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郎咸平：2018，谁是下一个南京？
■ 文 | 郎咸平
这是史上第一次，经济学家都不敢出来讲中国房地产市场走势如何。
一个城市房价会不会腰斩，主要看政府态度、开发商实力和群众尿性。
对于政府来说，房地产给的土地出让金是一夜情，而制造业给的增值税是过日子。
小师妹：当下，前有灰犀牛，后有明斯基，在这个风云变幻的投资市场，且看郎教授如何见招拆招吧！
在郎教授看来，目前中国各大城市，大体有三种房价走势：第一种，房价腰斩了，但是地方上基本不许报道这事；第二种，房价横盘不动，比如北京；第三种，抢房，比如南京。
非常奇葩，对不对？基本上这是史上第一次，经济学家都不敢出来讲中国房地产市场走势如何。因为不同城市之间，甚至大北京市场——北京城区、郊县、环京情况就大不同。
01
房价为何腰斩？
一个城市房价会不会腰斩，主要看下面三个方面：
这是什么意思呢？就是当地政府必须抉择。如果前一任领导疯狂和开发商勾结，把地都低价卖给开发商了，然后拿这笔钱大肆挥霍，一年修十条高速，拆迁几十个棚户区，房价大涨，那么留给现在领导的，就是一个房价很高、制造业毫无竞争力的地方。这时候，如果来了新领导，搞工业出身的，大概率就会把前面的政策推倒重来，坚决打压房价，把房价降下来，把制造业竞争力搞回来。如果你在这种城市投资房地产，我只能衷心祝福你，因为现任领导发誓要和房价势不两立了。为什么呢？因为对于政府来说，房地产给的土地出让金是一夜情，而制造业给的增值税是过日子啊。我回头给大家讲讲，地方财政收入下滑已经多么严重了。但是房价不是地方政府想打压就能打压下来的。
这时候就很微妙了，如果当地商业环境比较公平，都是资金实力强、资金运作规范、资金成本非常低的大型开发商，这时候，政府说调控，开发商一点都不紧张，捂盘惜售囤地等着就是了。我们亲自去北京某开发商调研，一个中型开发商就说了，这块地拿地成本8000千，一年5%的利息成本，我囤5年，也才1万，我怕啥？我若转给大型开发商，他也得按照六七万一平给我买单吧，根本没有压力。但是如果是三四线城市呢？很多拿地的都是没什么实力的本地小开发商，肯定就沉不住气了，本来这种地方大开发商也不见得敢接盘，本地开发商在12%的资金成本威逼下，肯定就抛售了。这一抛售，如果当地房地产市场还是以新房为主，加上缺乏大型开发商愿意兼并陷入困境的小开发商，那么，当地房价很容易就腰斩了。反过来，如果这地方普遍是大型开发商，普遍以二手房为主，房价就很难腰斩。环北京地区普遍腰斩，而北京城里房价巍然不动，道理就在这里。
这个问题也非常重要。如果当地贫富差距不大，购房群众用自己腰包买房，这时候只要政府把一手房和二手房套利空间给打开，群众很容易就排队抢一手房了，这一抢不要紧，市场马上就稳定了。但是如果当地贫富差距很大，而且购房群众不多，但是用消费贷、房抵贷投机的非常多，主要特点就是平时房价很高，但是租金非常低，比如说燕郊，现在就得抹脖子了。哪怕地方政府出面，连续暂停土地供应，试图通过一级市场来引导二级市场价格，也没用。这玩意叫兵败如山倒啊，多少投机客，都是偷鸡不成蚀把米。
02
合肥：一夜回到解放前？
下面，对照上文我讲的三个方面的因素，我们来分析各地楼市。
第一个讲讲合肥。当地政府的人事变动（宋国权接任合肥市委委员、常委、书记，老宋懂制造业，打造了著名的皖江产业承接带、江北产业集中区）导致了整个房地产市场思路和基调发生了180度调整。
在宋国权到任之前的这一年，合肥房地产是长三角楼市最闪耀的明星。单2016年这一年，合肥的二手房价格暴涨70%，从年初的9000元一平涨到年底的15000元一平；成交面积规模则整整增加了一倍。
合肥前任领导最牛逼的一句话是，绝对不让合肥房价超过2万。他喊这句话的时候，合肥房价才几千块钱。
