杨国英：2019，房价到底将走向何方？

2018的房价，已有悲鸣之声。

2019的房价，到底将走向何方？

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2018，是资本的惨淡年，无数人为之神伤。

股市是遇神杀神，私募大佬王亚伟、葛卫东轮番倒下，更徨论散户韭菜。

楼市是晴转多云，在年初的三四线城市小狂欢之后，整个下半年的流动性严重紧缩，多空双方的势能，正发生明显的转换。

股市的惨淡，投资者倍感心酸，但却不至于过度焦虑，这是因为，心理上早已习惯，毕竟A股28年的历史，一直是熊长牛短的。而2018年楼市的晴转多云，其对未来房价走势的判断，则是众说纷坛，看多者，信心十足，言必“房价未来将再创新高”，看空者，则似见大厦已将倾。

讨论2019年的房价走势，先看一看最近的楼市动态：地方政府的楼市调控，正在陆续松绑。

限售，在菏泽明确取消限售后，广州、珠海等城市正有序跟进；限购，在杭州变相降低限购门槛之后，合肥距离全面取消限购，仅剩一箭之遥。

临近2018年末，多个城市的楼市调控松绑，2019年是否会扩大至全国范围？这基本是可以肯定的！

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2019楼市必将全面松绑，为什么？

首先，这一轮2016年启动的楼市调控，全面推进两年以来，目的已经基本达到，一二线大城市房价的狂飙，已经扼制住了。

其次，信用的收缩，流动性的紧缩，已经让我们的担忧：从两年前担忧房价的暴涨，转变为当下担忧房价的暴跌。

11月份M1和M2的剪刀差（M2环比没有增长，但是M1环比却足足低了1.2个百分点）告诉我们：最近小半年的货币政策宽松，实质效果并不明显，个人和企业贷款意愿不强烈，甚至不仅不愿意贷款，就连手头上的现金，也不愿意去消费或投资了——这就是信用的收缩！

再谈房产的流动性，无论是一线城市的京沪深广，还是二线头部城市的杭州、南京、成都、厦门等，2018年的二手房，几乎都是量价齐跌，其中，成交量更是普遍下滑40%—50%不等。

信用的收缩，大家不愿意化钱了，不愿意投资或消费了；流动性的紧缩，二手房成交量已经大幅下滑了。所以说，2018的房价，我们已经听到丝丝作响的悲鸣之声。

03

政策调控，方向转变的信号，已经极其明显，以前是担忧暴涨，现在则是担忧暴跌。

其实，从政策逻辑来看，以前对房价暴涨的担忧，本质上还是担忧未来的暴跌，房价泡沫吹得越大，未来只会摔得越惨——毕竟，从住宅的租金回报率看，这是抗跌的终极缓冲器，我国大城市几乎是全球最低的。

▲全球主要城市的住宅租金回报率

也就是说，一旦楼市的信心被击垮，从租金回报率的角度看，我国楼市是缺乏终极安全阀的，1.5%左右的租金回报率，才约等于1/3的市场资金成本，怎么扛？用什么扛？

所以，2019年，我国楼市的调控必然松绑，再不松绑，房价必将大幅下跌，我10月份曾经做过统计，淘宝的法拍房，南京地区的，今年同期法拍房的数量，几乎是去年同期的近10倍。

这说明了什么？

当下楼市空方已经占据了主导地位，只不过，多方的信心目前尚未完全击垮，他们还在犹豫，还在观望，还心存侥幸——要知道，如果不是楼市严重缺乏流动性，市场不可能存在这么多数量折价30%的法拍房的。

所以，请记住，这一轮的松绑，绝无可能重复既往的“一松即暴涨”走势，松绑的目的，是稳定，是未来1—3年内，可以小跌，但绝不可大跌——大跌，商业银行是扛不住，系统金融安全是扛不住的。

用时代换空间，将是防范楼市大跌的必要手段。也就是说，只要未来3年，租金保持每年10%以上的补涨，房价就不会发生断崖式的暴跌，但是，3年时间，合计下跌25%左右却是可能的，对于绝大多数城市，这也将是大概率的。

经济大周期的拐点已来，切勿用既往房价的走势来推测未来，这纯属自我安慰。

2019，房价到底将走向何方？

我的判断是，在政策松绑的预期之下，成交量将会小幅上升，房价将会小幅下跌，跌幅在10%—15%之间，风险整体可控！

未来的楼市，将从之前的投机炒作，逐渐过渡到价值投资，毕竟，我们的人口红利已过，城市化率也渐进走向尾声，而价值投资唯一的依凭是什么？

租金回报率！

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2 Jan 2019

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