目前没有对所有住宅进行价格评估的人手
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徐斌：念叨着，念叨着，房产税真的来了？
■ 文 | 徐斌
不久前，人民日报在理论版头条发表了财政部部长肖捷的《加快建立现代财政制度(认真学习宣传贯彻党的十九大精神)》，文中有一段说：
按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。
一看到房产税三个字，很多大号、小号就觉得来了大新闻，这是要开征房产税了？其实这有断章取义、过度解读之嫌疑。立法先行、充分授权、分步推进不是新概念，而是我国目前已经在实施的战略方针，而且这个战略方针还停留在立法先行的阶段。而目前我国短期内也不具备开征房产税的条件。
在过去我国一直采用流转税，也就是平时不交税，过户的时候交一次。我们交易二手房的环节中就要缴纳个人所得税、增值税和契税等等，而这些税的参考计税价值，是我们买房人和卖家自己报给政府的成交价格（最低不能低于政府指导价）。2016年北京成交了27万套二手房，光是办理这些过户手续，有的地方排队都排到6个月。
北京有多少套住房呢？大概有400万到600万套之间，虽然这些不一定都在纳税范围内，但是每年把这些房子进行评估，就算一年365天不休息，一天就要评估至少一万套房子。就算你上午评估一套下午评估一套，也要5000人全年不休息的进行评估。
今天中国地税系统没有那么多房地产评估师，就算是把全中国所有评估机构都动员起来，给每套房子做评估也是很大的一个工作量。前期这个房产税的具体征收方式就有可能比较粗糙，从目前正在试点的情况看，有按照固定的房价计算的，有要求个人申报的，有地税系统核定的。
不管是哪种办法，工作量都是天文数字，所以有“逐步推进”一说。
一线城市的房价和租金之比十分悬殊
以今年的北京为例，东城区平均房价可以达到9万以上，一套100平米的房子价格在1000万左右。这就意味着如果按照一个比较高的税率（1%），业主要每年支付10万元房产税。而这样的一套两居室，出租的话可能才能租六七千。
住着价值1000万的房子，不等于就有1000万的收入。当年买房的时候，房价可能才3万一平米，买的时候只需要100万首付，贷款200万。相当于每个月业主要偿还大概1万元贷款。
如果再对业主征收每年10万元房产税，负担翻倍，就有可能导致业主生活受到严重影响。同时同地段的房屋出租价格不到1万每月，如果将房产税摊到租客身上，这套房子很难租出去。前面我们提到了国外房产税仅占租金的1/6到1/10，那么我们国家如果按照同样的比例征收房产税，就是租金的150%到200%，收益率为负数。
所以在国外房产税征就征了死不了人，在我国就不一定。
要征税，先立法
2013年十八届三中全会提出落实税收法定原则的任务。2015年，人大法工委审议通过《贯彻落实税收法定原则的实施意见》。税收法定原则，意味着今后每一次新税种的出台（暂行办法）、完善（实施细则），都需要通过立法，让征税符合法律规定。而目前对于住宅征收房产税，尚没有进行统一的立法，而是仅通过几个主要城市进行试点。
比如上海的 《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》；比如重庆的 《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》。这些试点办法采用的策略不尽相同，但是长远来看最终都会像美国一样对每套住宅每年进行评估之后再征税。现在试点尚未完成，全国统一的立法尚未完成。
楼市还需要稳定
2017年是整体宏观调控政策出台最是密集的一年，在过去的两年间，全国各地都出现了不同程度的房价波动。尤其是京沪广深等一线城市，在暴涨之后一度开始回落。而严密的调控背后，是严重萎缩的市场，成交量急剧下滑，不少一线城市的业主开始考虑抛售房产。在这种情况下推出房产税，会导致现在早已冰冷的楼市雪上加霜，促使短期内的市场波动。从稳定市场的角度考虑，房产税政策不会立刻出台。
纳税也是个习惯工种
一切新政策的出台，尤其是税收政策，都要考虑公平性的问题，否则就难免引起反弹。
我们今天的商品房小区，同一个楼盘不同的楼，不同的楼层，同一楼层不同的户型，价格都不相同，可以说是一房一价。这个价格难以精确掌握，只能暂代以交易价格。
交易价格，实际上政府也难以精确掌握，原因是我们的网签价格往往和实际成交价格不同，卖家和买家会私下定一个价格，上报给政府另外一个价格，间接的降低自己的税费，这种情况已经属于普遍行为，以至于同一时期政府掌握的同一个小区的成交价格上下浮动很大，完全无法掌握具体的房屋价格。所以就会出现更极端的低价网签避税行为：原来是避一次，现在是为了避一辈子税。所以在现在的试点里又会出现如果税务部门觉得价格太低，可以进行调整的情况。
商品房小区虽然按照政策是一房一价，但是上有政策、下有对策，开发商为了突破政策，会采用不同的方式打政策擦边球，比如电商款、车位、装修、新风系统等等方式，向买房人收一个价格，给政府报一个价格。这样政府也不能精确掌握商品房的实际成交价格。
我们国家的征税方式相对比较被动，城镇居民不习惯主动缴税，也没有一个有力的征税系统，我们平时经常被查水表、查电表，没见过上门查个税的吧？如果仅仅凭着个人的意愿缴税，势必会导致收缴率低的问题。
比如我们国家出租房屋一直是要纳税的，就是由业主主动申报。实践中很少有业主主动申报纳税。当一个人和公权力对抗，我们可以采用法律来限制。当一群人普遍和公权力对抗的时候，法律就很难奏效了。如果没有严密的措施，新税种一出台，少数人去交了，大部分人却理都不理，这就会很矛盾。
如何理解《立法先行、充分授权、分步推进》
以重庆市正在进行的试点为例，
《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》：
第六条：应税住房的计税价值为房产交易价，待条件成熟时按房产评估值征税。
而在上海版本中则是：
《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》
四、计税依据
计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。
房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
我们可以看到，两个城市首先都符合立法先行的原则，先出台法规，再进行征税。然后重庆、上海两个试点的细节又不同，比如重庆版本有一个无户籍、无企业、无工作的三无人员，这是重庆特有的房地产术语，其他城市压根没有这个概念，也包含在地方的房产税政策中。上海则是按照交易价格70%纳税，不管你是花园洋房还是新式里弄，先给你打个七折。
客观上说，由于我国幅员辽阔，房地产制度随着城市发展也是千姿百态。房地产税收政策必须去适应不同城市的不同情况。一方面是要适应城市发展的历史，一方面要符合城市本地的政策，最后还要符合不同城市不同的市场情况。
比如说同样面对税率的问题，北京业主承担1%的税费都可能是一年10万，而放到一个房价一平米3000元的城市，同样的税率不过3000元。考虑到房价和当地收入不是完全成正比，全国统一的税率就会带来不公平的问题。因此，中央可能会授权地方，采用不同的税收政策，哪些是地方可以自主决定的范围，哪些是全国统一立法，所以就有一个充分授权的问题：中央向地方充分授权。
最后是分布推进，从政策上看，我们是先在少数城市试点，再考虑全国逐步推进。从已经出台的政策看，我们是先按照房屋买入价征税，条件成熟后，再按房产评估值征税。
立法先行、充分授权、分步推进，现在是没有立法，就算立法通过，充分授权，地方再立法，然后再逐渐从少数人征收变为广泛、普遍的征收，到最后按照评估价征收，这需要一个漫长的过程。当然，房产税早晚都要征，尽管前路漫漫，毕竟长期依赖土地财政对国家来说也是相当痛苦的事情。
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