从1998年房改启动，房地产市场进入市场化以来，过去的20年，中国房地产新房交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米，翻了四番多。
1998年全国城市新开发房屋的平均交易价格大约是每平方米2000元，到了2018年，全国平均上涨到8800元。账面上是涨了两番，不过，如果看当地的数据，不管是东部还是西部，都至少翻了3番，比如，北京、上海、深圳、广州、南京、杭州等热点城市的房价基本翻了3番，涨了8倍，甚至有特别热的地方涨了10倍以上。而从供给端看，2015年以来，房地产投资增速从两位数高增长逐步回归10%左右的增长，如果扣除土地购置费，开发投资于2018年首次出现负增长。2016年12月，上层明确“房住不炒”定位，开始提出建立促进房地产平稳健康发展的基础性制度和长效机制，房地产调控思路逐渐从短期调控政策向长效机制过渡。
特别是今年7月30日，大会上重申“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”落实房地产长效管理机制，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段。”当我国房地产市场走过全面高速增长时代，进入总量稳定、高质量发展新时代后，未来10年，房地产市场会怎样发展，增长空间又在哪呢？根据恒大研究院提供的数据，1978-2018年，我国城镇住房存量从不到14亿平增至276亿平，城镇住房套数从约3100万套增至3.11亿套，套户比从0.8增至1.09，和当前发达国家水平相当，我国居民基本告别住房短缺时代。但是，2015年人口小普查显示，我国城镇住房中成套率仅为85%，约20%为条件较差的平房，41%为1999年前修建，住房质量有较大提升空间。
2014-2018年，商品房销售中，90-144平改善类户型套数占比明显提升，这说明，居民现在买房更偏向功能完备的较大面积住宅，改善需求逐渐成为市场成交的主力。从经济增长方面来看，1978-2018年，40年时间，我国GDP总量增长了约245倍，仅次于美国排名世界第二。另外，2018年，我国实际经济增速6.6%，处于增速换挡时期，但是依然处于世界前列，并且人均GDP达到9771美元，距离突破一万美元大关，仅一步之遥。随着居民温饱问题解决，经济增长对住房消费的带动力也会增强。比如，1985至2018年，我国城镇家庭消费中用于居住的消费支出占比由4.8%提升至24%，吃穿用消费支出占比由75.4%下降至40.9%。未来10年，随着自主创新能力的提升等有利因素不断出现，我国经济的增长空间还很大，这也将带动居民住房消费持续增加。众所周知，这些年房价翻番上涨背后，最直接的元凶就是货币超发。2019年6月份，我们的M2到了190多万亿，去年是180多万亿。而在2004年的时候，M2其实就是20多万亿。这个过程中，虽然社会商品的物价指数保持平稳，但是可以明显感受到房价基本上每三年、每五年翻一番的现象。这是因为，超发的货币大部分流入了房地产市场。所以这些年的房价上涨也可以理解为一种通货膨胀现象。
上面我们已经提到，今年我国M2已经到了190万亿，今后10年M2也不可能再翻两番。这几年国家采取的去杠杆，稳金融措施，已经让M2增长率处于GDP增速+物价指数的合理增速区间。今年8月，我国M2增速为8.2%，基本符合这个规律，其实2017年，2018年M2都保持在8%左右，可以预判，今后十年，M2增长率基本上会与GDP增长率+物价指数保持平衡。而根据官方的判断，中国的GDP今后10年平均增长率大概在5%左右。而房地产价格增长一般不会超过M2的增长率，也不会超过GDP的增长率。2018年， 我国城镇常住人口已经升至8.3亿，常住人口城镇化率升至59.6%。而从国际经验来看，城镇化率达到70%-80%左右将会进入成熟期，这意味着中国的城镇化进程也将步入尾声阶段。从2000-2010年，我国城镇化率年均增长1.4%，其中2010年当年的城镇化率就增加了1.6%，而从2010-2018年的年均升幅降至1.2%，2018年当年的升幅仅为1.06%，也就是说，城镇化的进程正在显著放缓。然而一个令人尴尬的事实是，过去40年，发展最快的其实是中小城镇。从1978年到2018年，我国县级以上城市数量从193个增加到672个，增长2.5倍，而同期建制镇2176个激增至21297个，增长了近9倍。中国的常住人口城镇化率已经达到 60%，但是户籍人口城镇化率仅为 43.4%，这意味着有 2.2 亿人口常住在城镇，但是户籍依然在农村。
