调查丨共享办公3年，是时候谈谈钱和未来了...

共享办公弹性大 大型企业加速进驻

近几年来，共享办公成为投资界关注的对象。从2015年开始，共享办公盛行于中国一线城市，经过这几年的发展，行业出现了哪些变化，哪些客户是租用这种共享办公的主要群体呢？

唐玮是一名大型外企的经理，因公司业务发展需求设立深圳分公司，她负责的部门于2018年五月份开始租用共享办公室，既免去了装修、采购等等事务，又为企业创造良好办公环境。  

唐玮告诉记者，（共享办公室）它的硬件的水平，它的办公的设备，给我们提供了和客户去沟通的非常好的这种条件。包括我们客户来到办公空间，他也会对这个空间表现得非常满意。

像唐玮所在的企业这样，租用共享办公室的还有很多。几年前，共享办公刚开始流行的时候，租客绝大多数是中小型企业。很多初创企业都喜欢这种灵活的办公场地。

而随着这种模式越来越被市场认可，共享办公企业运营商也青睐固定的客户提供稳定的营收，因此大型公司客户的比例随之增加。国内某共享办公运营商表示，在他们的客户中，按照工位数占比计算，目前大型企业客户已经占到了42%。

蜜蜂科技有限公司创始人贾凡告诉记者，我们其实可以看到这个行业越来越多的一些大型的公司的分部，或者一些互联网公司开始去采用共享办公这种形式。

2015年开始，共享办公行业投资热度上升，行业飞速发展，企业数量从50家发展到了2300家。进入2018年，共享办公行业加速洗牌，并购成为常态，而获得融资的主要是头部企业。

深圳德海资本总经理张波：现在的融资金额融资的次数越来越少，说明这个行业已经进入到了一个规范化成熟化比拼运营能力和管理能力的和专业化的分工能力的时候，其实对行业整个来讲是一个比较良性的循环

数据显示，截至2018年9月底，中国共享办公平台数超过300家，布局网点数超6000多个，总体运营面积达1200万平方米，提供工位数达200万个。业内权威机构的报告显示，中国共享办公的渗透率是2%，欧洲地区的数据是4.8%。有业内人士预估，只要获得越来越多的市场客户认同感，未来五年内共享办公的渗透率会达到15%。 

深圳前海富涌谷资本管理有限公司投资总监 姚本智：基于未来分工不断细化的前提，可以预期各类公司将向小型化和专业化发展，共享办公的商业模式是很适合这种发展趋势的。 

共享办公盈利难 成本高出租率低

《2018年中国联合办公活力指数报告》指出，收租的“二房东”模式仍是共享办公的主要盈利模式。采访中有业内人士表示，随着国家鼓励大众创业、万众创新的兴起，不少共享办公企业便流行起来，未来将有越来越的客户认识到共享办公的价值，那么现在来看，共享办公企业的盈利状况如何呢？  

记者来到深圳南山科技园一家共享办公企业，据这里的运营经理介绍，此社区面积接近4000平米，拥有700多个工位，每个工位平均价格达每月1500元左右，出租率达90%，由于出租率高，该项目净利润达到15%。企业负责人告诉记者，当前市场上，共享办公的收入结构中，租金收入仍然占大头。  

优客工场深圳区域总经理邝勇军告诉记者：我们会很重视现金流，目前租金收入仍然是我们一个很大的一个比重，就占了大概有百分之七八十。 

业内人士表示，虽然共享办公相较于传统写字楼更为灵活，但灵活中也时刻存在空置的风险，因而找准区域布局很重要。

毛大庆 优客工场创始人：我们基本上选择在那些交通便利，商业环境发达，包括特别是周边有更多的资源性的这样的地方,同时还包括更多的便利性的要求。

王国成是一名办公室租赁平台的负责人，他告诉记者，对共享办公企业来说，其实盈利一直是一个行业痛点。行业数据显示，共享办公出租率平均达到85％时，才能保持盈亏平衡，但单体项目85％的出租率并不容易做到。

深圳爱布丁梦想科技有限公司总经理王国成告诉记者：一方面成本没有得到很好的控制，导致是成本过高。另外一方面特别是说在运营方面，价格单价定价比较比较低，（中小企业客户）这种不稳定性导致说企业一直是流动率比较高，其实成本一直居高不下。   

数据显示，2016年共享办公室的客户量出现大幅度增长，相对2015年增长357%，但随后，不少共享办公室运营企业因为融不到资、盈利模式单一、入驻率低、服务专业度不足等原因倒闭，2017年相对2016年只增长16%，而到了2018年增幅更少，只比2017年增长4%。 

共享办公多渠道新增收入 严控成本是盈利关键

对于共享办公行业来说，租金收入是公司主要的营业收入，在此基础上，企业如何创造更多的收入渠道呢？  

王斌是一名共享办公企业的负责人，他从2015年开始经营两个项目，如今三年多过去了，这两个项目已经回本，目前进入盈利的阶段。他告诉记者，要想在这个行业盈利，首先是要严格控制成本支出。为了节省成本，公司在经营中不断与供应商创新合作模式。

蜜蜂科技有限公司运营管理单元负责人王斌告诉记者:通过融资租赁的方式，使得我们的运营的成本可以得以降低。

记者走访不少共享办公企业了解到，除了沿用创新租赁模式，租赁成本也成为了企业收支平衡的关键点，因为共享办公企业的最大支出是租赁费用，所以租赁费用在前期项目规划的时候成为了重中之重。  

贾凡 蜜蜂科技有限公司创始人：因为现在对于很多的共享办公的运营商来说，我们的场地都是通过和业主去租赁来的，租赁的价格大概占到我总成本大概30~40%。

除了严格控制成本支出，越来越多的企业选择扩充营收渠道。有的共享办公企业除了出租工位，还经营餐厅、健身房等配套设施以满足租客的日常生活需求。

寰图（中国）有限公司首席执行官陈思烺告诉记者:办公空间的收入的比例大概占据了我们60%左右，其余30%是来自于我们自己旗下的餐饮的企业以及运动娱乐艺术的一个企业，另外10%是从我们的活动以及场地的租赁里面去衍生出来。

还有的共享办公企业通过搭建互联网平台，创造更多延伸商业模式，比如发展虚拟会员、提供教育培训等增值服务等，以达到收入结构多元化。 

邝勇军 优客工场深圳区域总经理 ：我们会为会员提供包括人才法税综合类的这种所企业在发展过程当中需要的人才法税综合类的服务。除此之外，还有投融资方面的金融类的服务。这些服务其实很多中小微企业它都是很需要的。

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