房地产市场调控持续高压，市场低迷，长三角三四线城市为什么能走出逆势上涨的行情呢?
消除区域发展不平衡成为长三角城市群的首要任务。城市群发展到成熟阶段，区域内的中心城市才能形成都市圈，从而带动周边小城市发展。2018年开始由于人口流失严重和棚改专项资金减少，三四线楼市不断出现下行趋势，一直到现在，不少人也都跟风看衰三四线楼市。
从今年的情况来看，一些长三角地区的三四线城市，比如南通、绍兴、温州等都走出了一波市场行情。房地产市场调控持续高压，市场低迷，这样的市场大背景下，长三角三四线城市为什么能走出逆势上涨的行情呢?
长三角棚改正当时
棚改，是所有三四线城市都绕不开的话题。
2015年开始，全国棚改逐渐进入高峰期，一直到2017年，这三年棚改完工率远远高于计划，棚改货币化安置比例也逐年提高。不过从2017年开始，棚改年度目标开始下降，2018-2020年，棚改计划1500万套。2018年7月，住建部明确收紧棚改货币化安置，货币化安置比例将从2017年60%降至2020年30%。这就是现在人们普遍看衰三四线城市的最重要的一个原因。然而，长三角城市群的棚改进程，并没有和全国步调保持一致。大部分长三角三四线城市2018年的棚改力度要高于2017年。棚改对一个城市房地产市场的影响大约就是2-3年时间，可以说现在长三角三四线城市棚改正当时。长三角棚改规模最大的是徐州，2018年棚改计划是2127万平方米，是2017年商品住宅销售面积的2倍，徐州的棚改红利还将持续。
近几年徐州楼市发展火热，吸引了国内一批大牌房企入驻。长三角棚改规模第二大的是温州，2018年棚改计划92815户，相当于2017年全年销售规模。同时，温州又是长三角三四线城市人口最多的城市，常住人口达到921万。庞大的人口数量加上大规模的棚改，温州楼市近两年的需求也很旺盛，值得期待。另外，绍兴、连云港、扬州、盐城的情况也大致如此，2018年的棚改计划远超2017年，棚改安置制造的住房需求，将有力支撑这些城市的房地产市场。
大规模的基建投资
除了棚改红利之外，还有长三角城市群大规模的基建投资。长三角城市群是我国经济最发达的区域，包括江苏、浙江、安徽和上海“三省一市”，但是各个省市之间的经济发展程度和城镇化水平却有较大的差异。比如上海的城镇化率在90%左右，已经达到发达国家水平，浙江和江苏城镇化率在60%左右，明显高于全国水平，但是安徽的城镇化水平却低于全国水平。所以，消除区域发展不平衡成为长三角城市群的首要任务。
轨道交通互联互通，成为长三角一体化的重要抓手，尤其是安徽-江苏，江苏-上海的交通建设，取得了明显的效果。高铁和高速路网的建设直接把城市激活了，也许高铁还有几年才能通车，但是起码在政府和民众端是有底的。
同时，招商引资时的难度降低了，带动了周边三，四线城市高铁新城板块的价格，板块规划的能级也越来越高了。根据国泰君安统估算，2019-2020年长三角区域基建投资仍然具有较大潜力。安徽省：估算2019-2020年交通基建投资（不含铁路）规模995.3-1103.9亿元，增速6.4%-10.9%。
浙江省：铁路轨交5000亿投资仅完成12%，2019-2020年会有大幅度提升。江苏省：提出2018-2022年交通基建投资1万亿，2018年完成约1200亿，后续弹性极大。上海市：估算2019-2020年交通基建投资约1913.9亿，较2017-2018年增长70.9%。
如此大规模的基建投资，在促进区域经济增长的同时，也能提升长三角交通网络的互联互通。
国内发展最成熟的城市群
从国内外的经验来看，城市群的发展大致可以分为四个阶段：1、雏形发育阶段：中心城市还不能带动周边城市的发展，城市间内在联系较弱。2、快速发育阶段：中心城市部分产业和非核心功能开始向周边城市扩散，都市圈逐渐形成。3、趋于成熟阶段：都市圈建设逐渐成熟，分工体系较为合理，区域基础设施更加完善。4、成熟发展阶段：多个都市圈基础设施互联互通，产业合理分工协作形成城市群。目前，世界五大城市群均以发展到成熟阶段，逐渐崛起成为各国提升经济实力，参与国际竞争的主要平台。现在国内的19个城市群中，只有长三角城市群和珠三角城市群发展到城市群的第三阶段，也就是趋于成熟阶段。
