徐斌：买房有个坑，1cm就一万元

■ 文 | 徐斌

买房的过程中，尽管我们掌握尽可能多事实才最有利，但是掌握所有情况几乎不存在，就算是自己入住多年的房子层高是多少，业主也未必清楚。两者都因为“不知情”难以顺畅维护权益，虽然幼儿园事件要一段时间才能水落石出，但我们至少能解决层高所引起的问题。

层高问题是什么

按照习惯，我们要解决一个问题，第一步是要发现问题。对很多业主而言，层高是地板到天花板的距离，拿个卷尺量一下就知道了，但其实那是净高。这时候就有了第一个问题：我们量的是净高，那层高是什么？

在现实中，常说的层高包含中线层高、楼面层高和净高——中线层高是指房屋上下两层层厚中线之间的垂直距离，在实务中测量中线层高存难以保证准确性，因而很少使用，所以我们要讨论的都是楼面层高：上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。为了方便理解，通常都说地板到地板，也就是本层地面到上一层地面之间的垂直距离，比业主测量的“层高”多了一个楼板的厚度，用公式表示就是：房屋净高＋楼板厚度＝层高。

为什么会出现层高问题

知其然，更要知其所以然。业主可以测量净高，却无法知道楼板厚度，这种无法测量实际层高的情况给了开发商自由发挥的空间。高一点、矮一点业主根本不知道，业主和开发商的利益是对立的，给业主多一些，那开发商成本就高一些，自己就亏一些。即使开发商想要让利，每层层高都多一些，那这栋楼就可能存在限高问题，验收都难以通过。所以很少存在层高超高的情况，层高不足就成了层高常见问题。

层高不足也称为层高缩水，在业主看来也许是个新奇的事物，但在开发商却是惯用的伎俩，但他又不会让业主轻易就从净高看出来，因为合同中有时候会约定净高，因而缩水的就是楼板厚度。所以大家会经常碰到装修的时候打穿了楼板的情况，这是从楼板里面偷了高度，节省了建筑成本。最近几年因为层高缩水引起的纠纷层出不穷，这两年全国瞩目的碧桂园也不例外，更不能指望其他老牌开发商没有层高问题。

除了业主肉眼看不到难以测量，第二个原因是法律没有给出层高不足、缩水怎么解决的办法。没有明确的法律规定，所以即使出现了这样的纠纷，开发商也不会特别担心，因为用什么样的标准来赔偿就需要掰扯很久，更何况这种的纠纷本来就少之又少！

还有一个重要原因，开发商的收益远远高于违约成本。假设一套房子300万，面积是100平方米，也就是3万/平方米，如果面积缩水1平方米，那业主就损失3万。假设层高是3米，实际层高为2.9米，缩水0.1米，缩水1/30，那业主就损失10万。按照一梯两户计算，共20层计算，这栋楼的业主单因层高就损失400万，而现实中容积率、层数远比例子高很多。这些业主损失的，最终都成了开发商的收益，法律没有规定层高问题怎么解决，业主只能通过法律维权，所以开发商违约的成本几乎只有律师费，何乐而不为呢！起诉率之低，开发商获益之高，超乎想象。

如何发现问题？

法律没有明确的规定，开发商又这么肆无忌惮，业主遇到层高缩水只能认栽了吗？并不是的。漏洞给了开发商层高缩水的动力，而开发商拿地、审批、建设、验收等程序则给了业主发现问题的办法：

第一，开发商拿地、审批、建设、验收等过程中都有严格的法律规定，开发强度、开发密度、绿化面积等经济技术指标都已经确定好了，层高也是与规划设计图纸，所以将规划图纸中层高和实际竣工层高对比一下，就可以知道开发商有没有偷业主的层高。

第二，改变了建筑物的原规划设计。一般在合同中，会有关于变更规划的约定，如果变更的话会在某个区域公示，如果有异议要在几天之内提出，而这个公示区域几乎是业主难以关注。要避免开发商合理合法变更规划，则需要告知开发商如果变更公示的话，将变更内容书面告知你本人，做到及时关注，随时跟进。

第三，未按照原规划设计图纸进行施工。设计与施工是紧密相关的，前者改变必然引起后者改变，承建商只能按照变更后的设计进行施工；另外一方面，二者也是分开的，审批用的是一个图纸，施工又是一个图纸，即使承建商知道，也可能装作不知道，最后开发商甩锅承建商。

第四，施工错误导致房屋与规划不相符。我们经常说失之毫厘谬以千里，在房地产建设中也适用，错误和误差不一样，施工错误可能影响整个工程，而合理误差是政策允许的。业主看不到规划图纸，因而及时施工错误也无法知道，更何况层高缩水本来就难以察觉，因而在交房时第一时间查验！

第五，施工误差过大导致难以符合图纸。合理的误差是法律可以接受的，而且也是行业认可的，但如果误差过大，就会导致层高不足。但无论误差多大，开发商都会说是合理误差，或者根本不说，所以只能用尽办法套取他们的信息。

怎么拿回自己的几万元

我们解决了业主不能发觉的问题，让问题暴露出来，那就剩下怎么保障权益的事情。现行法律没有对层高违约做出明确的规定，但是住宅作为居住使用的封空间，层高和面积一样影响着业主的居住体验。而面积缩水是有明确规定的，所以在实际案件中，经常性参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：

“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持

（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

在实践中，层高缩水比例很容易就超过了约定层高的3%。也就是说，因为层高缩水的纠纷中，法律其实赋予了业主很高的权限：既可以解除合同，也可以要求赔偿，而且选择权都在于业主。而这些情况，又是业主所不知道的，白白损失数十万，单单是钱的损失对很多业主来说没什么，但楼板厚度不足的危险却不是钱能买来的。

无论说起来多么简单的事情，对业主而言成本依然太高，耗时太久，同时还好不了解这些事情，没有维权的动力。人们对于未知事物的恐惧没办法消除的，但问题却可以专业化解决，层高无法测、所受损失不知道都可以委托专业测绘鉴定公司进行评估鉴定就就轻松解决，如果还觉得麻烦——那就只能找个专业的房产律师了！

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