“3·15”来了！为你揭露“猫腻”，盘点深圳房地产消费的各种“坑”
从去年至今，深圳房地产市场保持着平稳、健康的发展。虽然绝大多数的开发企业都能遵守法律法规，以企业的责任心和信誉铸造高品质的楼盘产品。但也有少数抱有侥幸心理，想要钻政策空子的开发企业，绞尽脑汁做出一些违规的行为。
花光了全家积蓄还惹来一堆麻烦，或者无故“被涨价”，这让很多购房者谈起来愤怒又辛酸。读创/深圳商报长期以来关注民生，值此“3·15”之际，特别推出专题报道，盘点深圳2020年房地产市场上曾出现的乱象，揭露不良开发企业玩的“猫腻”，提醒消费者需要注意的各种“坑”，以此为购房者擦亮慧眼。
磁悬浮站点方案未定，
东海国际公寓闻风涨价？
近日，网络流传一则关于福田区高端公寓产品——东海国际公寓上调售价的通知，引来各方强烈关注。
“利好还没落地，开发商就已经迫不及待坐收渔利了”、“政府三令五申‘房住不炒’，这么明目张胆的坐地涨价，真的好吗?”
不少市民和业内人士纷纷质疑这一涨价行为。对此，东海国际公寓方面回应称，网传调价传闻不实，公司并未上调在售单位备案价格。
记者注意到，网络上流传的为一份“深圳东海集团有限公司”发给各代理商及合作伙伴的“调价通知函”。该函中称：受深圳香蜜湖新金融中心、沪深广、京港澳磁悬浮规划建设等持续利好影响。经研究决定，东海国际公寓将于3月底进行价格上调。通知函落款为东海国际公寓营销部。
公开资料显示，东海国际公寓项目为双子塔结构分A、B两座，分别为80层和73层，主力户型为建面140-500平方米的平层及复式。
东海国际公寓自2013年开盘以来备受关注，但此后多年一直不温不火。记者日前咨询营销中心销售员获悉，目前在售产品为200-400平方米精装公寓，价格在13万-16万元/平方米之间，最低总价2800万元。
记者查询梳理媒体相关报道发现，近段时间来，香蜜湖片区利好不断：2月24日，深圳举行2021年第一批两千亿投资新开工项目集中启动暨香蜜湖北区建设开工活动。
就在同一天，“沪深广磁浮”冲上微博热搜，而该话题源自于早前广东省自然资源厅公布的《广东国土空间规划》（2020～2035年）的初步成果，并进行为期一个月的公众咨询。其中首次提出预留建设沪（深）广高速磁悬浮通道；规划中明确提出，将预留沪深广、京港澳2条磁悬浮高速通道。
针对此次调价通知，有业内人士表示，网传的通知函落款时间为2月26日，也就是上述利好发布后的第三天，考虑到东海国际公寓销售情况一直不尽如人意。“如果调价通知属实，不排除是一波反向操作，即开发商的促销手段，希望通过借助利好消息，释放未来看涨空间幅度大的信号，吸引潜在投资者下手。”
也有市民表示，尽管利用潜在利好促销和推高房价已经不是什么新鲜事，但是国家三令五申“房住不炒”的形势下，开发商的做法明显与政策背道而驰，“这么明目张胆的坐地涨价，真的好吗”。
据媒体报道，根据深圳市房地产信息平台显示东海国际公寓二期现售房源共计481套，截至3月3日已销售或网签175套，开盘3年去化率约36%，直接说明市场对该盘信心不足。此楼盘二手房市场更是长期低迷，一直因挂盘期长和价格涨幅低而被诟病。
项目调价通知是否属实？
调价是否与销售不理想有关？
记者致电深圳东海集团了解获悉，
网传调价传闻不实，
公司并没有网传截图中的
东海国际公寓营销部这个部门。
该公司营销部相关负责人进一步表示，公司并没有上调在售单位备案价格，也未向主管部门申请调整备案价，公司严格遵守落实国家“房住不炒”的政策。
针对业内关于“销售不理想”的质疑，深圳东海集团回应称：一个大型项目的销售有周期性比较正常，深圳公寓销售周期普遍长于住宅，东海国际公寓是在符合国家政策下正常销售。
紧邻垃圾站却称生态宜居？
宝安兴围华府涉嫌虚假宣传