只有城市群发展到这个阶段，区域内的中心城市才能形成都市圈，从而带动周边小城市发展。长三角城市群中，上海都市圈、浙江都市圈、苏锡常都市圈辐射能力最强，这也是我们今天这篇文章要介绍的重点。
1、未来20年上海人口总量毫无变化，这意味着上海将长时间停止扩张，进行自我迭代和升级。
2、上海控人控地大规划，以及与周边城市房价存在长期严重的剪刀差，这将导致上海人口持续溢出，并且具有长期性和稳定性。
与上海直接接壤的分别是启东、太仓、昆山、嘉善四个县从北向南，呈弧形将上海包围，人们也称他们为环沪四大重镇，成为上海外溢的第一站。昆山地处上海正西，是与上海融合最好的一个城市，从地铁到高铁，再到高速，昆山已经全面与上海对接。这导致昆山成为房价最为疯狂的一个，特别是新桥，远高于环沪周边城市。太仓因为没有高铁，所以上海人对太仓的购买力度并不是很大，太仓现在的发展趋势就是沿沪布局，科教新城、浏河这些与上海接壤的区域值得关注。南通城市地位提升为长三角北翼经济中心，城市基本面比较好，人口基数大，产业全面承接上海，未来的崇海高速、北沿江高铁加强与上海联系，同时也连通北沿江各节点城市，如泰州、扬州、南京等，和上海都市圈其它城市不同，南通楼市消费客群不完全依赖上海，自身改善以及县城人口入市也能为市区提供持久的购买力。嘉兴城市基本面不如南通，产业能级较低，人口实力一般，但在城市圈内主动承接上海产业疏解，而且空间上有近沪优势。2019年2月，浙江省提出四大“都市区”的建设思路，将形成以杭州、宁波、温州、金义（金华，义乌）为核心的四大都市圈。浙江都市圈民营经济发达，绍兴市区、台州市区、舟山市和湖州市区均达到千亿体量，蕴含较强的发展基础。
绍兴市人口基数大，但是地处杭州和宁波之间，其经济能力及城市吸附能力较小。台州随着第三产业发展，经济能力增强，加上未来与杭州交通连接，吸附力会不断增加。金华、湖州经济发展相对缓慢，人口导入困难。从今年上半年浙江房地产市场来看，浙江四大都市圈内的三，四线城市先行回暖，一二手市场热度较高，但是随后成交开始放缓，市场后劲不足。环杭州的各县市房价和地价都还比较低，而且从房价收入比来看，环杭州三四线城市还处在低位，随着杭州房价越来越高，调控政策严格，投资客外溢，环杭州三四线城市仍有较大的发展空间。
从经济层面上看，苏锡常都市圈三个地级市（苏州、无锡和常州）占据绝对优势，经济体量均超过4000亿，社会产值高，财富积累充足。同时，区域一些强县市如江阴、常熟、吴江、张家港、 宜兴等也达到了其他都市圈地级市的水平，房地产市场发展具有稳定的基础。从人口方面来看，三个地级市人口吸引力较强，能够持续吸引外来人口，其他县市人口吸附能力虽然不及三个地级市，但是总人口数也都在百万以上，目前整个苏锡常都市圈主要城市城镇化率已经达到较高水平，人口导入趋势比较稳定。
无锡调控政策相对温和，产业能级高，有外溢需求导入，房地产市场相对健康；常州政策总体比较宽松，与苏州的交通关联较弱，更加注重自身发展，人口粘性强；吴江隶属苏州，跟随苏州的调控节奏，打压投资性需求，但是吴江未来与苏州轨交相接，远期与上海17号线延伸段对接；江阴、常熟、张家港本地政策全面放开，暂时还未加入限购大军，自身产业基础比较好，不过交通上与核心城市的关联度较弱。“天生好命”，用这四个字形容长三角城市群的三四线城市并不为过，毗邻一二线城市，总能分享大城市外溢的红利，而坚实的产业基础和人口基数也总能成为它们发展的底牌，当然也不是所有长三角三四线都有投资价值。从环沪都市圈来看，南通、昆山和太仓比较有潜力，但是这些城市目前房价较高，尤其昆山投资客扎堆，太仓目前和上海交通联系较弱，缺一条高铁，需要长持。浙江都市圈主要考虑环杭州的绍兴人口基数大，市场容量也较大，但是绍兴库存情况也相对严重，温州的情况与绍兴类似，人口多，供应量也较大，另外就是自身经济实力比较好的台州了，台州要分版块来看，目前台州向东发展，市区的新增土地转化量较高。最后，苏锡常都市圈中无锡的潜力最大，目前政策相对温和，市区核心区房价较低，与城市地位不匹配，未来有较大的提升空间，但是楼市政策比较严格。另外常熟、江阴地价水平较低，持续的强本地市场，城市发展甚至有望超过地级市。