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财经麻辣姐：如果明天房价真的崩了，将会发生什么？
■ 文 | 财经麻辣姐
中国楼市也有两个时代：一，想做房奴而不得的时代；二，暂时做稳了房奴的时代。
是市场经济就一定会符合市场规律，是成熟楼市就一定会经历涨跌循环的楼市周期，“北上广永远涨”从逻辑上来说无论如何不能成立。
目前仍有天量游资，被重重限购令封堵在一线楼市之外，因此才会一见到其他投资机会，就如同鲨鱼见血。
鲁迅曾说，中国从来只有两个时代，“一，想做奴隶而不得的时代；二，暂时做稳了奴隶的时代。”如果套用这句话，那么，中国楼市也有两个时代：一，想做房奴而不得的时代；二，暂时做稳了房奴的时代。很显然，就帝都来说，在今年年初的史上最严限购令出来之后，无疑是一个“想做房奴而不得的时代”了。
在这个时代，很少有人再抱怨自己“成了房奴”，或是“给银行打工”之类。买了房的人都强烈意识到，这可能是自己人生中一个最正确的投资决定，可谓实现了从无产者到有产者的“惊险的一跃”，和现在那些“想做房奴而不得”的人相比，自己简直太幸运了！在这种背景下，还说自己是“房奴”就变成了一种身份炫耀；房价明明涨了一倍，而你却只给银行年化5%的利息，还说自己是在“给银行打工”，不是矫情是什么？
不仅如此，在这个时代，连“楼市唱空派”都消停了。“唱空派”最活跃的时期是北京房价刚破万元的时代。如今到了10万元时代，按说楼市风险肯定越来越高，然而这时“唱空派”的主力大将们却要么闭嘴要么叛变，“万马齐喑究可哀”。原因无他，只因唱空论调已经不再受大众欢迎。屁股决定脑袋，如今稍微有点家底、有点头脑的人都凑钱买了房，自然而然从看空转为看多，舆论风向也随之悄悄改变。而那些十年前就持币待购、等待楼市崩盘抄底的人呢？如今绝对是恨透了这帮“唱空派”，当初为什么就信了他们？！
问题是，到底什么时候崩盘？
那么，“唱空派”真的错了吗？从长期来说，他们没错。是市场经济就一定会符合市场规律，是成熟楼市就一定会经历涨跌循环的楼市周期，“北上广永远涨”从逻辑上来说无论如何不能成立。如果问，一线楼市有泡沫吗？有，而且还会更大。到底会不会崩盘？从长期看，一定会。然而，知道这些有屁用？就像凯恩斯说的，“从长期看，我们都死了”。大家真正想知道的是，什么时候崩？楼市可能再涨10年吗？
中国从1998年房改以来直接进入牛市周期，迄今将近20年。如果再涨10年，就是30年。历史上有超过30年的牛市周期吗？你别说还真有，而且竟然就是一直被拿来当反面教材的日本楼市。
众所周知，日本楼市进入疯狂泡沫期是在1985年广场协议之后，从1985年至1990年，房价上涨了100%。楼市崩盘后房价逐年下跌，至2005年大概跌去一半，回到1985年的水平，因此叫做“失去的20年”。但是，如果把观察时间拉长，随着二战后日本经济腾飞，从1956年开始，日本楼市就进入牛市周期，在1956—1985年的近30年中一直上涨。如果算上1985—1990年的疯狂泡沫期，那么日本楼市经历了一个长达35年的上行周期，其间日本六大城市地价上涨了56倍。
那么现在谁能判断，目前的中国楼市是在一个大牛市的中部，还是最后的疯狂泡沫期？恐怕谁也不敢断言。正如格林斯潘所说，“只有在泡沫破灭之后，才知道它是泡沫”。在我们已经经历的近20年牛市中，至少在10年前，楼市泡沫论就已经大行其道。如今回过头来看，10年前的楼市哪有什么泡沫？当然这是事后诸葛亮，人人都会当。