其实，合肥并没过上几年制造业好日子，有的领导就着急要搞地产经济了。
合肥经济崛起于2010年前后，彼时合肥的工业投资正式超过房地产开发投资。京东方2008年落户合肥，此后美菱、荣事达、海尔等纷纷落户。跟随着这些终端产品企业到来的，是数以万计的中小型前端零配件企业。合肥自此走上实业之路，并逐步建立起完整的电器产业链。
然而2016年，在暴烈的房价风暴冲击之下，当年度合肥的规模以上工业企业主营业务收入9428亿，较2015年的增幅仅为7.6%，这一年的增幅只相当于此前五年的三分之一！
自老宋同志一到，政府就启动了极为严厉的房价打压政策——限购限贷限签。与此前主要针对购房客户的调控方式不一样，现在这种限签手段就是直接针对开发商的现金流了。不能网签备案，银行就放不出按揭贷款，开发商花钱买了地王，再花钱建好了楼，然后只能收到个三成首付，七成的银行按揭根本就收不到。指望客户付全款，在合肥这样的城市也不现实。如此一来，合肥的本土地产商现金流断裂濒临破产的传闻，在2017年不绝于耳。
于是合肥成为长江中下游流域房地产市场萎缩得最快的中心城市。今年以来的房价整体跌幅超过15%，成交面积规模萎缩幅度超过30%。
03
燕郊：晴雨表失灵？
第二个讲讲燕郊。在过去8个月的时间里，随着廊坊地区两次出台严格的限购政策，燕郊的房价经历了2014年后的又一次高空跳水，二手住宅单价普遍下跌1万元，商住房总价跌去三分之二，成交量仍萎靡不振。
是因为调控吗？其实根本不是！廊坊限购从来都是花钱就能买到所有的手续的。真正的问题是，燕郊的楼盘主要是炒房客，而且大量资金是靠消费贷、现金贷、房抵贷弄来的。
有个中介总结认为，“此前大量的炒房客利用高杠杆炒房，在政策收紧、有资格购房的人群数量下降的情况下，都争相降价去抢少量有资质的客户群。”其实这个人还是没有看透，燕郊的需求基本上都是在贫富差距比较大情况下的投机需求，没有正经需求，地方政府也没打算只让有真实需求的人买，于是控盘彻底失败。
政府也努力不让崩盘，但是没有用。为什么没有用呢？因为正规的全国性开发商根本进不来，都被地方势力打压。而本地这些不正规的小开发商，譬如天洋、福成是什么背景呢？基本上全北京人去一趟京客隆超市就能看明白，就是靠卖农产品给城里国有超市起家的京郊农民。一旦二手房投机客的杠杆崩溃了，政府也好、当地开发商也好，没有实力也没有能力稳住，那市场只能腰斩崩溃了。
04
南京：为何火爆？
政府、开发商、老百姓三个问题不是很严重的地方，就是南京。基本上都是全国大型开发商，资金链没啥问题，政府之前土地是比较惜售的，老百姓过去炒房也不是特别厉害。所以政府要确保的是，开发商必须是有实力的才进入，老百姓也必须是有真金白银的我才让你捡便宜。没实力的开发商和高杠杆炒房客，你都给我滚蛋。这就是从燕郊和天津学来的教训。
所以南京怎么控盘，防止房价腰斩呢？以河西为例，目前执行严格的限价政策，导致一二手房价格倒挂严重。这就等于给老百姓一个定心丸，也等于政府出面让开发商让利，防止整个区域市场发生恐慌。
此次河西十楼盘均对购房者提出了验资要求，均是先验资后登记，验资方式为提供指定银行的银行本票或定活两便存单，最低验资标准是180万元，最高验资标准是430万元。
还有，10个楼盘全部要求最低八成首付，有一家甚至要求认购当天付清首付，最长的则是7天之内付清首付。
但是，郎教授还是友情提醒各位，这么高的首付，你能赚到什么啊？
以上就是我对现下几个火爆又典型的中国城市楼市状况的粗略分析，想要更深入了解楼市走向以及中国经济宏观大势，可以去功夫财经App或微信公众号订阅我的课程《沃顿投资课》。再强调一次，这是史上第一次，经济学家都不敢出来讲中国房地产市场走势如何，但是郎教授我都能讲给你听。
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