惠州临深片区楼市限购影响有多大？业内人士：购房将回归自住需求
8月9日凌晨，惠州市住房和城乡建设局网站发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，分别从建立完善房价地价联动机制、加强新建商品住房预售和价格备案管理、严格房地产开发资金监管、进一步完善商品住房销售政策、严格落实配建公建设施、稳步提升住房保障覆盖面、严格规范房地产市场秩序、强化联动调控机制等八个方面提出措施，进一步加强房地产市场调控。因调控内容共计8条，新政因而被业界称为“惠八条”。
记者走访市场了解到，其实在新政颁布前，惠州楼市已开始冷静下来，逐步回归理性。此次新政发布，业内机构普遍预期，购房需求将回归自住需求。
根据《通知》内容，本次调控，将对大亚湾、惠阳非本市户籍居民实行二套房限购。之所以选择对大亚湾、惠阳两区实行限购，或主要考量稳房价、稳市场两方面因素。
众所周知，惠阳区与大亚湾区作为重要临深片区，购房者主要以深圳等外地刚需、投资客为主，两区房价与城区相比出现倒挂。据惠民之家数据显示，当前大亚湾区的平均房价已高达15144元/平方米，惠阳区为14885元/平方米，而作为城市主城区的惠城区房价却只有13949元/平方米，其余各县区则更低。在行内人士看来，只有严防投资过热，稳定区域房价，才能让区域更稳定地发展。
调控新政对两区实行限购，简明扼要地切断惠湾区投资客的买房通道，同时又为深圳等地外溢刚需客户留了上车的口子，让惠湾市场进入更良性的发展阶段。
除了区域限购，新房供应也是此次调控政策的关注重点。《通知》明确商品房项目在取得预售许可后10日内须一次性公开全部房源。商品房项目分期申请价格备案的，总建筑面积在5万平方米以下的，须一次性申请；总建筑面积在5万平方米（含本数）以上申请的，每批次的建筑面积不低于3万平方米（尾盘除外）。
该政策目的在于避免开发商捂盘销售，营造楼市供不应求的假象，打破了楼盘小步快跑、低开高走的传统做法。政策对抑制房价过快、过热上涨有积极作用。
此外，《通知》还明确指出，要优化土地竞拍规则，实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”等出让方式。对超出“三道红线”，存在重大失信行为的房地产开发企业，不得参与土地招拍挂。这意味着，以后惠州出让地块，明确限定未来该地块的房价，一旦竞拍超过最高限值，则通过竞人才配建房面积、竞项目建设品质，来竞得地块。同时，对参与招拍挂的房企进行信用管理，也是政府防患于未然，维护购房者利益的体现。
纵观下来，此次“惠八条”政策，看似十分温和，实际上却是刀刀切中要害，在确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标的同时，也为行业发展留有空间。
实际上，在“惠八条”发布之前，在疫情与约谈的双重影响下，市场低迷状态已经明显反映在成交数据上。
世联行惠州（粤东）地区大数据中心数据显示，上周(8月2日-8月8日)惠州一手住宅网签1369套，环比下降14.12%%，同比下降72.28%；网签面积13.36万平米，环比下降23.22%，同比下降74.89%；网签户均面积97.57平米，环比下降10.6%。
数据来源：世联行惠州（粤东）地区大数据中心
如果将时间轴拉长，把目光放到月度成交数据，惠州市场回归理性的情况会更明显。据惠州中原战略研究中心统计，7月惠州新房住宅网签成交7120套，环比下滑30.45%，同比下滑57.50%，为2015年以来同期最低值。
近期记者走访惠城部分热门楼盘时发现，上门客户较以往有不同程度的减少。有销售向记者反映：“客户确实较以往少了，工作日都很少客户上门，周末好一些。”为了刺激销售，目前市场上部分项目选择以打折的方式出售房源，朋友圈里楼盘优惠信息频频刷屏。例如，位于博罗的新城香悦澜山目前三期房源可打9折等。
8月10日夜间，惠州市公共资源交易中心发布公告称，因地块需要完善房价地价联动措施，原定8月11日上午挂牌出让的惠城区马安新群上寮145亩城镇住宅及商服用地，中止挂牌出让。由此来看，新政施行后收效明显。
总体来看，新政前惠州房产市场在疫情、信贷额度收紧等背景下，已有降温趋势。相信，在“惠八条”发布以后，市场将进一步趋于理性。
“惠八条”出台之后，作为购房者其实更关注的是接下来市场走向如何？对此，惠州业内各大权威机构给出了分析观点。
惠州世联行分析认为，在政策加码压力下，客户观望情绪加重，炒房客退场，投资者趋向谨慎理性，购房需求回归自主需求，市场或者进入调整下行周期。同时，实行优化土地竞拍规则，房价地价联动机制，稳定房价、地价预期，有利于引导房企理性拿地，限制超出“三道红线”、存在重大失信行为的房企，加强房企资金管控，预计土拍市场回归理性，溢价率得以控制，降温明显。
合纵联行则表示，此次调控重点围绕土拍限定房价+资金回归实体经济+惠湾对外地客户实行第二套限购来进行。虽然说惠湾区域限购力度相对较弱，但是对惠州房地产市场的平稳健康发展有积极作用。此次调控将是惠州下半年调控的风向标，并且没有任何宽松的可能。在全国楼市进一步稳地价、稳房价、稳预期的前提条件下，更多三四线城市也陆续出台调控政策，惠州仍有可能掀起第二轮楼市调控潮。
1、房价地价联动，出让地块时住宅销售限价。
2、商品房项目在取得预售许可后10日内须一次性公开全部房源。
3、对高价楼盘价格进行评估，半年内成交价折扣率低于95折，未推售房源备案价格下调。
4、严格执行三年限售政策。
5、重点片区（惠阳、大亚湾）暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房。根据市场变化情况，及时调整重点片区的范围。
6、严审企业购地资金来源，超出“三道红线”房企禁止参与土地招拍挂。
7、严查市民购房资金来源，禁止非银行金融机构向个人提供购房贷款。
8、建设保障性租赁住房，解决新市民和青年人住房保障问题。
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来源 惠州日报
编辑 黎莉
责编 吴怡漪
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