调查丨签了合同交了全款，开发商竟然起诉业主要求退房，原因为何？

开发商自揭违规售房 起诉业主要求退房

 今天的联播调查来关注一起特殊的法律纠纷。今年2月，西安的开发商闻天科技将12名购买了该公司项目的购房者告上法庭，要求判定当初与购房者签订的合同无效，收回这些本已经卖出去的房源。开发商放着已经做成的生意不做，大费周章地起诉自己的客户。开发商为什么要这么做？

陈女士就是被闻天科技起诉的12名业主之一。今年1月，闻天科技通知陈女士，两年前她花160多万全款购买的房子要收回，不能交付给她。

原紫衫庄园，现龙湖·双珑原著 

被起诉的购房者 陈女士：因为开发商（龙湖）收购了他们的项目，所以要退（购房款）给我们（收回房子）。然后我说那（我）已经交了全款，只是你现在没有完工没有交给我而已，但那个东西是我的，然后他说是开发商（龙湖）收购是要求净盘收购的。

陈女士口中的开发商，指的是西安龙湖地产，记者了解到，这个公司在2017年12月26日收购了闻天科技60%的股权，（全国企业信用信息公示系统可查），而购房人认为，闻天科技收回房子，是因为在被西安龙湖地产收购时向后者承诺清退业主。在与购房人协商时，闻天科技允诺按20%的标准给陈女士补偿过去两年的利息，加上原购房款，一共200多万元。但陈女士坚决反对这样的方案。

被起诉的购房者 陈女士：现在一个是要摇号（买房），我不能保证握有那么好的运气能摇上号（买到房），第二个就是房价已经涨到现在，在2018年1月份的时候房价已经翻了几番了

2016年陈女士签认购合同时，价格为每平米7000元左右，如今，项目的销售备案价达到每平米24000元左右，涨了两倍还多。即便拿着退款和利息，也不够如今这套房子的首付。由于双方未能达成一致，开发商于今年2月份提起诉讼，以2016年与购房者签认购合同时，项目没有取得预售许可证为由，要求法院判处合同无效。随后，法院一审判决支持了开发商的诉求。对于这样的结果，陈女士表示不服。

被起诉的购房者 陈女士：那你拿一个无效的合同来跟我们签署的时候，你是否在那个时候就是在骗我呢？

预售证两年未办 开发商套路深

拖了两年，一直没能办下来的预售证是一审判决的重要依据，也是案件的焦点。那么这张预售证为什么迟迟办不下来呢？ 

庭审的记录显示：开发商之所以没有办理预售证，是因为没有缴纳600万元的廉租房配套资金。而在购房人王女士看来，这笔钱开发商不是缴不起，而是根本不想交。

被起诉的购房者 王女士 ：我们因为有12户人给他交了有将近2000万，他是完全是有这个资金去办这样一个证吧，但是他一直不去办，所以我只能认为他是恶意在拖着。 

购房者表示，签订购房合同后，他们一直在催促开发商办理预售证，但开发商以项目规划调整、价格重新备案等理由一拖再拖。购房者原本只是担心房子有可能烂尾，但看到工程一直顺利推进，便也逐渐打消了顾虑。   

被起诉的购房者 王女士 ：2016年的时候，整个西安的房地产市场就是很低迷，就是很多开发商他都没有预售证，都是在办理预售证之前他们就已经开始在做这种认购了，这是一种很普遍的行为，所以当时我们还没有真的没有在这方面很担心。

采访中，记者了解到：2016年8月，项目被西安市房管局要求整改，包括清退已售房源、尽快办理预售许可证等。庭审中，开发商表示：这份整改文件是起诉购房人非常重要的原因之一。但陈女士并不认同这种说法。

被起诉的购房者 陈女士 ：（2016年）8月9号（房管局）给的这个处罚决议，我的合同是在（2016年）8月9号当天签署的，（2016年）9月1号的时候（开发商）还在收我的房款。  

此外，购房人陈女士提供给记者的三份合同显示：2017年，又有三位购房者和闻天科技签订了认购合同。对此，闻天科技的代理律师给出了这样的说法。

闻天科技代理律师 叶名怡：闻天把其中的三套房子抵作装修工程款 后来装修公司陆续把这三套房子 陆续处理了 其中有两套转卖给其他人 就需要闻天公司在合同上变更一下（购房人）姓名。  

购房人质疑的另一个点在于既然开发商要清退房源，却在两年来一直没有退还购房款。闻天的代理律师表示：2017年闻天公司就联系过代理销售公司要求其协助开发商清退房源，但遭到了销售代理公司的拒绝。

闻天科技代理律师 叶名怡：销售（代理）商在中间他不愿意做这个事，销售商收到100万之后，他就消失了。

对于这个说法，陈女士也不认同，她认为：如果不是2017年楼市回暖，房价上涨，闻天科技就不会清退房源。

被起诉的购房者 陈女士 ：我们当时是交了全款的，拿着我们的钱把房子全部已经盖好，然后到2018年的时候来告诉我们要清退这个房子，然后重新去做销售的时候，要不我就要告你 那你当初到底是为了卖房子还是为了集资呢？  

目前，双方已经完成了二审的证据提交工作，西安市中级人民法院将在近期择机宣判。

代理律师：合同应遵循诚实信用和契约严守原则

五证不全的房地产交易，让购房者失去了法律的保障，得不偿失，实际上，像闻天科技这样不惜自曝违规来状告购房者的闹剧也并非个案，这样的交易还有哪些风险？购房者又该如何避开雷区呢？

根据相关法律条例，出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，可以认定有效，但起诉前未取得商品房预售许可证明的，应当认定无效。本案中，开发商在今年2月份起诉了12名购房者，拿到预售许可证却在6月上旬，因此，一审判决，法院认定合同无效。

北京京师律师事务所律师 王琮玮 ：咱们的一审法院应该说是严格地依据了这样一个规定 做出这样一个判决，但是我们却不太清楚，开发商办理预售证的过程中 遇到了什么样一个阻碍 然后他起诉 合同无效主要的目的又是什么 ？

对此，被告方代理律师认为：开发商一直不办理预售证，就是为了利用这一条款，使法院作出有利于自身的判决，从而合法地收回房源，重新出售，以获取更高的利润。

被告代理律师 陕西融德律师事务所主任 羿克：预售证什么时候申请什么时候办，由开发商控制，另外一个什么时候起诉也可以控制 从司法裁判来讲不能简单地说因为这个时间段，判他有效无效。你要看合同双方，你的本意是善还是非善。

近两年来，房价剧烈波动，很多地方都出现了开发商和购房者之间的法律纠纷。而处理这些纠纷，羿克认为：最重要的就是要严守诚实信用和契约严守的原则。

调查中，记者发现：除了五证不齐全就违规售房之外，为了规避楼市调控政策进行的违规销售也很突出。在环北京的河北三河（燕郊）、大厂和香河等地，由于当地调控政策要求外地人购房必须要有三年的社保或纳税记录，因此，一年多以来，大量根本没有购房资格的购房者都选择与开发商签订非正式的合同，等三年期满之后再办理正式的网签手续。如果未来这些地方的房价再出现波动，开发商或者购房者为了利益而毁约的闹剧就有可能再度上演。

中原地产首席分析师 张大伟 ：对于购房者和开发商来说，规避限购政策，钻政策的漏洞就有可能给自己带来法律的风险。为了保护自己的合法权益， 一定要履行网签的程序并且按照合同的约定，去履行双方的权利和义务。  

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