近日，记者接到市民爆料，称宝安西乡的兴围华府楼书的宣传卖点与实际情况严重不符，涉嫌以营利为目的进行虚假宣传。
紧邻兴围华府的两层垃圾堆放站
记者在走访该楼盘时发现，兴围华府位于福永街道兴围中路旁，坐落在兴围村内，地铁1号线后瑞站和在建的地铁12号线黄田站之间，轨道交通相对便利。
但周边城中村、工厂众多，环境及人员复杂。村内道路狭窄，电单车横行，只能容下单车单向行驶。然而最影响居住品质的是，紧邻该项目有一座两层的垃圾堆放场，目测15米以内环境卫生和气味堪忧。而该项目楼书的宣传卖点却是“山水园境、生态宜居”，显然与实际情况相去甚远。
除此之外，楼书中还宣传“塔尖教育、筑梦成长；低密舒居、一城难得”，实际情况是距离项目10米左右就是兴围村里一栋挨着一栋的农民房，一楼是底商，人来人往热闹吵杂；村里的幼儿园、36班的兴围小学、去年9月建成使用的航瑞中学，与其宣传的“塔尖教育”资源有所出入。有关注该项目的置业者表示，该项目宣传夸大卖点和价值，与实际情况严重不符。
记者从该楼盘的销售顾问处了解到，项目是红本商品住宅，正在申请预售资格。对于目前楼盘的居住环境问题，销售避而不谈，只表示二期建成后会有改善，具体时间尚未可知。
近期，市面上待入市的新盘较多，西部更是楼市热门区域。面对众多项目，购房者需谨慎选择、多方考证，不能只听信销售人员的片面之词，毕竟买房后艰辛维权的案例也不在少数。
天玑公馆误导购房者，
办公用房当商住卖
“房子装修了一半被迫停工，订购的家具家电也不让搬进房子，现在不知道该怎么办。”购买了龙华天玑公馆C栋的业主吴女士告诉记者，她于2019年6月购入天玑公馆C栋3楼一户面积36.52平方米的房子，总价约160万元。“去年年底装修到一半时，有执法部门进驻，说我们是违建，要入户检查，并且阻止业主向自己的房子里运送家具家电，部分业主家已经断水断电。”
开发商提供给购房者参观的样板房，分两层设计（业主提供）
“当时销售人员说房子是70年产权，二类居住用地，商住两用。参观的样板房是两层复式住宅结构。”吴女士回忆，销售人员承诺完全可以按照样板房的装修样式进行搭板，改造成两层。
她当天就交了5万元订金，2个月后签合同时，销售人员将合同页直接翻到签字页，表示合同都是统一格式，不用细看，所以吴女士并没有看到同合的具体内容，也就没有留意到合同上写有办公用途字样。“签约时只记得不停地在销售人员指出的空白位置上签名字，整个签约过程不超过5分钟。”
与吴女士有相同经历的李女士表示，正因为销售人员说是70产权商住两用住房，又说可以按样板房一样搭板，实用面积增加了约20平方米，她才动了心。
“打拼多年辛苦攒够了首付，买来自住的家，没想到却被说成是违建，如果早知道是办公用途，这种踩雷的事情是自找麻烦，我一定不会买。”她向记者出示了开发商帮业主改造厨房排烟管道所收取的1800元费用收据。
记者在现场看到，几乎每家住房门口都贴着深圳市龙华区规划土地监察局张贴的《入户检查（堪验）通知书》和《协助调查通知书》。进入室内，房子举架高度超过4米，墙壁上下安装有两层窗户，且都有护栏和把手，上下两层均有入户水管和下水管道，厨房还有预留好的排烟管道。
开发商收1800元帮忙改造好的厨房排烟管道
据查，天玑公馆由深圳市鹏城瑞泰投资有限公司开发，其是由深城投100%控股公司和深城投大股东前海益通达服务有限公司联合注资，物业公司是深圳市深城投嘉邻物业管理有限公司。
业主们表示，开发商首先利用样板房给购房者先入为主的印象，模糊概念误导置业者；然后承诺可以搭板改建，并称项目为商住两用，隐瞒其土地性质为办公用途；其三，在购房者签订合同时，开发商利用购房者对公寓不同类别及其属性的区别不了解的漏洞，没有向消费者尽到提醒合同内容的义务，存在故意隐瞒，甚至欺诈的情节。
