中国人在日本“爆买房产”，日本人气得颤抖，政府却私底下偷着乐
本期编辑：董倩
来源：华尔街见闻（微信ID：wallstreetcn）
作者：《见闻主编精选》内容团队
据全球房地产领域专业服务和投资管理公司JLL（仲量联行）统计：2016年中国海外房地产投资再创新高达330亿美元，日本已成为继美国、澳大利亚、加拿大之后，中国人第四大海外购房目标国。
中国大陆已经超过港台和新加坡成为日本最大的海外买家。 但这让日本人害怕了，中国人的目标不仅仅限于东京和大阪等核心城市，实际购买范围遍布全日本，其中北海道尤甚。日本人不禁发出“北海道要成为中国第24个省了么？”的惊问。
中国人到底“攻占了”日本多少地方？
日本人是不是在“无病呻吟”？
日本房产到底有什么好？
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中国人到底“攻占了”日本多少地方？
关于这个问题并没有官方统计的数据，因为自日本90年代房产泡沫破裂以来，日本人仿佛就“不关心”房地产了。时至今日，日本全国的房价还在下跌——全世界安定国家的房价，只有日本在下跌。
以2000年为基准各国房价涨幅：
所以比起其他国家如加拿大，对外国买家“严防死守”，日本可谓是来者不拒，欢迎欢迎：对购房者不限身份、不限购、永久产权。一言蔽之，只要能证明真实身份就可以买房，不管你是哪国人。中国人只需要拿着身份证和身份证公证书，就可以买日本地产。
当然在日本买房是无法拿到长期签证留下来的。但有些人通过购买可以改造重建的房产或有开发潜力的土地，将其放入公司的项目中，就可以以投资创业和工作的名义获得长期居留签证。
在中国2015年对日房产投资开始大规模涌起时，日媒做过一项调查称，日本房产中介推荐给中国人购买的房产和土地，加起来占到日本国土总面积的2%。
当然，这是统计的是“推荐的”3000多宗土地和房产的总量，不可能都买下。有些人口流失严重的地方，土地没有太多实际价值。
而最近日本《产经新闻》又做了一次“调查”。这一次是实地调查，找了20个人在北海道的“核心区域”绕了一圈，看看有多少土地被中国人买下。结果是这样的：
《产经新闻》调查路线：
在千岁市“考察团”观摩了中国人别墅，共17栋等级为中国人名，占地面积6500平米；
下一站是苫小牧市，“瞻仰”了一所被中国人“买下”的苫小牧驹泽大学；
在登别市日本人站在外面“围观”了占地70万平方米，中国人买下正在进行住宅建设的林地；
在伊达市看了一眼中国人买下的高尔夫球场；
在洞爷湖市可怜巴巴地瞥了一眼中国人买下的77000平米，包含温泉设施的土地；
第二天，一群人有去了喜茂別中国人的高尔夫球场，占地面积210万平方米；
……
日本媒体开始发出日本都要被中国人买去的“呻吟”。
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日本人是不是在“无病呻吟”？
其实，除了东京都的核心地段外，日本大多数地方的房产和地产都急需“接盘侠”。
日本因为人口萎缩，全国空屋数量近900万户，差不多每七八户就有一户没人住，就连人口最集中的东京也有80多万户的空屋。
当然，东京的情况比较“特殊”：在全国人口连续8年下降的情况下，东京人口连续21年增长。也正是这种人口集中的趋势，让东京的房价一枝独秀，吸引了大量的外国买家。在2012年时东京房产外国人购买比例只有10%，如今已经超过20%。但价格上涨比起全球其他地方来说有点“乏善可陈”：“最牛逼”的区2016年同比涨幅最高也不过7%而已。
东京23区2016年房价同比涨幅表：
日本这么多空置的房子和地，闲着也是闲着，国外资金进来不仅提振了当地就业，还创造了额外的政府税收。
具体来说，对于政府税收而言：
1、有交易价格4%的交易税（自住房降至3%）；
2、8%消费税（仅含建筑物不含土地）；
3、约2%的登记费+法律费用；
4、5000-10000日元的印花税；
5、每年固定资产税（税基的1.4%）+都市计划税（税基的0.3%）；
6、5年内转手获利交39%的税，5年以上交20%；
7、如果要传给子女还有遗产税，税率根据房价从10%-55%不等。
对于当地就业而言：
1、首先地产买卖本身就给大量中介提供了就业机会和收入，中介服务费标准为交易金额的3%+60000日元；
2、此外，由此还带动了各种保险费、物业费和相关就业人员的需求；
3. 开发项目更是直接创造了就业和额外税收；
4. 这些就业和收入又给政府带来了进一步的个税和消费税。
此外，由于日本人是全世界最长寿老龄化最为严重的国家：预期寿命83.7岁，65岁老人占人口比例27%，均为全球双绝。再加上出生人口越来越少（2016年总人口减少了30多万），让日本国民养老金不堪重负，连续13年削减退休人员工资。
到2016年，日本干脆强行通过了《国民年金法等改定案》，将每年减少养老金制度化。日本可以看做是第一个对养老制度违约的国家。这一法案也大大激化了社会矛盾。
但外国资本涌入房地产市场，助推日本房价实际上让老人手中的房子更容易出手，出售后也更值钱，间接缓解了日本人的养老问题和社会矛盾。
从税收、就业和养老这些层面来看，日本媒体对外国买家特别是中国买家的“敌意”纯属“无病呻吟”，也难怪日本政府一点反应都没有，因为正私底下偷偷乐着呢。
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日本房产到底有什么好？
那外国买家真的就是人傻钱多么？未必，日本房产受欢迎有其自身的逻辑。
首先，日本房产看起来相对安全。日元历来被视作是避险资产，在出现国际风波时成为国际资本的避风港；日本房产作为以日元计价的资产，有相同的作用，而且其“生息能力”远大于日元。
不仅仅是避险，在全球QE之后全球房价疯涨，但只有日本“没动”。相较之下，日本房产看起来是比较安全的价值洼地，而且能够提供不错的资产回报率。
此外，日本对产权的保护和法律较为健全，土地私有可代代相传。
以上三点对于中国投资者而言都是巨大的吸引力。
而从短期而言，2020年东京奥运是一个推动房价上涨的重要预期。
但或许这都是资金的短期炒作或“过把瘾就走”：虽然日本土地永远属私人所有，但在高昂的遗产税之下，素有房不过三代之说：三代遗产税的征收基本可以“吞噬”房产的所有价值。
此外，日本的人口增长长期看不到“曙光”：日本研究机构的人口预测显示，日本总人口将从目前的1.2558亿人，在2053年降至不足1亿。空屋数量更是估计从目前的800万增加到2033年的2000万，占全日房产总数的1/3。
东京附近断层的已积累了大量地质能量尚待释放：
最后，日本，特别是东京地区遭受大地震的可能性越来越大。位于东京都旁边的南海海槽每100-150年就会发生一次地震，如今最靠近东京的部分已经沉静了162年，已经超出了历史均值，积累了大量尚待释放的地质能量。一旦发生地震，第一年的经济损失可高达220万亿日元。
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