得投资：那就是被政府严格限价、新房价格比周边二手房价格低一大截、拥有较大“限价红利”的房子。除此以外，其他房子，都可买可不买。（当然，刚需不一样，先上车最重要，还是买了再说吧。）
3、反正从现在到明年3月全国两会前，房地产都将处于严控期，南京房子都不要想涨价。现金为王，安全第一。买房投资，宜防守，不宜进攻。
最后提醒所有买房投资的朋友三句话：控制风险！安全第一！保证现金流！
长按下方图片
识别二维码 关注【时史洞见】
你｜价
的｜值
分｜连
享｜城
