水原十口：北京房价，这次真的要跌了吗？

一、大势

飞得越高，越害怕摔下来。

北京楼市的价格，在全国可以排到前三名；

北京楼市的「混乱程度」，却是无可争议的第一名。

北京楼市的行情走势，越来越「大起大落」，在2013年之后，限购限贷，增加交易税费等管制约束，实在不像是一个好兆头。

很多人心中不安：

北京楼市，是不是真的要跌呀？！

甚至一些楼市的大V趁机表示：

北京的赚钱机会已经过去，房子再也不能买了。

对于这样的言论，我们是一概是忽略。

通过买房积累上亿身家的人不在少数，不管楼市怎么起伏，这些人所做的战略，都是十几年如一日的持续买进。

他们能够获得巨大的投资回报，恰恰是因为，那些在普通人看来毫无定数的事物，在眼里却是无比地清晰。

普通人像是战场上的小兵，注意力在眼前，四周刀枪乱舞，对面一百人喊杀过来，哪怕身后有上千士兵，也可能害怕地逃跑。

专业的投资者更像将军，将军来到战场，第一个动作不是冲上去厮杀，而是站在高处观察，谁更有优势，是开战还是撤退。

做楼市投资，你需要学习将军的眼光，譬如说功夫财经的几门房产投资课程，堪称业内翘楚。

先有大势判断，我们的战略才能落地；

战术再好，也不能用在必败的战场上。

楼市的投资，我们首先要确定：

楼市的大势是什么？

楼市的投资，是赚钱还是亏钱？

如果你确定是赚，那么中间的涨跌，都叫波动，结果是赚多赚少的问题；

如果确定是亏，负和游戏那就是赌博了，靠运气赢的钱，最终都是要凭实力输回去的。

二、抽水机

只要北京还是首都，它始终是中国最强大的城市。

楼市上涨，核心原理是纸币的印刷；

只要纸币存在，我们永远生活在一个通胀的社会；

房子的标价，注定会从300/㎡变成300000/㎡甚至更高。

每一个城市具体的涨多涨少，一方面取决于城市本身供求关系的紧张程度，另一方面则是新增纸币的优先级。

在纸币这一点上，作为全国唯一的政治中心，北京有着特别的优势：

❶所有新增纸币，第一轮是北京，接着才是上海，深圳。

「新增纸币的源头」这一点，是任何其他城市都不具备的优势。

我们看到的是：互联网创业，PE/VC金融机构，影视创投，商业地产，无数头现金巨兽在北京遍地游走。

如果不是经常出差的朋友可能不知道，这种景象，即使是身为一线城市的上海和深圳，也相去甚远。

猜猜看，上海的互联网金融是北京的多少？

1:2，还是1:5？

我们在互联网最大的招聘网站拉勾网上筛选投资岗位，对比北京和上海月薪在25K-50K的投资岗位数量，得到的结果是：

354：21

16.85倍！

帝都，就是一个散财童子。

❷政治中心

无需赘言。

打开地图，输入「驻京办」三个字，是377个结果。

其中大部分驻京办不是直接以驻京办命名。

突厥人居无定所，但是可汗的王庭搬到哪里，哪里就是城市。

靠近可汗的帐篷，是最亲近的王孙和部落才拥有的权力。

三、帝都居不易

在北京巨大的城市地位优势的另一面，是北京楼市紧张的供应。

住建部可考的北京住宅数量，大概是740万套，而北京实际上的人口，在2800-4000万人之间。

（手机信号数量超过3000万）

根据云房资讯的数据，这是北京成交数量最多的十个板块：

如果你打开地图App，挨个对照看一遍会发现，这十个地区：

一半在六环外，没有一个在五环以内。

同时，超过60%的二手房成交量，总价都在500万以内。

在普通人看来，500万也许是一笔不菲的金额；但对于北京而言，500万仅仅对应着的一些一居或者两居，而且大多是五环周边的一居或者两居。

帝都的拥挤不受喜爱，政府也严控人口；但产业和城市地位对于外来人口的吸引力仍在；至少从官方数据来看，这两三年来的人口总量并没有明显的减少，只是增加缓慢，但相比于同为一线城市的上海，北京在人口的结构上明显表现出更加年轻的状态。

放到全国，北京的房价未必是涨的最快的，但是北京的住宅，存在严重的供不应求。

相比于更早开始住宅商品化的上海和潮汕港资开发商遍地开花的深圳，北京的住宅商品化起步最晚，发展最难，因此在所有城市之中，也是病情最为严重的。

——帝都居不易

另一个不为人所注意的地方是：北京楼市的「隐藏实力」；

北京的限购限贷政策在全国最为严格，购买过程的难度最高，而在这样一个情况下：

2017年317之后，洼地持续补涨

2017年底，成交量恢复到下跌前水平

2018年3月-5月，上车盘上涨了10%-15%

每一次政策刹车之后，停滞的时间越来越短

耐药性的存在，导致北京对于管制手段越来越适应；

而在这样一个艰难的市场中，只要给予一点点空间，价格就会恢复真实的面目。

北京，是一个涨价压力很大的城市。

北京的大势存在，下跌没有可能，上涨却无法避免。

下一步的关键在于：时间。

四、天时

当我们把时间拉的足够长，可以清晰地看到楼市的结果，与我们的逻辑一一印证。

自2008年开启4万亿以来，北京的均价，大约是10倍的涨幅；

每一轮行情起伏，大概是三年一次，每次的时间间隔有缩短的趋势，政策的耐药性逐步加深。

每一次大涨，之后都会面临半年左右的「恐慌期」：

成交量下跌，再长期保持平静直到慢慢抬升。

这种偶尔产生的短暂性下跌，本质上更接近于大涨后「回吐」；

就像一场大胜的战役中，一些士兵因为兴奋而冒进，输掉几次小型战斗，对于最终的结局并不能做出什么改变。

从2016年3月的上一轮大涨开始，到2018年的10月，已经31个月；

距离下一个可能的关键时间点，还有半年。

2019年的3、4、5月，我们将面临：

春季的季节性行情

3年一度的上涨周期节点

北京的第一重浪，是天时。

五、双重浪

楼市投资是一门不断精进的艺术，我们的还可以推算出更多准确的细节。

我们来看看北京市场的细节：

❶从2018.2到2018.6月，500万以上的改善型住房成交占比扩大

❷上车盘上涨10-15%，原本100万可以上车的，过了春季就要120万

❸卖家越来越不愿意接受砍价

❹自2017年317之后，先后经历了三轮成交量的回暖，其中冬季原本是传统淡季，却逆势抬升。

❺最近5个月月均成交量，已经超过2016年月均成交水平。

北京的楼市，平静的表面下实际是暗流涌动。

蓄力的时间越久，爆发出来的力量越恐怖；

北京的第二重浪，是蓄势待发的购买力，随时准备冲出海面。

大势在前，任何戚戚然碎碎念都无法改变命运；

面临波澜壮阔的行情，或许你只剩下半年时间。

如果你还没有在北京上车

或者还想在北京的楼市更进一步，

多套建仓；

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感到难以继续下手；

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