魔都财观：比起降准，我们更关心如何买到大涨十倍的房产

最近央妈又降低存款准备金率了，坐实了名义稳健，实际宽松的货币政策趋势。降准的背景是，实体经济情况很不好，固定资产投资、商品房销售、PMI都在往下掉。为了维稳经济，维稳楼市，国家需要推出刺激政策。按照这个态势发展下去，最快到明年，楼市调控也会迎来放松。

作为奋斗在一线的买房人，我其实觉得宏观趋势并没有那么重要。因为如果你玩久了房产就会知道，房产的宏观周期大概是3年一个小周期，自有牛熊轮回。而每年重大政策会在3月定调全年，以后全年走势除非遇到极其重大变化，否则全年宏观环境是不会多大变化的。

比如说今年3月两会宣布房住不炒之后，那么我们全年的房产调控势必是从紧的。而我们国家的GDP始终在6.5%左右，徘徊在政府的底线附近，所以在货币、财政政策上一定是要放松的。这样综合来看，全年房产走势就是宽货币、紧信贷、严调控。有了这样一个基础认知，全年的宏观政策只需要略加关注即可。宏观面不会变盘，不用天天盯着热点看的。

而知道宏观大趋势之后，你如果想在房产领域有所建树，那就更应该把精力放在买房技术的学习上。因为宏观让你正确，实操才能赚钱。我们经常遇见的情况是，知道了宏观趋势，知道房价未来会大涨，可却不知道如何买到、赚到，这才是最大的悲哀。

比降准更重要的事，是学会一些买房的实战方法。

1、楼市赚钱的方法

楼市里赚的钱来自于三个部分。

最大一部分是货币宽松，赚负债稀释的钱。大部分贷款买房的人都能吃到，每人都能享受到一生一次的首付贷机会。少数财技高超的人，利用更高负债赚到超额回报。一个人通过贷款买房，可以把个人的资产负债表做得很大。随着通货膨胀，房产在增值，负债却被锁定，个人的财富就这么出来了。

十年前上海一套200万的房子，100万的贷款，负债压力弄到心里忐忑不安。今天再看一眼，房子1200万，贷款还剩几十万，一不小心就赚了1000多万。正所谓全款买房打平通胀，贷款买房掘金通胀，就是这个意思。

不过我不推荐新手过度放杠杆。牛逼如孙宏斌，当年也把如日中天、接近万科的顺驰做破产了。杠杆需要做好时机把握和现金管理才能驾驭，它是一把双刃剑，切记。

第二部分是淘笋盘，赚折价房产的钱。这一轮房产牛市帮助大家完成了投资者教育，大家都知道了笋盘是同等情况下的折价房源的意思。淘笋盘需要的是对当地楼市价值体系的充分认知，这个来自于看房200套的积累。你要知道整个城市各个热点板块里的各种主力户型，掌握一些判断楼市估值的基本技法，比如多层一楼不带花园就是3楼市场价的85折到9折。光有这样还不够，你还需要在全市布满自己信任的中介，一有笋盘就第一时间通知你。只有同时具备足够的价值判断能力，又有充分的信息渠道，才能抢在别人之前，识别笋盘，抓到折扣。

第三部分是押注热点区域，赚板块增值的钱。一是搏规划，周围环境的重大改善，能带来巨大增值。比如90年代的陆家嘴，赶上了政策东风。大量规划的基建砸下去，增加土地的含金量。其实不是房子在涨，房屋这个建筑体是在一天天的贬值，是脚下的土地在涨价，体现在上面房子里的单价上。

另一种情况是靠人口流入。很多地区之前并没有非常好的规划，但是由于城市人流的动线交汇和产业的自动集聚，随着人口的不断迁入，当地社区居民的购买力得到升级，抬升了当地的房价。比如上海外环外的莘庄地区就是很好的例子。这里是江浙新移民登陆上海的第一站，交通便利上的优势促成新上海人在这里扎根。

负债赚钱靠胆识，笋盘赚钱靠经验，板块赚钱靠眼光。今天我们重点聊聊如何找到潜力板块，因为这个是大部分人都能学会，且能把握的。

2、哪里涨的多

2006年以来，上海的真实房价整体大约涨了6倍左右。哪些房产是领涨，哪些房产又落后于大盘涨幅？弄明白长期涨幅这个事情还是挺有必要的。

上海是比较典型的中国大城市布局，整个城市既有内中外环的传统画大饼的规划，也有大量产业园区分布在城市周边，包括东面的浦东新区的金融和高科技，北面的宝山工业园区，西部大虹桥枢纽的机场和高铁经济。这种内外圈层+产业副中心的城市格局，符合中国大部分城市的规划形态，掌握上海过去涨幅规律经验，不仅可以帮助大家在上海找到下一个价值洼地，也可以为其他城市选筹做更多参考。

