韩国江南区往事（二）

在朴正熙的铁腕统治下，整个韩国像一只不知疲倦的猛兽，拼命的在经济发展这条路上狂奔，因为朴正熙的理念就是经济第一，这一目标超过了任何其他。

所以从1961年开始，随着经济发展的上升，工业化生产的扩张，整个韩国的城市化开始突飞猛进，1960年首尔地区的人口才244万，而到了1975年人口已经达到687万，实际上按照城市化率看，等于从28%攀升到了48%。

韩国没有对人口流动有严格的限制，这也导致了很多农民进城务工，农村人口出现凋零的现象，这对于韩国也是工业化进程的一个不可避免的。

这里简单介绍一下韩国都城的情况，最早这个城市因为是在汉江以北，所以称为汉阳，（随便说一下，这个名字用法是对的，中国自古都是水北为阳，在汉江以北，称为汉阳是正确的。）而后1394年朝鲜国王李成桂迁都汉阳并改名为汉城，到了2005年韩国政府宣布中文译名为首尔，本文都用首尔。

在20世纪60年代的首尔，类似我国改革开放初期的广州一样，对全国人民都有巨大的吸引力，主要原因是工作机会多。朴正熙为了达成自己的五年计划，坚持大城市战略，在首尔建设了大量的工厂，尤其是很多都是劳动密集型的企业，例如纺织，服装，小商品等，这些工厂吸纳了全国的流动人口来充当廉价劳动力。

大家知道朴正熙写的是什么吗？我猜是：

-尔曹身与名俱灭不废江河万古流

人口一多，就面临了很大的问题，首先是住房问题，因为早期的土地制度并不完善，没有统一的土地供应机制，导致供应混乱，在朴正熙优先产业用地的情况下，让住宅用地成为一部分人投机的目标，在1965-1969年期间，韩国12个城市年平均地价涨幅超过50%，而首尔地区更是涨幅高达84%。为此朴正熙政府专门出台了国土建设综合规划法，对土地投机进行了限制。

但人口不断向首尔聚集的趋势是无法改变的，为此在1964年出台了大城市人口集中防止政策，想通过分散产业布局的方式来达到分散人口的目的，但效果很一般，因为在60年代依然是以经济发展为第一的原则，导致产业并不积极配合。

在这一时期的首尔，城市的格局呈现典型的环线格局，以首尔市中心为圆点，一环一环向外摊大饼，由于就业和商业资源都集中在中心区域，导致城市的人口密度过高，甚至远高于当时的日本东京。

人口密度过高，带来了一系列的麻烦。

城市土地使用率低，因为是老城区还存在很多低矮的建筑，但拆迁重建阻力又很大，导致土地使用效率很低；

交通效率极低，导致很多人通行时间过长，公交车往往需要等待很长时间才有，而且还挤不上去；

空气污染严重，工厂，汽车等排放的污染物聚集在城市上空，使当时的首尔成为亚洲空气质量最差的城市；

人口密度过大，还导致当时的很多公共服务无法满足，医院，学校等，甚至出现了教室不够用，二轮换，三轮换教室的情况；

整个首尔根本谈不上什么宜居，很多居住区建筑紧密，没有绿地和公园，环境越来越糟糕。

针对这些情况，朴正熙政府开始商讨对策，但恰好这时期出现了一个著名的事件，1.21青瓦台刺杀事件，1968年1月21日,31名北方特工长途跋涉,潜入汉城试图刺杀韩国总统朴正熙。他们一度距离青瓦台只有800米,然而6名特工意外被发现,导致刺杀计划失败，最终31名特工被击毙，被俘1人，逃跑2人，这事件给了朴正熙极大震动，他首先决定展开报复，秘密训练特工计划潜入北方对等攻击，后来南北缓和，行动就停止了。

这个行动还导致了一个悲剧，具体可以参看韩国电影《实尾岛》，影片内容就是关于这个报复行动的。

面对城市人口密度过大，以及来自北方的安全风险，朴正熙政府把目光移向当时还一片农田的汉江南岸，因为至少有汉江阻隔，万一北方攻来还可以据天险防守，于是在1969年朴正熙决定要开发南岸江南区。

为了避免出现首尔江北城区的弊端，朴正熙政府要求规划部门要更科学的规划新城区，把江南区作为首都的副中心去定位，尽量建设现代化的公寓可以提高土地使用效率，对交通路网和产城融合都有很高的要求。

尽管政府已经决定开发江南区，但对于普通民众来说，那里只是乡下而已，甚至连江南区的农户也没有意识到自己的土地价值，于是出现了很多官商勾结巧取豪夺江南土地的事情，甚至有黑道参与土地开发与拆迁，关于这一历史时期大家可以参看韩国电影《江南1970》。

早期的江南区和目前我国的大部分新开发的城区一样，除了少量棚户区就是农田，政府和地产商获得土地的成本很低，于是在这个土地上再建造现代化的公寓可以获得更高的收益，政府和商业都在江南区开发过程中赚的盆满钵满，获得的收益又继续投入江南区的基础建设中区，当时可以说整个江南区到处都是建筑工地。

