【观察】奥克兰学区房超过200万 但清盘率持续低的现象？！

新西兰的房市，已经成为被国际社会关注的市场，因为高涨幅和高房价收入比。奥克兰城市的住宅价格，这几年一直排名在新西兰其它地区和城市前，也被列入世界城市涨幅最大，房价最贵的名单中。

2016年，奥克兰的房地产市场，尤其住宅市场，价格开始松动向下，交易量出现萎缩。2017年，节后的奥克兰房地产住宅市场，我们从新西兰最大的房地产销售代理公司的数据看到，2月初的拍卖清盘率，仅40%，也就是，在交易现场，有60%的楼盘无人出价，或者买卖双方无法达成价格一致而流拍。

几十万的收益，很多人需要几年，甚至于十几年工作才能够获得

奥克兰近几年的住宅价格上涨，让很多居住了几十年的当地居民都开始心动，那些上了年纪的老年人，都卖屋换房，或者离开奥克兰，或者搬去远些的小城镇，更有的索性就卖了房子进了养老院，因为很多人几十年都没有遇到过他们的住宅可以有如此多的变现。当然这其中也有不少中年人也通过置换住宅而套现盈利。

卖房卖到卖家都笑到抽筋，那是因为很多卖家做梦也没有想到，他们的住了那么多年的老房子那么值钱。尤其2014年新的房屋评估价已经比前三年高出50左右的情况下，这二年的房子拍卖现场，再高出CV值30%到50%相当普遍，甚至于有高出80%以上的。以至于奥克兰的房子换手率增加。

买房的，很多买家被市场的价格变化鞭策着，很多并不十分紧迫需要的变得主动进入，因为他们怕买晚了吃亏；而那些想发财的，当然以抢到房子为基本目标，因为他们认为奥克兰的房子一定持续会涨。

奥克兰出现住宅清盘率低，那从市场分析角度说就是滞销，或者说在房产交易市场，已经出现有卖方市场想买方市场转变。买家变得不那么着急了，买家出价开始回归理性了，而卖家在纠结，焦虑已经开始出现，因为那已经成交的40%交易，也有很多是通过现场多轮撮合才成交的。

在市场经济环境下，需求的变化反映市场的活跃和成交上，奥克兰住宅市场今天出现的清盘率持续低的现象，是酝酿着这个市场将出现新一轮的价格下探？还是奥克兰的实际居住需求基本饱和？

住宅需求总是刚性的，而对住宅价格的期待是有当地社会经济的状况决定的。新西兰前几年开始，人们对经济前景的看好，多少也促进了住宅房价的上涨，因为新移民的增加，社会就业率的增加，就业人口的收入的稳定增加，促使很多人对住宅拥有的欲望也相应增加。从而导致犹如奥克兰有些地区，房价在五年内翻番地涨价。

也有人估计，奥克兰目前的情况是观望期，也是买卖双方的对峙期。奥克兰因为新移民的重要首选城市，人多，房少的现象会长期存在，因此住宅总量不足将会成为永恒的社会问题。那么持有房产，那就是持有盈利的机会。

从社会学和经济学角度看，奥克兰高密度住宅规划的出台，意味着政府已经从供应则开始启动增加住宅供应量，以确保与社会移民政策匹配；而从经济影响生活的角度看，当人们为了购买高房价住宅而降低家庭生活质量的方式，并不符合西方人的生活理念。我们从奥克兰这几年的住宅租金状况可以洞察出当地居民对房屋支出的承受情况。

当房子卖不动的情况下，市场必定导向房产的市场交易价格松动，并趋于走低。奥克兰的前二个月有些地区的房价客观上已经松动，而目前在国际形势扑朔迷离的情况下，冲动地购买不动产的现象已经不会泛滥。我们不仅要从清贫率看市场供需变化，也可以从住宅市场上市时间在拉长看到需求动力不足。

 房市冬季的提前到来使得奥克兰住宅市场前景难以预测。奥克兰的房地产市场已经出现持续几个月的变化走势，至少近期难以出现复苏向上的动能。这或许就是一轮高启的住宅价格回归的周期性必然?

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David 观察员

上海交通大学硕士，高级经济师，高级管理师，工程师。凤凰博报财经频道VIP博主，博客阅读量超过2000万。长期研究中国市场，研究东西方文化对消费行为的差异。

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