徐斌：不懂买房，一生白忙

■ 文 | 徐斌

各位功夫财经的朋友们，大家好，我是房产律师徐斌。在过去十年中，我一直从事房地产法律服务，遇到过各种类型的房产纠纷，我所管理的秦兵律师团每年要代理400件左右的房产案件，涵盖了买房过程中的各个环节。这么多年跟众多业主接触，感触最深的就是他们说：“您说的情况我要是早点知道就好了”。

有的人要倾尽三代之力才买到房子，有的人一辈子就买这一套房子，从来没想到会遇到房产纠纷，更不知道如何应对和解决，他们遇到任何问题，都将会变成负担，影响着整个家庭。为了解决业主买房时一无所知的问题，避开买房过程中的陷阱，顺利买到一个好房子，我将在功夫财经推出《劳动人民购房指南》和《买房躲坑十大秘籍》两个系列课程，一个认识论，一个方法论，两相结合，方便买房者实践。

买房三步走，打通你的买房逻辑

有人买房是为了投资，有人买房是为了结婚，有人买房是为了养老……不同的出发点就意味着会遇到不同的问题，又不存在放之四海而皆准的办法可以解决所有问题，所以在接下来的两个月里，我会通过《劳动人民购房指南》将“买房”结构化分解，从买房前、买房中、买房后三个方面来为大家梳理买房应当注意的问题：

首先，买房前我们应当考虑哪些问题？比如你要买的房子是哪种类型——是住宅、商铺还是商住房？是商品房、二手房还是法拍房？比如小产权房子能不能买、政策性房子满足不满足交易条件？比如核查房屋信息我们需要核验哪些东西？又比如买房前要看房、选房、挑房子除了看户型、朝向和面积大小，还有什么会对今后的生活产生影响？因而在买房前，我将会侧重讲哪些手续我们必须看到，哪些信息我们必须掌握，怎样才能做到知己知彼。

其次，买房过程中我们应当掌控哪些环节？签订合同意味着买卖关系的成立，交定金、交首付便开始实际履行，但如果这时候突生变故，比如你发现了一套更便宜、更喜欢的房子，或者卖家反悔不想卖了，交的钱要怎么退呢？交税的时候忽然发现房子不是满五唯一，需要缴纳的税费超过了预期，这笔超额的税费应该由谁来负担？因而在买房时，也就是履约中，我会将买房过程中容易出问题的环节，以及卖家违约出问题时应当如何应对，甚至包括我们怎么才会立于不败之地，从而做到有备无患。

最后，买房后我们应当如何确保权益？比如交房后发现房子是凶宅的话房子能不能退？比如住进去半年了卖家就是不给过户怎么办？或者过户之后迟迟不交房怎么办？比如买房后发现小区管理混乱怎么办？对于购房人，过户、交房、入住并不是买房的终点，而是买房成功的起点。房子、小区和自己想象中不一样应当怎样处理，我会将买房后的问题进行梳理，讲解怎样才能做到进退有据。

买房路上陷阱多，秘籍教你护体

有买房就会有风险，《买房躲坑十大秘籍》就是为买房者提供一个风险预警，用过去我见过的实际案例，用前人的坑给现在要买房的你提个醒。对普通购房人而言，房产纠纷可能是挫折，让你婚礼延期、生育推迟、客居他乡；也可能是灾难，让你投资失利、名校无望、钱房两空；甚至可能是毁灭，让你妻离子散、满盘皆输、生死离别……任何一件都是购房过程中不能承受的风险。遇到问题，找律师解决并不困难，难在提前发现问题，避免风险。《买房躲坑十大秘籍》也正是为了解决这种困难，让准业主、准夫妻、准投资人等不同的购房人提高风险意识，降低购房成本。

购房前将风险和隐患消灭，购房人利益才最有保障，所以当你意识到风险在哪里的时候，风险就已经离你而去了，尤其是那些因为不了解相关法律知识，最终闹上法庭的买房人。更残酷的是，99%的人在签合同的时候，看都没看一眼，绝大多数人意识不到，原来买房还要注意这些问题。

《买房十大躲坑秘籍》是为了给大家构建一个买房风险系统意识，不求成为房产专家，只为买房时候少上当。这两门课我帮大家把买房这点事，掰开了，揉碎了，让大家买好房，少掉坑。

为了把买房这点事讲透，我将从四个方向讲这门课。

第一，分解买房过程，把买房过程环节化。从挑选楼盘、看房选房、交付定金、资格核验……房屋交易的各个环节，既是相互独立的，又是紧密联系的，每一个环节都不能忽视，每一个都有要死死守住的底线。

第二，抽出典型案例。将买房过程结构化分解之后，所产生的问题也更加明确具体，基于每个环节的不同作用，我来做一一详解。

第三，实际案例教训。没有在沙漠里挨过干渴的人，不会知道水的价值。没有遇到阻碍买不到房子，也不知道经验的重要性。而理性的人会从别人的眼泪中吸取教训，从而避免重蹈覆辙，因而我会在系统讲解的过程中适当配以案件，以加深对课程和问题的认知。最后，我会为大家讲解应对策略。近十年的执业经历不仅让我一针见血针对性解决问题，也让我提炼出相应的概括性办法，因而会为大家讲解如何将遇到的问题抽丝剥茧，正确解决主要问题。

对于非房地产行业从业的普通人而言，买房路上陷阱太多，不掉进前一个，后面还有千万个坑，在购房前清楚明了所有坑更是难上加难——隔行如隔山，正所谓“专业的人做专业的事”。

 小 师 妹 说

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