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徐斌：学会这十招，你就可以去买房了
■ 文 | 徐斌
前一阵，我的一个女性朋友有件很头疼的事，两个人追她：一个是留学归来的金融白领，一个是阳光温柔的部委才俊，这姐们纠结了三个月，最终选择了有房的。
很多人对买房这件事不屑一顾
但人生在世 终有一买
或早买或晚买
终究还是逃不过这件事
毕竟为社会主义添砖加瓦 人人有责
一旦迈出「买房」这一步
就会发现这只是万里长征的第一步
过山车才刚刚启动
新楼盘vs二手房，买哪个更划算？
遇到烂尾楼，该怎么办？
订金交了，业主突然涨价毁约，房子还能不能买？
买房买到一半发现没有购房资格，如何拿回首付？
业主卖了房却不愿意迁走户口，占用学区名额，怎么破？
……
利益深处
处！处！是！坑！
有了这十招就可以撒~欢~儿~去买房咯
❶通常来说贵的才是最好的
只买最贵的！收起正在翻的白眼，这其实是最简单粗暴的方法，贵一点儿的房子通常能得到更靠谱的邻居。尽管贵一点儿可能就是十几万元甚至几十万元的问题，但是这样的房子，在房价上涨的时候能涨得更快，房价下挫的时候比较容易保值。
❷开发商承诺你的都要录音
不要太相信销售的话，留个心眼儿。在进入售楼处前，打开飞行模式，开启录音功能，前者是为了防止来电话时中断录音功能，后者是为了给自己留下证据。选一个话多的销售人员，级别越高越好。当售楼人员告诉你某个因素是你的优先考虑因素之一时，比如，强调小区会对应周边一个三甲医院、也会有对应的学区，这时就要追问是哪家医院、什么学校？一定要让他说这个因素，既要明确具体，又要对价格构成重大影响，这就能被视为合同的一部分。日后一旦出现问题可以用来维权。
❸加入买房群，少踩一些坑
在售楼处邀请打算购买的业主们组建买房群，问问他们是不是有什么优惠，是否也要交电商服务费等，多问就有利于找到一些其中的猫腻。售楼人员会告诉你有些房子已经卖掉了，但开发商有时会先假装好的位置已经卖掉，等到不好的位置卖掉后，再拿出来卖。有些城市网站会提供房子是否销售出去的查询服务。
买二手房
❹10年的干净小区一定比一年的小区靠谱
10年的小区依旧干净，一定是业主和物业用心维护的结果。20年以后，必然是物业的品质决定了房价，而这个物业的品质，靠的是几十年如一日的维护，如果从现在开始就垃圾遍地、脏水横流，没有人维护房子，10年以后房子能住就不错了，怎么可能卖个好价钱！
❺抵债房：便宜的背后是高风险
房子的价格便宜或者高昂，一定是有原因的。抵债房便宜，实则是开发商资金链条断裂后，债主拿在手里用于抵偿债务的房子。虽然你能住但是挡不住开发商继续拿房子抵债，法院也可以因为房子没有过户查封拍卖，容易出现一房二卖的问题，钱花了却住不进去。同理，回迁房的价格也会低于同区域其他小区的房价，但大多易出现质量问题。房子便宜通常会让人有种天上掉馅饼的感觉，但是当你接近它时，才发现这是一块硬石头，要是用手接只会被砸得血肉模糊。
❻并不是所有的房子都能过户
虽然公房（军产房、央产房、校产房）得房率基本都超过100%，但是该类房屋上市交易往往有诸多限制和条件，多有不能过户的问题。看房的时候要问清楚中介这是不是央产房，如果不能确定就要去房管局查询这个房子能不能过户，得到肯定答案之后才可以买。
❼这样签合同可以防止业主坐地起价
大家常做的就是做低网签来避税，但是由买方负担全部税费对买家十分不利。如果业主以不能配合避税为由假意毁约，实则是想涨价，那么看中房子的买家要么选择承担高额税费，要么为了降低这一费用不得不满足卖家涨价的意愿来平衡损失。其实，在签合同时加上一句话就可以解决这个问题：过户时产生的税费由买房人XX承担，但是以X万元为上限，超出部分由业主XX承担。
➤这里顺便讲一个小知识：假若有业主直接以避税为理由解除合同，是不能得到法院支持的。
❽价格、流程，重要问题要跟业主见面说
中介公司为了避免买卖双方绕开中介交易，多采取由他们替你协商价格的方案。由于是隔着买家卖家联系，中介会和买家说一套、和卖家说一套。比如房子交易价格200万元，你觉得贵，对方觉得便宜。中介先告诉你，他会努力把价格砍下来，以换取你的信任和不跑单。然后他会跑到业主那儿说自己的买家有诚意可能会出高价，从而把价格抬上去。
❾一鼓作气，早签早放心
能早点儿签约交钱才是落袋为安，一方面房价会涨，另一方面谁也说不好什么时候就突然放出限购、限贷的政策。只要你的准备比对方更充分、更有耐心，不签下合同坚决不走，那么通常来说谈判的胜利会属于坚守的一方。谁先撑不住，谁就会答应对方一切条件。
这些条件包括：
• 价格，没有谁不关心价格。
• 交易顺序，先付多少钱后付多少钱，什么时候付费
• 时间，什么时候能办完贷款，什么时候能过户
• 解抵押，房子上面有没有贷款，什么时候解抵押
• 税费，满五唯一还是继承取得，费用谁来承担
• 共有权，是不是夫妻共同财产，另一半是否同意出售房屋
• 网签，什么时候做，按照什么价格做
• 定金，交多少
• 户口，户口情况，什么时候迁入迁出
• 租户，房子里面有没有租户，租户什么时候搬走
• 交房，什么时候交房，能不能提前入住
• 过户，过户给谁，有什么特殊需求
• 签约，先签定金协议还是直接签范本合同，要不要补充协议
• 付款
说不定在谈判过程中说服业主降个五万、十万的，所以，谈判前吃好睡好可是很重要的唷(๑•̀ㅂ•́)و✧
❿钱
当然，比招式更重要的是内力——钱。
这一招恰恰是我教不了你的，有钱没钱咱们提前准备起来，先练招式，再练内力！厚积嘛，才能薄发。
因此
合同要怎么签？
遭遇业主毁约要如何处理？
想要以小换大如何降低风险？
……
更多问题就要问本人手里的这本购房宝典了，从决定买房到正式入住，资深房产律师徐斌手把手教你分辨不同房屋的优缺点，破解常见的交易话术，争取有利条件，提醒你签约、交房的标准流程与重要细节，让你一次搞懂所有流程，轻轻松松买到心仪的好房子！
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