相比于政府的热情高涨，普通民众对江南区兴趣并不大，也算的上宁要江北一张床不要江南一套房，因为在韩国市民心里，江南区只不过是个乡下地方，只有穷人才会住在那里。

政府在江南区建了新房但市民却不愿意居住，朴正熙政府于是要求政府公务员作出表率，首先给公务人员在江南区分配住房，在政府的压力下，很多公务员搬到江南居住，但因为处于建设初期相对比较荒凉，商业配套也没有，上班也不方便，很多公务员就偷偷把房子卖了搬回江北，这个时期江北的房价远高于江南，所以也是很不值钱的。

为了鼓励民众去江南区买房，政府特意把江南区作为不限制区域，甚至取消了房产交易相关税赋，在政策鼓励下，很多投机者趁机底价买入江南区房产，而且投资客很多，导致房产空置率过高，人口流入不明显。

为了起到真正疏解首都人口的目的，朴正熙政府采用了多管齐下的方式。

在产业上鼓励企业搬迁到新城区，可以减免税收和提供补贴；

在公共服务上，计划把重要的政府机构比如是政府，法院，和各大银行总部搬迁到江南，但这个过程也比较曲折受到了很多公务员和市民的反对；

在老城区，政府限制开发，尽量避免新增医院，学校和各种住宅，导致老城区没有新房提供，新房都建在江南，挤压江北居民去江南；

同时在交通上政府也向江南区倾斜，把交通枢纽站点建在江南区吸引人气；

但也出现了一些人工作在江南区，居住却在江北区的情况这给江南江北的交通带来了巨大的压力，为此政府决定把江北著名的八大名校搬迁到江南区，后来这八大校又发展为江南15校，教育资源的注入起到了立竿见影的效果，很多公务员和中产阶级纷纷在江南区买房。

到了1975年，全区人口增加到30万，江南区已经初步形成新城区的样子了，随着地价的提高，政府在土地财政上获得了巨大的收益，然后又把资金投入到江南区的基础设施完善上，老城区公园少，那么就在江南多建公园，老城区商业混乱，那么就在江南区集中建设CBD,老城区道路狭窄，那么就在江南区建设宽阔的道路，于是一个新首尔就这样在政府的不懈努力下诞生了。

到了88年汉城奥运会时期，韩国政府对江南区进行了大量建设和改造，新建奥运馆，改造道路，新增各种公用服务设施，江南区在此期间房价飚升，成为韩国最昂贵的区域，可以参见韩国电视剧《请回答，1988》，德善的爸妈想搬到江南区，但江南区的房价实在太贵了，根本买不起，这一时期江南区人口已经超过了80万。

于是这个最初被江北居民认为是鸟不拉屎的荒郊野外区域，一路逆袭，逐渐成为韩国首尔最成功的新城区，江南区科学的规划，崭新的城市建筑，公园，广场，绿地，给首尔居民呈现了不同于老城区的新城市景象，最终形成了共识，让首尔的中产和富人都争先入住江南区。

（江南区）

最近四十年江南地区房价暴增83倍，涨幅远高于江北，昔日江北房价的零头就可以买江南区，但现在江南区的房价却是江北的2倍多，谁也没有想到当初被认为乡下的地方竟然成为现在韩国的富人区。

江南区的成功鼓舞了韩国政府，于是韩国不再遵循传统的摊大饼的模式，开始在韩国周边建设卫星城，把产业和市政功能逐步迁移到新城区，这样很好的避免了首尔的大城市病，给韩国首都圈城市发展指明了道路，那就是多中心的发展道路。

其实回过头来看江南区崛起的路径，我们可以认为这是朴正熙政府的原因，但真正的原因其实是经济发展的必然，无论怎样的城市，在快速经济发展的周期内都面临着同样的问题，如果只是在老城中心打转是很难维持下去的，最终将不可避免的走向多中心的新城开发模式，过去的城市发展历史也证明了这点。

上海跳出老城推进浦东大开发获得了成功，深圳不断的在荒地上建设新城也获得了巨大的成功，苏州放弃老城在郊外建设苏州园区，郑州建设郑东新区，杭州建设钱江新城，南京建设河西新城，我们最终发现，凡是跳脱老城建设新城的大城市都获得了成功，凡是在老城里折腾的都发展的不尽如人意，比如

武汉，广州。

这是为什么？

中国城市规划学会副理事长，赵燕菁老师的说法我很认同，他说为什么凡是跳脱老城发展新城都获得了成功，而在老城里折腾的都发展的不太好？

主要原因是土地财政的问题，土地国有化，让荒地的获得成本更低，通过规划宣传可以滚动开发不断的在低成本土地上获得巨大的收益；

而如果在老城里开发，建设用地必然要依靠拆迁获得，土地成本很高，土地财政的收益也就比较小，城市获得的资金就小，然后再滚动投入城市建设的资金就不够多。

这就是为什么走新城开发路径的城市很容易获得成功，而在老城里打转的就发展的不好。

武汉走在一条错误的路上已经很多年，现在再说什么也已经晚了，好在还有光谷中心城，这也许是武汉这个城市最后的希望吧。

谢谢各位读者，韩国江南区往事就到这里结束了，通过他山之石，希望可以让各位有所得，另外我总是一厢情愿的以为有读者忘记关注我了，所以我再次厚着脸皮把公众号码放上来，请喜欢文章的朋友记得扫码关注。