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地王频出的逻辑是什么?

2016-06-03 房先生 房屋屋

地王,又见地王。

 

6月1日,上海宝山顾村板块拍出新地王,央企信达以37118元/平方米的楼板价拿下此地块,溢价率303%,售价在8万左右方能保本,而周边的房价不过在3-4万元之间,最贵的也不过4.6万元。

 

不要诧异,这不是今年上海的第一个地王。自3月出台房产新政以来,上海已爆出三大地王,溢价率分别是100%、295.8%和303%。

 

在全国范围内,地王同样凶猛:中原地产研究部统计数据显示:50大城市合计土地出让金前5个月达到了7993.5亿,同比上涨了55.8%。以溢价率40%为界限区分地王(地块成交额超过5亿), 5月单月全国出现了地王宗数高达69宗。

地王为何如此凶猛?这些房企真的相信,在短短几年内上海宝山板块的房价还能再度翻番?如果离市中心15公里开外的宝山顾村板块都能涨到8万元,那中心地带的房价又要高到哪里去?

 

答案显然不是这样简单。地王,其实是房企、地方政府与金融资本合谋的产物。房企借地王盘活周边项目,政府从地王中收获出地出让金,金融资本从中攫取利益,三方共同搅热楼市,从而实现利益的最大化。


3
房企不傻,地王的好处多了去了

   

据统计,凭借“地王”成为“网红”的房企融创、保利、信达,今年上半年的拿地金额分别为254 .99亿元、234.55亿元及215.13亿元。央企保利地产在上海、南京、合肥、厦门等几个热门城市的土地市场高价拿地,制造了多幅“三高”地块,溢价率最高接近400%。



关于地王,坊间有一个形象的形容:面粉贵过面包。换言之,楼面价贵过房屋售价。这样的土地买卖,怎么看都是无本的生意,为何还有这么多房地产企业前赴后继?


房地产企业不傻。他们未必相信未来楼价还能继续翻番,但一个项目的亏损并不等于整体项目亏损。如果地王能够带旺周边市场,房地产企业反而能够从整体市场上升中获得额外收益。这正是地王频出的主要逻辑所在。


同样,即便未来楼市走向陡变,对于房地产企业,也不会形成太多伤害。因为,此轮地王的参与者,大多属于上市房企和国企。央企一向财大气粗,崽花爷钱不心疼,加上话语权大,利率比一般民企要低上许多,所以既有疯狂斩获地王的底气,也有不怕楼市风向陡变的霸气。不过,这种霸气,显然是以损害公众利益作为前提的。


 

1
地王对政府是稳赚不赔的游戏



有一句话说得好,政府对房地产才是真爱。


无他,房地产既能拉动固定资产投资,从而刺激经济数据,又能通过土地出让金为政府带来财政收入。数据显示,今年前5个月,全国50大城市土地出让金收入已达到7993.5亿,同比上涨了55.8%。


同样,政府也有制造地王的能力,紧缩土地供应就是葵花宝典。譬如上海,2016年第1季度,上海土地市场供应面积(不包括工业用地)仅42.48公顷,比去年同期下降67.43%,为五年来最低值。其中住宅供应面积分别为27.15公顷,比去年同期分别下滑72.39%。

楼市暴涨,证明需求旺盛,本来应该加大土地供应,然而许多城市却在压缩供应,试图人为制造供给严重失衡的假象,这背后的动机,没有人看不懂。国有土地,居然成为城市赚钱的道具,这恐怕是最悲哀的事情。



 ▎地方政府土地财政依赖度排行。



3
金融资本:击鼓传花,谁怕谁?


对于金融机构来说,实体经济回落,货币超发,金融资本犹如脱缰之马,到处寻找商机,房地产就成为当前经济形势下的不二选择。


对于上市国企来说,反正资金最终的出口都来自于股民,所以在地王的追逐游戏中,无需过度在乎成本-收益回报。换言之,没有成本收益的硬约束,豪赌的几率就会大幅增加。


对于银行来说,不良贷款率不断攀升,抵押资产违约率持续上升,与其费尽心力消化不良贷款,反不如通过做大债务资产,通过规模化覆盖掉不良贷款率。这样,银行等金融机构就有了推高地王的动力。


面粉贵过面包,终究是一场击鼓传花的游戏。谁会是最终埋单者?恐怕不是房企,也不是银行,而是每一个辛苦打拼的工薪族。


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