其他
马光远：【揭秘房地产信息黑幕】你为什么相信房价跌了20%的假消息？
■ 文 | 马光远 ☞ 扑腾话最标肿的正经经济学家
始于2015年，并在2016年加速上涨的房产周期基本画上句号，房地产的天确实变了。但是，现在就相信房价已经下跌了20%，那你真的应该交智商税。
政府垄断土地供应，开发商垄断房价的真实信息，整个房地产市场成了一个信息的“铁幕”，民众只能在各种真伪不分的信息的指挥棒下翩翩起舞。
在基本数据不公开的情况下，我们只会看到：土地永远是不够的，房子永远是短缺的，房价肯定是要上涨的结论。而支撑这个结论的，就是永远不公开的数据
昨天在我个人的公号文章中，我对最近媒体热炒的“北京房价下跌20%”的信息进行了剖析，认为这是一个假消息。以北京为代表的热点城市房地产的真实情况是：经过严厉的调控，房地产市场正式进入观望期：卖家不愿意降价出售，买家不愿意在目前价格下出手，买卖双方的博弈地位转换，房地产市场进入到了买方市场。假以时日，价格的松动和下调是趋势。至此，我们可以肯定地说，这一轮始于2015年，并在2016年加速上涨的房产周期基本画上句号，房地产的天确实变了。但是，现在就相信房价已经下跌了20%，那你真的应该交智商税。
问题的关键是，一个假消息，为什么媒体热炒？除了媒体的情操和专业水准外——降价的消息容易吸引眼球，房地产市场从来都充斥着假消息则是问题的关键。人们热衷于传播假消息，使市场上的真消息令人根本无从得知，或者被地方政府和开发商垄断。这是中国房地产市场最大的短板之一，可惜很少有人意识到这个问题的重要性。中国的房地产市场到处都是问题，无论是市场管理、市场交易、土地制度还是房价统计数据，一系列基本制度方面都存在严重残缺，但在整个房地产市场，最大的乱象却是信息的混乱和不透明。无论是在房价的统计、住房的基本供应量、开工面积、还是在基本的销售数据以及房地产信息的基本联网方面，都存在着信息的严重残缺不全和虚假等情况。
首先，每年的供地信息不透明。
政府的年度建设计划、保障性住房的建设计划、土地出让年度计划，要么残缺，要么根本不公布，要么公布了不执行。在土地一级市场完全被政府垄断的情况下，供地信息的透明对于房价未来的预期极其重要，但长期以来，在土地供应信息层面，进步极为有限。大多数城市公布的只是一个大数，具体的供应计划如何，土地存量有多少，囤地的情况有多严重，除了研究机构的估算之外，政府从来不公开，造成了土地越来越少的假象。
第二，房子的供应信息不透明。
开发商在取得某一特定区域的开发权后，事实上就成为了这一局部地区在特定时期的唯一产品提供者。利用信息的不对称分期滚动开发、炒作概念、提高房价、捂盘惜售等情况比较普遍，导致房地产市场完全成为一个信息很不透明的“柠檬市场”，开发商有绝对的话语权和定价权。一些被热炒的日光盘是不是真的，每个楼盘的销售进度如何，其实购房者根本没有任何途径知道。
第三，房价统计指标混乱，统计数据大量失真。
1998年房改以来，中国房地产市场一直缺乏权威的房价统计指标。在开发商和地方政府的垄断下，学术、科研机构的数据来源有限，而一些机构自己编的指数不仅权威性不强，反而通过操纵信息指标达到自己的商业利益目的。在房价统计失真的情况下，官方公布的一些房价统计数据不仅和现实背离，反而出现了很多的笑话。2009年，在全国房价暴涨的情况下，官方的统计结论居然是只涨了1.5%。而官方一直公布的70个大中城市的房价统计数据，因其不断失真而失去了统计的价值和意义。在这里我强调一点，70个大中城市房价统计数据，其实就是个笑话。
在政府垄断了土地供应，开发商垄断了房价真实信息的情况下，整个房地产市场就成了一个信息的“铁幕”，民众只能在各种真伪不分的信息的指挥棒下翩翩起舞。比如，1998年房改以来，中国统计部门从来没有进行住房的基本普查。目前中国究竟有多少存量房，各个城市供需缺口究竟有多大，拥有两套以上住房的人的比例究竟有多少，这些问题事实上非常简单。因为房屋本身作为不动产，各地的房管局都有详细的统计数据，但就是这么一个非常简单的问题，却成了中国房地产领域最大的信息之谜。
2012年，北京市公安局曾在社会治安管理的层面对北京住户进行过全面清查，曾有380万套空置房之说。但信息一公布，立即被有关部门否认，但真正的数据又是什么，却又不公开。笔者今年的政协提案，就是要求北京市住建委公布北京的住房存量数据，以及呼吁相关部门搞一次住房普查。根据目前提案的反馈和交办结果，情况仍然不理想，因为北京很多房子，北京住建部门根本没有权力去了解这些信息。
在基本数据不公开的情况下，我们只会看到：土地永远是不够的，房子永远是短缺的，房价肯定是要上涨的结论。而支撑这个结论的，就是永远不公开的数据。一切都是猜测，一切都是人为的炒作，目的则只有一个：维持中国的高房价，维持土地财政的现状。2012年，按照国务院的要求，全国40个重点城市的个人住房信息系统，应于2012年6月30日前实现与住建部联网。现在，我们又在搞不动产统一登记，但这些数据最终能够公开到多大的程度，仍然是一个未知数。
我们看到，在进行史上最为吓人的调控的同时，各界纷纷建言建立长效机制。但在主流的讨论中，大家似乎都忽略了信息的重要性。笔者在此提醒各位，如果没有一个基本的信息公开体系和制度，没有基础性的数据，任何调控都是一句空话，任何长效机制不过是空中楼阁而已。在此再次呼吁：加快建立房价统计指标、住房存量、住房交易等基础数据和数据公开制度的假设，并通过立法确保数据的公开和透明。同时，利用不动产统一登记的契机，对中国住房情况进行一次全面的普查，这是中国房地产市场健康的基础和前提。否则，我们只能随着各种假消息恐慌和焦虑。
这个夏天，不论你是有海外置业的想法，还是计划去绝美胜地度假，或是想结识精英同伴，那么你肯定都不能错过这2017最顶级的尊耀房展会——LPS，快去扫码报名参加吧！
- 本周热文推荐 -
关注功夫财经，回复「热文」，马上查看：
1.《时寒冰：中国最大的危机——人性危机》
2.《马光远：“死亡税率”下中国企业能活下来已是奇迹》
3.《老端：普通人月入十万的可能性》
▼点“阅读原文”，听功夫财经