美国房产投资回报率高不高？算算就知道！
美国房产简单粗暴的风格深受世界各地高净值客户的喜爱。其投资风险和回报到底怎样？
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常有客人向我咨询： 在美国置业是否可以直接给办理移民？我只能抱歉地说，不能。虽然不赠送移民大礼包，但对于购房者，美国从来都是来者不拒，对买家身份毫无限制。不管买家从何而来，身在何处，只要有资金，就可以一手交钱一手交地。这种简单粗暴的风格，深受世界各地投资客喜爱，当然也包括广大中国海外投资人士。
事实上，根据美国房地产经纪人协会（NAR）在2015年4月至2016年3月的统计数据，在美国当时所有的外国购房者中，来自中国的买家投资数量排名第一，购买总金额为270亿美金，远超排在第二位的加拿大人（89亿），且中国买家人数比例占海外买家总数的14%，也遥遥领先。
投资的本质是创造回报，对于远在异国他乡的房产，如何选择才能做到投资收益最优呢？这当然不是一言能道尽的，否则人人都是大（川）亨（普）了。但基本上，可以从两个角度判断这个问题。
▎房价的升值空间
了解中国一线城市房价的人都知道买房要趁早。否则，一眨眼的功夫，“船票”卖完了，房价就会翻好几倍。在这种市场中，房产投资回报的主要考量是房产的升值空间。两三年内就可以翻倍的房产，根本不用在乎是否空置。
可惜这种壮观的景象在美国并不多见，除部分被炒（玩）热（坏）了的地区。总体而言，房价的爬坡是个缓慢平稳的过程。期望五年内能倒手大幅盈利的，基本上只有旧房翻新之类的工程活；而期望房产自然增值的，一般需要5-10年。
▎现金流
既然不指望在美房产能短期迅速增值，那么长期持有及招租就是第二条路。租金就成为了主要的投资回报。
对于多数海外置业投资的人士而言，海外置业的投资资金通过贷款获得，买房大多为现金交易，所以投资回报率的计算也相对简单。
以50万美金的房产（大约也正好是2015年-2016年海外置业者在美投资房产的平均成交价）举例计算，如果每月租金是3000美金，那么回报率就是（$3000-每月持有成本)x12÷$500000。
那么，细节来了，每月持有成本该如何计算？房子每月的四大支柱开销（PITI）包括：本金（Principal）、利息（Interest）、 税费(Taxes）和保险（Insurance）。由于大多数海外投资者无法在美国获得贷款，所以贷款本金和利息可以在此不用计算。
▲ 房子的开销成本包括：本金、利息、税费和保险
先说税，过户以后，从过户当天起就开始征收地产税，一直要交到房子卖掉的那一天为止。根据各地法律的不同，州、郡、市，都可能对同一套房产同时征税。以笔者所在的马里兰州蒙哥马利郡洛克维尔市为例，蒙哥马利郡的税率约为地产的政府估值的1%，同时洛克维尔市加征约0.3%的市税。
全美各地地产税率不同，地产税最低的州是阿拉巴马（0.4%左右），最高的是新泽西(2.4%左右）。所以从房产税角度而言，各地投资成本各不相同，购房时了解当地税率是很重要的一环。
保险在现金交易的情况下并非强制购买，但房子出租后，不可控因素很多，所以房东险（Landlord's Policy）还是必不可少的。除了防火、防风等意外灾害，也包含一些诉讼意外，比如租客没有及时铲雪，造成路人摔伤，而路人对房东发起的索赔。每年的房东险是几百到几千美金不等，虽然不多，但也应包含在成本计算之内。
对于非独立户型的房产，如联排别墅、公寓以及有小区服务的独立别墅，每月还有几十至上千美金不等的公摊管理费。管理费主要是用于对公摊区域（绿化、电梯、泳池等）的维护和对小区的管理。换言之，公摊管理费是除公寓类房产外，其他类型房产所不涉及的一笔成本。
了解完必备开支，再来了解一下机动开支。维修养护的成本要具体看房产的房龄和状况了。比如，修水管、冰箱、屋顶等，房东需要预留足够的机动资金以应对临时状况。
另外，海外投资人士往往并不居住于美国，对于房产的打理往往要借助物业管理公司。物业公司的收费一般是月租金的6%-12%不等，具体取决于服务内容。除非当地有亲朋好友可以托付，才可以省下这笔服务费用，否则物业管理费也是成本计算的一部分内容。
最后，根据以上公式计算，如果投资回报率在3%-10%之间，那么恭喜你，你的投资是正确的。整体来说，美国住宅类地产投资风险较小，回报稳健，值得考虑。
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