那么到底上海哪些房子涨得多，哪些房子涨得少呢。我们选择了2006年那时还在有新房出售的10个小区，以下是各小区基本介绍及2018年的二手挂牌均价。

这是十个小区的地理位置分布。从内向外，越靠近市中心的价格越高。

请大家读到这里，停留一下，猜一猜过去十二年，哪个小区涨幅第一，谁是倒数第一。

注意我们这里猜的是涨幅哦，不是上涨的绝对额哦。

来公布正确答案啦：这是十个小区的涨幅排名。

希望大家都答对哈。

涨幅第一的是位于外环外的大虹桥板块西郊九韵城，过去十二年涨了13倍，2年多就翻一倍，十分惊人。涨幅最差的是内环内核心地块的翠湖天地，就是今年梁朝伟刚买的那个小区，用了12年才涨了3倍，真是太惨了。

十年十倍背后的秘密

经历12年的变迁，这些楼盘走势严重分化，有些一路冲高，有些停滞不前。通过研究这些楼盘涨幅，还是有一些规律可以摸索出来的。

涨幅靠前的小区，有几个特征可以把握。

一是低基数。只有低价才容易出暴击。单价从1万不到冲到5万，这个涨幅，努力一下还是能够得着的。但是从5万变成25万，那就需要很大的想象空间了。哪怕是像翠湖天地、世茂滨江花园这样品牌开发商的明星楼盘，在高价买入的情况下，涨幅表现都很差，所以欧神说拒绝高单价的CEO盘，是有数据依据的。

高单价房子的涨幅差，背后的本质原因是总价购买力限制。我们买入房子之后，不管是投资还是刚需置换，未来大概率是要出手的，所以买入时就要考虑接盘侠的购买力。一轮翻倍行情，一套房子从500万涨到了1000万，小白领咬咬牙，凑足6个钱包也就上了。但是从1000万涨到2000万，这个估计大部分人把牙咬碎了，也是够不到的。

房产达到一定总价后，价格再向上流动性和溢价空间很差。北上深的购买力上限大约是在1600万；南京、杭州大约是在800万；重庆的购买力上限在400万。基本是以内环内大平层的总价为衡量标准。

在购买力上限以上，价格衰竭非常快。比如上海超过1600万的话，单价8万的房子，就算再多20、30个平方，总价也可能只能增加100万。因为购买已经达到极限，增量部分的单价意义不大。这就是豪宅涨的慢的原因，有个总价紧箍咒套着，客群有限，只能等待市场购买力慢慢打开天花板。

如果房票够多的话，总价一样，两套低总价小房子比一套大房子涨的快多了。没有房票的话，大面积低单价表现最好。

二是靠近产业园区。顺着产业寻找低估板块，也是非常有用的招数。买房增值永远想到的是接盘侠的购买力。有产业的地方有高薪，容易形成购买力，现在什么样的产业最有前景呢，只有搞金融和高科技，才是有钱人。事实上，金融民工和码农（特别是后者）是近郊次新拉升的主力军。

我一直对北京的西二旗印象深刻，它在北五环的西北角。那是一片神奇的土地，一条马路上，坐落着百度、搜狐、新浪等众多事业总部，环境幽雅低调。但是就在不远处，还能看到破落的北方农贸市集的影子。可是就在这个距离天安门25公里，偏居一隅的神奇角落，房价却高的惊人，次新的价格都在7、8万。这就是多金码农的购买力，硬生生把一个偏僻角落拉升到三环房价水平。只要能博得产业园区高薪人群的喜爱，就不愁高房价没人买。在上海，同样也是这样。前面举例提到的张江汤臣豪园、金桥瑞仕花园、联洋年华都靠近上海高科技园区和自贸区，区域内的高薪新移民是房价上涨的基础。

三是处于城乡结合部。这是我本人比较偏爱的买房打法，押注在主城区的边缘附近。大城市的发展，每年在以1、2公里的距离向外逐渐推进。当一个地区从传统郊区纳入主城区的那一刹那，房价往往容易大涨。由于这些近郊板块，一般都留存了大量未被征用的土地，多以耕地、森林、厂房、仓库等形式存在。有大量潜在土地的地方意味着政府将来有大量拍地收入，政府往往会优先将轨道交通、市政建设的规划放在那里，想象空间很大。比如前面例子里上海涨幅第一的西郊九韵城就是位于大虹桥，受大虹桥利好刺激有一番暴涨。买房永远买的是增量，买的是预期的变化，因此我们会提前布局在城区周边，布局在有大块土地的地方，静静等待城市扩张至此后的大涨。

好了，到这里，我们简单分享了找到大涨十倍板块的一些经验方法。研究城市板块除了掌握前面那些技巧外之外，还需要结合所在城市的政府规划、人文偏好、交通动线、产业引导、板块房价综合考虑，这需要大量的实战分析和思考沉淀，新手一般挺难押中。

而买房这件事，试错成本极大，与其自己四处碰壁，不如找到楼市老司机带你飞。

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