海马小姐： 在日本买房，就像和公务员结婚
■ 文 | 海马小姐
1、日本买房投资的，都是比较理性的
整体的感觉，日本的房地产市场，真的是一个非常冷静的市场，房价和国内的一线城市相比不高，投资回报率高。从“房子是用来住，而不是用来炒”的逻辑上来说，这真的是个非常健康的市场。
在经历过泡沫经济之后，日本的房地产经历了20年的冷静期，政府不通过地产来刺激经济，也有一系列政策来抑制短线炒作，所以，人民不热衷于炒房。如果习惯了国内的炒房规则的人，不会喜欢投资日本，太稳定，不够刺激，几乎没有可能出现暴涨。
但换个角度，日本的房产才是正常房产投资该有的样子，在房价稳中有升的基础上，获得高租金回报。借用一个朋友的话来说，在日本买房投资的，都是比较理性的投资人，民族情绪理性，对回报的期待理性。
2、日本人通过机构来“炒房”
这张图是CBRE关于日本房产的投资报告。
日本房产投资资金的三大块：日本国内的J-REIT，日本国内的其它投资，外国人投资。
日本人个人虽然不热衷于炒房，但其实，日本人也知道，房子是很好的投资品。他们的房地产投资，很大一部分都是通过REITs（J-REIT）进行的（REITs，即房地产信托基金，即把房子打造成为了高流动性的金融产品）。
日本有着运作成熟的REITs体系，这类投资品既安全，收益又不错，能到5%，对于负利率的日本来说，这个收益足够高。日本的REITs市场有近千亿美元的规模。日本人不爱炒房，但他们买REITs呀，通过机构来“炒”。
另一方面，越来越多的外国投资者也进入了日本的房地产市场，这些年，日本房地产市场最大的增量来自海外投资者，增加了70%。侧面证明了市场的投资价值。
3、东京是最受投资者欢迎的城市
本次日本之行去了三个地方，东京、大阪、京都。大家都知道日本是个老龄化严重的国家。说句题外话，其实中国也在朝着这个方向发展，中国大部分地区的出生率，还不如日本。
▲东亚地区各国的出生率
所以，我选择的这三个地方有个共性——人口流入，人多。
东京是日本的首都，第一大城市，人口净流入，是日本经济最发达、最具活力的城市，也是世界经济最发达、最具活力的城市之一。目前，东京房子的均价也只在4-6万人民币左右，净回报率在4-6%之间。对标纽约、伦敦，东京这个城市的房价非常低，回报非常高。
价格上，2011年至2018年，东京二手公寓的价格走势是这样的，总体稳中有升。
▲图片来源：japan property central
CBRE今年的报告，在亚太区，东京是最受投资者欢迎的城市。所以，作为日本和世界一线城市的东京，它的房产是个很安全和健康的投资，有稳步增长的房价，有稳定的收益率，有世界五百强，有制造业、旅游业、金融业……源源不断的吸附着日本其它地方、世界各地的人，房子容易出租，也不难转手。
4、京都町屋，卖一栋就少一栋了
和东京不同，大阪、京都，都是典型的旅游城市。大阪接近900万人口，京都人口250万，但每年到这两个城市的游客，数以千万计算。日本旅游统计局的数据，这两个城市在外国游客访问率里排第三位和第四位。这也一定程度上刺激了当地的房地产市场，一是商业地产市场，一是酒店业（拓展至民宿行业）。
大阪是日本的第二大城市，城市的几个核心片区，北区、中央区、浪速区一些地段的房价，涨幅可排在日本前十位。也正是因为这个原因，来买房的中国人也越来越多。
最后说京都，京都是个很特别的城市，它从前是日本的首都，东京成为首都是19世纪下半叶的事。京都保留了日本从前的风貌，所以吸引了世界各地的游客。如果在京都投资，买公寓意义不大，有意义的，是它的町屋。
町屋，类似我们的四合院，大北京的四合院现在有多值钱大家也知道。京都的町屋，也是一样，从前的人在这种房子里住，很有历史感。一栋小屋子，带个花园。
在京都，町屋总共只有不到3万栋，卖一栋就少一栋了。不过，日本人对町屋好像不太有感觉，很多房子的状况都不太好，政府也不太管。但外国人对这个特别感兴趣！
▲Financial Times对町屋的报道
薛蛮子收了京都120间町屋来做民宿这件事，大家应该有耳闻。经过这么一炒作，未来町屋的价格还会继续涨。但建议资金量小的朋友不要“掺和”这事，第一，町屋不便宜，一栋上百万人民币，是正常的事情。第二，这种町屋修缮维护的费用不低，后期成本也不少。
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