一面墙壁上设计两层窗户
业主希望尽快与开发商协商解决，一是业主按照销售时开发商承诺的那样，参照样板房的模式搭建装修入住；二是同意退房，但开发商要向业主赔偿相应的装修费、税费、房子溢价部分收入以及资金占用成本等费用。
样板间拆除后留下的痕迹（业主提供）
广东君田律师事务所主任黄志明律师告诉记者，如在C栋业主购房前，开发商的样板房是搭建成双层，且销售人员也明确表明，购房后可以按照样板房的标准搭建成两层，但实际上存在违建的行为也未告知C栋业主该搭建行为系违建的，则开发商涉嫌欺诈。
如确认行为构成欺诈，则根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，开发商应当返还已收受的金额，同时还应当赔偿C栋业主所受到的损失。
但是，如C栋业主与开发商签订的合同中，明确写明用途是办公用途且样板房非交付标准，则开发商的样板间设置有可能让业主联想到公寓，有不当之处，其行为不足以成为C栋业主降低其自身应负较高审慎审查义务的理由，则开发商的行为较难被定性为欺诈。如开发商的行为不构成欺诈的，则属于双方协商一致解除民事关系，对于C栋业主已支付的装修费用、税费等由双方协商解决。
业主与置业顾问的沟通截图
目前，针对开发商是否存在虚假宣传的行为，有关部门正在调查中。“开发商同意原价退房，但业主已经用于装修的费用和税费也不是小数目，这些损失需要开发商承担。我们正在与律师接洽咨询，不排除走法律程序的可能。”有业主表示。
没学校、没商场，堵车是日常
业主称香蜜湖伴山豪宅名不副实
近日，不少买了香蜜湖伴山豪宅的业主在论坛里吐槽，当年当成豪宅买的房子，却因为学校、交通、配套等硬伤成为困扰业主们的心病，与仅一路之隔的香蜜湖豪宅片区有很大差距，与项目销售时宣称的“香蜜湖豪宅”名头不符，含金量严重不足。
据刘姓业主反应，早晚高峰期上下班车辆一多，交通压力就非常明显，加上周边路段随处可见违停车辆，不时有大货车经过，拥堵情况就更严重了。
“片区没有配套的公立幼儿园，家里的孩子每天要早起赶7点半的班车到附近区域的私立幼儿园上学，单程就需要半个小时。尤其是红岭中学路段，每到周五放学，周一上学的高峰期时段，甚至可以拥堵一个小时，经常被迫求助交警舒缓路面压力。”刘女士说。
所谓的香蜜湖半山豪宅是指位于北环大道以北半山上，由万泽云顶香蜜湖、栖棠映山、兰江山第、山语清晖四个项目组成的片区，由于靠近福龙路比较吵，周边商业配套不成熟，只在小区底商有些小店铺，去大型购物中心需要开车驾驶2公里，目前尚无地铁，出行只能开车或坐公交。记者在现场看到，莲塘尾一路、红岭中学以南路段只有B611一路公交车，终点站是福田交通枢纽，莲塘尾三路正在封闭施工。
香蜜湖豪宅区的优质学位除了传统名校深圳高级中学、荔园外国语学校，还有明德实验学校；而伴山豪宅片区内虽然有红岭中学，但却是高中部，没有合适的九年制学校，大部分适龄学生被分配到梅山小学、梅山中学，少量调剂到东海实验学校或其他学校。
该片区中介人员透露，“当初买房时，开发商承诺这里会建设一所福龙学校。学校没建好前，根据就近入学原则，孩子会分配到山下的侨香外国语学校上学。但办好房产证后，业主却发现小区被划到了梅林街道。”虽然根据2020年福田区的规划，福龙学校是未来三年半完成新、改扩建的学校之一，但建成需时间，能否成为名校还需时日验证。
交通、商业、学位配套的落后和不足，成为伴山豪宅社区的硬伤，且短时间内没法弥补。所谓的“香蜜湖伴山豪宅”显得华而不实，让业主预期形成落差。
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读创/深圳商报记者 曾智辉
部分内容自读创综合
编辑 黎莉 责编 侯丽华
校审 孙世建