不过，如果中国楼市的牛市周期真有30年，你错过了前面20年，难道还想再错过10年？你为了等楼市泡沫破灭，竟然白白浪费掉人生中唯一一次超长大牛市的机会，这是有多执着？！
潜在的进场接盘资金有多少？
说到底，楼市到底有没有泡沫，根本不是一个值得考虑的问题。真正需要判断的是，泡沫什么时候会很危险。因此最直接的指标不是租售比，不是房价收入比，也不是房产总额与GDP之比，甚至和人口变化也没多大关系。而是，潜在的能进场接盘的资金还有多少。
大家都知道股市里有个著名的“擦鞋童理论”：当擦鞋童都在讨论股票投资的时候，就离股市崩盘不远了。据说在1929年大萧条前的某一天，股票投资人老肯尼迪在华尔街上擦皮鞋，他的擦鞋童向其得意洋洋地透露了自己股票赚钱的秘诀。老肯尼迪猛然一惊，回到办公室就把手里的股票全部抛出，从而成功躲过1929年大股灾。
这个故事告诉我们什么呢？显而易见的说法是，连擦鞋童都入市炒股，说明股市已经进入最后的疯狂。但其实，疯狂并不一定就意味着泡沫破灭，也有可能是泡沫才刚刚开始，正如1985年的日本楼市。老肯尼迪想到的是，连擦鞋童的钱都已经入市了，说明当时的股市已经吸纳了全部可能吸纳的社会资金，已经不可能有更多的资金来接盘了。这对于泡沫来说，才是最致命的。
再回过头来看一线城市房价。单从雄安一役，从政府和游资连连过招的惊险对决中，我们看出了什么？目前仍有天量游资，被重重限购令封堵在一线楼市之外，因此才会一见到其他投资机会，就如同鲨鱼见血。设想一下，一旦稍有风吹草动，政府出于救市考虑决定破堤放水、解除限购，这些天量游资瞬间涌入，会把一线房价炒高到什么程度？只有那时，才说得上是真正的高危泡沫期。
楼市崩盘不是世界末日
现在我们不妨来设想一种最坏的情况：如果明天房价真的崩了，将会发生什么？
日本楼市崩盘，跌幅为60%；亚洲金融危机，香港楼市跌幅55%；美国次贷危机，楼市跌幅40%；迪拜债务危机，楼市跌幅50%。按最坏的可能，假设中国楼市崩盘后，将跌去60%的市值。这听起来很吓人，但并不是世界末日。有房者的账面财富的确会缩水，然而想象当中哀鸿遍野的情况并不会出现。
还拿帝都举例，目前二手房均价为6万，跌去60%，为2.4万，这是帝都2012年的房价水平。也就是说，即使出现房价崩盘，对2012年之前购房的人来说，没有实际损失。同理，对于2012年前已经购房、2012年后换房的人来说，实际损失也不算大。真正损失比较惨重的，是2012年以后的初次购房者。
这些初次购房者绝大多数都是从外地到北京打拼的年轻人。对他们来说，北京的一套房子并不仅仅是房子，还事关身份、户口、子女教育，因而是家族的荣耀，是婚姻市场上最重的筹码。他们会轻易断供吗？绝对不会。银行面临大面积违约的风险并不高。退一步说，即使大面积违约，政府能让银行倒闭吗？肯定是第一时间开动印钞机给银行大输血，新一轮通胀在所难免。那么，什么资产最能抗通胀？你又猜对了，还是房子。
至于想象中的抄底？别忘了，房价崩盘首先意味着金融危机，前面提到的无论日本楼市崩盘还是美国次贷危机，都是从股市暴跌开始的。除非你一直手握几百万现金，不介入任何金融理财，在长达数年的时间里眼睁睁看着自己的存款贬值。（很难想象有这样的人存在。）否则，逢低抄底的机会根本不存在，别再自己骗自己了！
七 嘴 八 舌
现在的中国楼市是在大牛市的中部，还是最后的疯狂泡沫期？你觉得有可能崩盘吗？
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