海外资产配置，怎样才能不踩坑？│财经讲武堂

■ 文 | 大师兄

这是一个集体性财富焦虑的时代。虽然新富阶层和新中产人群仍在持续增加，但是对于未来财富趋势，普遍性迷茫的情绪仍在不断蔓延。

过去的财富逻辑已经解体，而新的逻辑仍只是若隐若现。如何在新的时代寻找到新的资产配置的良药，成为新中产孜孜以求的梦想。

2017年9月24日，功夫财经和美信金融联合打造的《财经讲武堂》在北京再次开讲，财经界老司机王牧笛携手著名财经评论人叶檀，以及美信金融的青年投资才俊，为大家拓展了一条迷茫时代的全球化资产配置的新思路。

▲现场座无虚席，新中产对高品质投资讲座求知若渴！

▲抽奖环节给现场观众带来了意外的惊喜。

普遍的焦虑来源于这个颠覆的时代

我对这个时代有诸多关健词的理解，今天选出一个词跟大家分享，就是颠覆。

VR、AI颠覆了我们的感官世界，移动互联网颠覆了我们的社交法则，经济结构和政策环境颠覆了我们的财富和投资逻辑。

这个时代，如果你还热衷于像前些年一样国内买套房子或者买只妖股，类似于像暴风科技30多个涨停，或者买一个牛文文创业黑马这样的股份从18.5直接干到100多，这种暴富的梦想确实不太现实了。

在这样一个颠覆的时代、颠倒的众生、颠簸财富的语境之下我们发现，我们要重新衡量对宏观政治经济、对于投资理财、对于财富管理的认知和理解，我们需要将视野放在全球，放在一个更加有想象空间更加稳健更加均衡的投资场所。

实业投资是否已成资产毒药？

对于未来资本走向和资产配置的趋势，我有三个基本判断，供大家参考。

一、做实业成了自杀性资产配置？

大家可以看到，2014年，我们实业利润率已经在5%以下了，2016年更低，接近于0。5%以下是什么意思？还不如买理财产品，一点儿也不用操心，5%的收益是有的，还可以游山玩水，干嘛这么辛苦办企业。

如果我们办企业的回报率低于无风险收益率，就说明做企业是没有投资价值的，没有意义，除了解决就业之外没有其他任何意义。

真正有价值可以做股权投资的实业领域只有两类：一类是因为政府信用永远死不了的企业，比如工商银行、中国石油以及资源类的国有企业，另一类是适应了时代的发展、自身有核心技术优势，有可能在未来飞上天的企业，比如大疆无人机等等。

可以预期的是，传统行业的企业将来大部分都会倒掉。钢铁行业未来可能十家就够了，房地产现在全国有10万多家，将来1万家也足够了。在传统行业有实业投资的朋友，这部分资产可以考虑卖掉。

二、房产、股票和人民币国际化的投资趋势

❶ 房地产

我有个朋友做房地产，他把自己所有的钱都买了房子，世界各地买了100多套。他之前当然赚了很多钱，但是好日子可能很难持续了。从当前各方面的情况看，国家对房地产的调控不断收紧，货币供应量的增速也出现了下滑，中国房地产的黄金年代可能已经过去了。

未来房地产行情分化是必然趋势，哪些城市是最安全的？就是现在在不断扩张、不断引入人口的城市，长三角、珠三角、北京、上海、苏州、南京、合肥等等。

所以，如果手头有很多房产的朋友，这个时候可以减少一点这部分的配置了，如果要买房子，尽量还是配置在人口净流入的热点区域。

❷股票市场

买股票其实就是买背后的公司。我最看好的是三类企业，一类是传统行业中有稀缺资源、有提价能力的企业，比如东阿阿胶，另一类是新兴行业中有核心技术竞争力的企业，比如科大讯飞，还有一类是开始全球性战略布局的互联网巨头。

❸ 人民币国际化

人民币国际化是大势所趋，中国人无论如何应该在这个过程当中做一个境外的资产配置。

做资产配置的时候，我们一定要跟着央妈走。大家想想看政府的资产配置是什么样的？境内的资产配置首先是土地，然后是国企，境外的配置是黄金、美元债和公用事业。

对于老百姓来讲，美元是当前对冲人民币风险的最佳标的。拿了美元之后很多人说“我该怎么办”？当然，最简单的方式还是买房子。

三、境外资产怎么办？

我有个在香港瑞士银行工作的朋友，他在日本大阪买了房子，他的想法很好，我在大阪买了房子，到时候到日本去旅游有房子住，平时可以出租给别人，特别好。但是他现在哭都来不及，因为他发现除了东京要开奥运会之外，日本其他地方房价一点儿没涨，租出去之后，他发现大阪那个地方是保护租客利益的，租客付不起钱想要把他赶走根本不可能，想把房子收回来不可能。所以在哪儿买、找谁买就变得非常关键。大家在海外买房的时候，首先应该考虑城市、人口、经济状况，然后是服务业和治安，除此之外，开发商和中介机构也是非常重要的。

当前海外资产配置应该怎么做？

首先是如何接触到优质资产和投资机会。这是在座很多人凭借自己的能力或者自己现在的情况解决不了的，所以在这方面我们希望大家多注意一些。

第二你在透明度上面一定要尽量的多问多想多去看。因为毕竟很多资产跨了一个大洋，中间存在大量的信息不对称，或者有些不该做的人会做一些不该做的事情，所以一定要谨慎。

第三是资产配置应该和诉求相匹配。不同的资产会对应不同的流动性和不同的风险诉求，当你资产达到一定规模的时候，甚至可能会对应一个家族传承的诉求。

不同资产满足不同诉求的情况下，一定要想明白自己要什么，所以这一块的匹配也建议把视野放的尽量宽一些、广一些，从买简单的资产、自己看得懂的资产到逐步配置各种各样的资产，这样才能真正实现完美的平衡。

我主要说两个词，一个是复利一个是现金流，这是我觉得在海外投资房产最重要的两点。第一大家心态要摆好，海外投资不是追求暴富，和国内炒房要分开，我们做海外投资的最主要的目的就是配置稳定安全的，每一年能保证它的资产，稳定的以复利上涨。另外还有提供很充沛的现金流，这是很重要的。什么样的房产能保值，有现金流的房产能保值。也就是说当你一个房子能产生8%左右的现金流的时候，这个资产绝对是非常好的资产，如果你长期稳定每年产生8%收益的时候，你的房子永远不会跌。因为一个以物业为抵偿的金融产品能保证8%的现金流的情况下，有很多投资机构会打破脑袋要你的房子，所以这是非常关键的。

如何能保证有稳定的现金流，最重要的是有没有很好的物业管理，这个问题一定要提前做好尽职调查。

第一是海外配置不要上当，该问的都问清楚，所有的东西都问，管理费、税、到时候回购，所有的东西要问。第二，我们老说买房子，好像到海外就是为了买房子，其实不是，我建议大家如果真的很有钱的话，资产配置做信托是有必要的。还有一个，我们如果想低风险的话，其实债券型的基金是要看的。如果我们对于境外的股票市场比较感兴趣的话，也要找到这样的专业人士。

毋庸置疑，全球资产配置已成当今时代大趋势。但是在错综复杂的投资形势中，如何把握方向、避免风险、获得先机，蓬勃崛起的新中产们确实需要专业人士的点拨和引领。

《财经讲武堂》，聚集了国内最顶级的经济学家和投资大咖，请专业的人教大家做专业的事！我们的精彩讲评仍在继续，也期待您的持续关注。

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