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楼市寒冬该不该买房？任志强等大咖再次喊话！│大咖论市
■ 文 | 大师兄
始于去年9月30日的最新一轮房地产调控新政，迄今已近一年。和以往不同，本轮楼市调控并非一刀切式的通盘打压，而是分城施策、限制和鼓励并存。在三、四线去库存，一、二线防泡沫的政策基调下，调控方式层出不穷，力度不段加大，政府的调控态度堪称史上最强。
政策的效果是显而易见的。近一年来，虽然三、四线城市的房地产仍保持一定热度，但是一、二线热点城市逐渐进入冷却期。
在市场走势一片迷茫的状态下，我们应该怎样认识新形势下的楼市？当下到底该不该买房？
本期大咖论市，将为你带来“楼市重炮”任志强及功夫大咖们最新的解读！
01
房市没泡沫，该买还得买
中国房地产没有泡沫。
日本房地产泡沫的表现是大部分银行倒了，国家受到很大损失，很多老百姓还不起贷了。这种情况没在中国出现。
2008年美国因为房地产泡沫，出现金融危机，很多银行不行了，老百姓还不上贷款。这种情况在中国也没有。
中国房地产市场为什么没有泡沫，主要是中国的情况比较特殊。因为中国买房首付还是比较高的，最低的时候也要20%，目前最低要30%。首付比较高，崩盘的风险自然就低。
美国和日本就不一样，大部分属于低首付或零首付，很多人没有钱就开始买房子，房价下跌后，很多人还不起房贷，金融危机就发生了。
这种情况在中国不会发生，即便中国出现了房地产泡沫，政府也会用信用担保不让泡沫破裂。
当政府信誉没有垮台之前，你们就可以拼命地买房，因为政府信誉在给你们做担保。
事实上，即使现在政府建共有产权房，并且有很多新的调控措施，但是也不会从根本上冲击房地产市场。房子在中国的投资属性没有变，而且还有继续升值的空间。
至于大家担心的房地产税的问题，我可以告诉大家，只要过去从房地产税中剥离出来的税种不取消，再怎么吵吵房地产税也出不了台。而且，从国际经验上看，房产税对降房价也没什么用。
02
一线房产值得超配，仍有翻倍空间
判断房价的走势，有一个指标特别重要：即每个城市的在校小学生人数的增长比例，因为在校小学生人数与房价涨幅存在高度正相关性。全国在校小学生人数平均涨幅1.5%，深圳8%，北京7%，所以北京、深圳房价上涨快。而2012年之后全国适龄小学生增速转正，是之后房价大涨的重要基础。
与之相比，居民可支配收入增速与房价涨幅相反，因此收入不能解释房价上涨原因。
现在的一线城市以及一部分的二线城市，供求仍然紧张，众多二线城市，尽管有限购、限贷，但是总体的限制还不是那么严。从投机性购房的角度来讲，还是有一定的空间的。
乐观预期，2018年春夏之后，全国普遍的房地产库存将基本去化结束，如果没有大的金融收紧和宏观动荡，意味着2018年夏天之后，全国范围内的房价将再次普遍上涨。而2015年底到2017年初的一线和部分二线城市房价的暴涨，只是2018年夏后全国范围房价大幅上涨的预演。中国一线城市虽然房价泡沫大，但有限土地的供应，人口的涌入，使其房价仍有翻一番的空间。
从资产配置的角度上讲，没那么多钱肯定先买房，钱足够多可配置全球股市。总地来讲，当前的大城市房子和A股值得超配。
03
租售同权会打压学区房价格吗？
经历2016年最近一轮房价暴涨之后，很多家长只能对主城区学区房“望房兴叹”，稀缺的学位资源更像是一件奢侈品了。
租售同权应时而来，租房能够享有和购买学区房同样的入学权利了，但是真能实现吗？我看悬。
首先，就是你租不租得起的问题！
新的政策出来，对学区房的租赁需求肯定会急剧增加。你说房东租给谁？肯定是最高的那个。
租金一旦大幅提高，如果政策不变，学区房的价格还有上升空间。到时候对于一般老百姓来说太可怕了。你又买不起学区房，你也租不起学区房。甚至还会有这么个结果，因为主城区也是大家上班的集中区，你发现，原先你还可以住得离单位近一些，加班以后快点到家，到时候却连这个小福利都没有了，因为你可能由于租售同权最后租都租不起了。
04
政策表述出现变化
本轮房地产上涨周期结束
从房地产政策来讲，过去的表述都是强调“去库存”，将“去库存”作为政策的出发点，而今年7月份的政治局会议，政策的表述重点变成了“稳定房地产市场”。具体来看，强调了三层意思：一是要稳定房地产市场；二是要坚持政策的连续性稳定性；三是尽快建立长效机制。
正如我之前不断指出的，“去库存”政策误判了中国房地产市场的基本面，在房地产虚火可能向三四线甚至四五线蔓延的情况下，再继续火上浇油强调“去库存”将使得三四线的虚火更甚。在我看来，三四线的虚火的危险要远高于热点城市，因为大量的资金进入这些城市推高房价，在没有人口支撑和需求支撑的情况下，最终一定会泡沫破灭。因此，不再在政策层面出现“去库存”的字眼其实也意味着“去库存”周期的结束，中国房地产政策全面进入防止泡沫引发风险的阶段。“稳定房地产市场”意味着，防风险，而不是“去库存”成为房地产市场政策的主题。
在政策出现悄然变化的情况下，笔者认为，一二线等热点城市的市场在下半年会明显调整，而三四线城市的火爆行情将明显降温。在一个将金融风险提高至最高警惕级别的周期下，基本宣告了中国房地产本轮上涨周期的结束，市场整体进入下行调整周期应该属于大概率。
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