目前诸多迹象已经表明，中小城镇化战略正在逐步退出，大城市化要取而代之。今年的政府工作报告明确提出，以中心城市引领城市群发展。在此前后，“国家中心城市”“推进城市群发展”“培育发展现代化都市圈”“收缩型城市要瘦体强身”先后进入规划。并且，国家层面也不断推出政策，鼓励人口在城市落户：2016年10月，国务院正式印发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，提出要全面放开放宽重点群体落户限制。
《2018年新型城镇化建设重点任务》提出，中小城市和建制镇要全面放开落户限制。《2019年新型城镇化建设重点任务》进一步提出，Ⅱ型大城市（100万—300万）要全面取消落户限制，Ⅰ型大城市（300万—500万）要全面放宽取消重点群体落户限制。
特别是发改委今年的这个超级文件，可以说一锤定音，奠定了大城市全面放开落户限制的主基调，我们也能感受到，城市的抢人大战正在迈向最高潮。
前段时间，从河南新乡漯河，到山西晋城，再到湖北宜昌，三四线城市纷纷实行零门槛落户政策，加入到这场轰轰烈烈的抢人大战中。不仅是三四线城市，作为一线城市的广州和深圳，也在大开落户之门。强二线的杭州，将落户门槛放宽到大专生，准二线的宁波进一步放宽至中专生。这其中，动作最大的还要说是西安和石家庄。所有全国在校大学生都可以在西安落户。石家庄更绝，作为二线省会城市，在全国打响“零门槛落户”第一枪。如果未来全面放开县级以上大中城市的落户限制，无疑会吸引更多农村和乡镇流入。可以预见，未来农村和乡镇人口将持续萎缩，而大中城市有望继续扩张。目前，我国常住人口城市化率基本达到60%，距离发达国家70%-80%的水平基本还差十个百分点，按照每年1%左右的城市化增速，差不多还有10年时间。而房地产吃城市化的发展红利也就是这个时间。还有另一个问题，吸引来的这些人口，将流向哪些城市呢？首先，现在全国范围内都在放松落户门槛，但只有北京和上海这两个城市的落户条件依然森严，户口含金量最高。这种城市向来不缺人口，未来住房市场需求也会更大。第二，人口持续流入的城市，2018年，全国人口增量超过10万的城市分别为，深圳、广州、西安、杭州、成都、重庆、郑州、佛山、长沙、宁波、武汉、济南、青岛、合肥、南京、南宁、厦门。显然，人口增量越高的城市，吸引力就越强。当然，北京和上海由于主动控制人口总量，所以造成城市人口出现危重或者负增长的现象，这并不是说它们吸引力不强，这是主动调控的结果。第三，中西部省会城市。虽然看上去中西部省份基本面不是很好，经济发展也不如东南沿海城市，但是一些中西部省份的省会城市的虹吸效应，也会吸引省内流动人口落户。人随产业走，区域经济发展不平衡是导致人口区域流动的根本原因。这里有一个测算方式就是，区域经济/人口的比值，如果这个比值大于1，就说明人口向这些区域流动。比如一些省会城市经济发展水平较省内其他城市具有绝对优势，经济/人口的比值远大于1，对省内人口的虹吸效应显著。例如，长沙、兰州、昆明、合肥、武汉、南昌、郑州等，虽然这些省会所在的省份，经济发展不如东南沿海地区，但是受益于强省会城市对周围低能级城市的虹吸作用，省内人口流入对住房市场需求的支撑尤为明显。2018年，三四线城市的经济/人口比值为0.76，人口整体呈现净流出态势，另外，由于三四线城市新增常住人口中行政区划调整占比较高，存在大量带房入城的现象，这就说明，未来三四线城市的住房需求并不那么强烈。人口除了向这些城市基本面比较好的城市迁移之外，另一个主要的迁移方向就是城市群和都市圈。《十三五规划纲要》提出，“优惠城镇化布局，加快城市群发展”，将全国主要城市划分为19大城市群。19个城市群包括257个城市，占全国城市总量的40%左右，但常住人口和GDP占比高达73%和81.7%。19大城市群将提供我国绝大部分房地产市场，根据发改委的预计，未来这19个城市群常住人口占比将进一步提升至80%以上。按照体量的大小，这19个城市群基本可以分为三个梯队。
第一梯队包括：长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛城市群。第二梯队包括：中原、滇中、关中平原、北部湾、黔中、海峡西岸、兰西、晋中城市群。第三梯队包括：哈长、天山北坡、呼包鄂榆、辽中南、宁夏沿黄城市群。这19个城市群中，珠三角城市群已经升级为粤港澳大湾区，京津冀协同发展，长三角一体化都已经步入正轨，可以说是中国当前发展最成熟的三大城市群，未来房地产的增值空间也就更大。到今天为止，我国房地产市场化已经超过20年，过去房地产那种躺着就能赚钱的时代已经过去，未来房地产市场将进入平稳、高质量增长阶段，这个时期的房地产增值潜力依然很大，但是未来最考验的就是你鉴别城市的能力和勇气。